La location de locaux non résidentiels, par exemple pour un magasin, implique la recherche d'un bien immobilier adapté et la conclusion d'un accord écrit. Il faut non seulement remplir correctement toutes ses sections, mais aussi suivre la séquence exacte des actions. Comment louer correctement des locaux non résidentiels d'un point de vue juridique ?

Législation

Les questions de location de propriétés non résidentielles sont régies par la loi fédérale « sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et les transactions avec ceux-ci » et par le Code civil de la Fédération de Russie. Selon la loi, les objets non résidentiels comprennent ceux qui font partie de bâtiments, mais ne sont pas adaptés à l'habitation.

Le propriétaire peut louer en toute autonomie des locaux non résidentiels sur une base contractuelle. Cela ne peut être que par écrit. Si le bail est d'une durée allant jusqu'à 12 mois, le contrat n'a pas besoin d'être enregistré. Si le bail est délivré pour une période supérieure à 1 an, le contrat doit être enregistré de la manière prescrite auprès de Rosreestr. Les propriétaires s'engagent à payer les impôts sur les revenus locatifs dans les délais fixés par la loi.

Séquençage

Le propriétaire a le droit de louer des locaux non résidentiels dans un immeuble à appartements, un bureau ou un centre commercial. Il est nécessaire de connaître la séquence d'actions qui doivent être suivies par les deux parties à la transaction.

Sélection de biens immobiliers

Trouver un bien immobilier convenable est l’étape la plus difficile. Le locataire sélectionne les locaux en fonction de paramètres tels que l'accessibilité des transports, les infrastructures et la circulation. La recherche peut être effectuée auprès d'agences immobilières et de sites Internet spécialisés. Les hommes d'affaires expérimentés consacrent beaucoup de temps à ce processus.

Le marché immobilier non résidentiel est divisé en locaux aux fins suivantes :

• Bureau;
• Commerce;
• Production;
• Entrepôt.

Il est nécessaire de décider dans un premier temps du type de bien, de son emplacement, du nombre d'étages et de la superficie. Il est plus facile de formuler une requête lorsque ces données deviennent claires. Après avoir sélectionné plusieurs options, le futur locataire inspecte les lieux. C'est une étape nécessaire. Le propriétaire doit présenter les lieux sous son angle avantageux. Mais vous ne devez pas cacher les lacunes existantes, car elles pourraient apparaître plus tard. Cela pourrait entraîner la résiliation du contrat de location.

S'il n'a pas le temps de rechercher un local, le locataire peut déléguer ce travail à une personne de confiance ou un intermédiaire. Tous les détails et paramètres requis sont fournis. Il s'agit de services payants qui sont rémunérés à hauteur de 50 à 100 % du loyer mensuel. Un accord doit être conclu avec l'intermédiaire. Le paiement doit être effectué après sélection d'un local approprié.

Conclusion d'un accord

Il est préférable d'impliquer un avocat dans ce processus. Il vous aidera à rédiger correctement le contrat et à expliquer les questions controversées, ainsi qu'à vérifier la pureté juridique de la transaction. Vous pouvez faire ce travail vous-même. Avant de signer le contrat, vous devez demander les documents suivants :

1. documents de propriété ;
2. plan d'étage;
3. documents de charte du propriétaire.

Après avoir vérifié les documents, vous devriez discuter des termes du bail. Ils peuvent porter sur les points suivants :

• paiement des factures de services publics;
• le montant du loyer ;
• délai de livraison des locaux ;
• disponibilité de la communication téléphonique et de l'accès à Internet ;
• effectuer des travaux de réparation;
• conditions de résiliation du contrat.

Il est important de discuter à quelle partie se voit attribuer chaque élément et dans quel délai les obligations sont remplies. Les accords conclus sont indiqués dans le contrat ou sous forme d'accords complémentaires à celui-ci.

Il est important d'inclure une clause dans le contrat concernant les actions en cas de force majeure.

Il est préférable que le locataire et le propriétaire signent le contrat en personne, sans intermédiaires. Dans ce cas, il est plus facile de résoudre les questions controversées ; les parties peuvent faire certaines concessions. Lors de la rédaction d'un contrat, il est important d'inclure pleinement les informations sur la propriété. Ils doivent comporter l'adresse complète, l'étage, la superficie des locaux. L'accord doit être accompagné d'un plan d'étage. Ce n'est que dans ce cas que l'accord peut être considéré comme valable.

Le contrat est signé en 2 exemplaires si le bail est prévu pour une durée allant jusqu'à 12 mois. Si un bail longue durée de 1 an ou plus est prévu, 3 exemplaires du contrat sont signés. Un exemplaire reste chacun chez le propriétaire et le locataire. Une autre copie reste chez le registraire.

Transfert de locaux

Après signature du contrat, un acte de cession est établi du propriétaire au locataire. Le jour de sa signature sera considéré comme le début du bail. L'acte n'est signé qu'après une inspection complète des lieux. Si un dysfonctionnement est découvert lors de l'inspection, il est consigné dans le rapport. Cela vous permet d'éviter des dépenses inutiles à l'avenir.

L'analyse permet d'exiger du locataire qu'il élimine les défauts et dysfonctionnements et réduise le loyer. Par conséquent, il est préférable que le propriétaire range les locaux et les communications à l'avance. Après avoir signé l'acte de cession, le locataire peut pleinement utiliser les lieux et exercer ses activités professionnelles.

Selon la législation en vigueur, le contrat doit contenir les conditions de base suivantes :

1. Les parties au contrat sont le locataire et le propriétaire. Conformément à l'art. 608 du Code civil de la Fédération de Russie, le droit de louer des locaux non résidentiels appartient au propriétaire.
2. Objet de l'accord. Les caractéristiques détaillées des locaux sont indiquées. Conformément au paragraphe 3 de l'art. 607 du Code civil de la Fédération de Russie, en leur absence, l'accord est considéré comme invalide.
3. Conditions d'utilisation des biens immobiliers. Ils peuvent être enregistrés avec autant de détails que possible. Il est indiqué qui est tenu d'effectuer les réparations esthétiques et majeures.
4. Paiement. Le montant du paiement est fixe. Sans cela, le contrat est considéré comme gratuit, ce qui n'est pas autorisé pour les contrats de location.
5. Validité. Il est déterminé d'un commun accord par les parties. A défaut de précision, le contrat sera considéré comme conclu pour une durée indéterminée.

Un accord dont la durée de validité est inférieure à 12 mois n'est pas soumis à inscription obligatoire. Si, après son expiration, un autre accord est conclu pour une durée similaire, l'enregistrement n'est pas non plus requis. Un contrat d'une durée de 12 mois est soumis à une inscription obligatoire. Mais il est important de prendre en compte que, sur la base des articles 619 et 620 du Code civil de la Fédération de Russie, une résiliation anticipée du contrat est possible.

Le locataire peut céder le bien immobilier dans le cadre d'un contrat de sous-location. Mais cela n’est possible qu’avec l’accord du propriétaire, qui est propriétaire du bien. Le contrat de sous-location doit également être enregistré selon la procédure fixée par la loi.

Mais il est important de considérer que la résiliation anticipée du contrat de location est possible. Le propriétaire et le locataire ont ce droit. En effet, les parties à la transaction disposent d'une totale liberté d'action. Mais le contrat doit contenir les motifs pour lesquels une résiliation anticipée est possible.

La sous-location présente les caractéristiques suivantes :

• La durée de validité est limitée à la durée du contrat de location avec le propriétaire ;
• En cas de résiliation du contrat de location, le sous-locataire a la possibilité de renouveler le contrat avec le propriétaire avant la fin de la période de sous-location aux mêmes conditions ;
• Si le contrat est conclu pour une durée de 12 mois ou plus, il doit être enregistré.

Les droits et obligations suivants du locataire sont mis en évidence :

1. Contrôler l'utilisation des locaux aux fins prévues.
2. Paiement du loyer dans les délais.
3. Effectuer les réparations avec l'accord des parties.
4. Maintenir les locaux en bon état.
5. Rédaction d'un acte de cession avec le sous-locataire.

En cas de violation des obligations acceptées, chaque partie à la transaction a la possibilité de mettre fin à l'obligation avant la fin du contrat.

Documents requis

Pour les contrats conclus pour une durée de 12 mois ou plus, un enregistrement public est effectué. Pour ce faire, le paquet de documents suivant est généré :

• application du formulaire établi;
• contrat de location avec toutes les pièces jointes ;
• passeport cadastral;
• Passeports russes - pour les particuliers, titres de propriété - pour les personnes morales ;
• procuration, si les documents sont présentés par un représentant ;
• consentement notarié du conjoint, si l'objet est en copropriété ou a été acquis pendant le mariage ;
• l'autorisation de l'autorité de tutelle et de tutelle, si le bien est enregistré au nom d'un citoyen incapable ou mineur ;
• autorisation écrite du créancier gagiste si la propriété est mise en gage ;
• reçu du paiement des droits de l'État.

Impôts

Des taxes sont prévues pour la location de locaux non résidentiels. Le régime fiscal optimal est un système de taxation simplifié. Les régimes fiscaux spéciaux facilitent non seulement la comptabilité, mais réduisent également la charge fiscale. Les fonctionnalités suivantes s'appliquent :

1. si la valeur cadastrale est déterminée et qu'une loi régionale spéciale est en vigueur, l'impôt est payé sur les immeubles de bureaux, administratifs et commerciaux ;
2. localement, le taux est de 2%.

Si une loi particulière n'a pas été adoptée au niveau local, les taux suivants sont fixés pour les entrepreneurs bénéficiant de la fiscalité simplifiée :

• système fiscal simplifié 6% - sur le revenu total ;
• STS 15% - des revenus moins les dépenses.

Si l'organisation relève du régime fiscal général, une charge fiscale élevée est établie. Dans ce cas, l’activité de location n’est pas rentable. Traditionnellement, trois impôts principaux sont institués :

1. sur les bénéfices de l'organisation et l'impôt sur le revenu des personnes physiques pour les entrepreneurs individuels - 20 % pour les personnes morales et 13 % pour les entrepreneurs ;
2. pour les biens immobiliers - 2 % sur la base de la valeur cadastrale et 2,2 % lors du calcul de la valeur résiduelle ;
3. sur la valeur ajoutée - 18%, si le chiffre d'affaires trimestriel est supérieur à 2 millions de roubles.

Comment éviter de payer des impôts sur les revenus provenant de la location de biens immobiliers non résidentiels ? D'une part, la législation établit l'obligation de payer des impôts sur tous les contrats de location. Si le contrat est établi pour une durée d'un an ou plus, il est enregistré à Rosreestr. Ces informations sont transférées au service des impôts conformément à la convention d'échange d'informations. Si le contrat est conclu pour une durée pouvant aller jusqu'à 1 an, le service des impôts devra prouver le fait du bail, ce qui n'est pas toujours possible.

La législation actuelle prévoit des responsabilités administratives et pénales en cas d'exercice d'activités illégales. La responsabilité pénale est établie si des activités commerciales illégales sont exercées ou si des bénéfices importants sont réalisés d'un montant de 1,5 million de roubles.

Lorsqu’une violation est constatée, les juges tiennent compte des circonstances particulières de la personne et de nombreux autres facteurs. En règle générale, il n'y a aucun problème lors de la location d'un appartement ou d'une maison de campagne. Si un bien non résidentiel est à louer, plusieurs signes d'activité entrepreneuriale peuvent être identifiés. Si les locaux sont achetés directement en location, l'activité nécessite un enregistrement car elle est reconnue comme entrepreneuriale.

Il en va de même pour les baux à long terme ou les contrats renouvelés plusieurs fois. Ce signe est interprété comme le fait de tirer un profit systématique et intentionnel de la propriété d'un bien non résidentiel. Si ces signes sont détectés, il est recommandé au citoyen d'enregistrer un entrepreneur individuel. Dans ce cas, l'impôt s'élève à 6 % du revenu total. L'impôt sur le revenu des personnes physiques est de 13 %.

Le propriétaire des lieux doit produire chaque année une déclaration de revenus.

Ainsi, la location de locaux non résidentiels présente un certain nombre de caractéristiques. Il est nécessaire de rédiger un accord juridiquement compétent, de prévoir toutes les spécificités de l'accord et de payer les impôts à temps. Cela vous permettra d'éviter des problèmes à l'avenir et de réaliser légalement un profit.

Ou une offre commerciale. Il est nécessaire de caractériser votre bien en détail : indiquer la taille, le nombre d'étages, la superficie, décrire l'état technique et les équipements, les infrastructures, en mettant bien sûr l'accent sur ses avantages, mais il faut aussi noter les inconvénients. .

Les moyens les plus efficaces pour trouver des locataires sont les suivants :

• Placer des publicités sur les ressources Internet(spécialisé) est un canal publicitaire très populaire et efficace. Vous devez absolument ajouter des photos de la propriété.
• Rechercher par vos amis- une méthode très simple, mais qui fonctionne souvent plus vite que d'autres, puisque le cercle social des entrepreneurs implique l'intersection d'intérêts dans le monde des affaires.
• Envoi d'une offre commerciale par email– bien souvent, les établissements tels que les restaurants, cafés, bars, magasins, salons et autres choisissent des locaux pour ouvrir un autre point de vente ou pour déménager. Étant donné que généralement l'adresse e-mail des propriétaires d'entreprise est indiquée sur le site officiel de leur entreprise, il n'est pas du tout difficile de réaliser un mailing ciblé spécifique.
• Coopération avec une agence immobilière– une très bonne solution, car les agents immobiliers disposent de plus grandes possibilités de publicité. En outre, ils participeront à la conclusion de l’accord à l’avenir.

A quoi faut-il faire attention ?

Tarifs

Vous devez d’abord vous familiariser avec la base de données de l’immobilier commercial, évaluer le marché et comparer les prix. Cependant, vous devez comprendre que lors de la conclusion de transactions réelles, les montants sont généralement légèrement réduits.

Avantages concurrentiels

Il est tout à fait possible d'accélérer les modalités de location d'un bien immobilier commercial en modifiant les caractéristiques qualitatives des locaux. Différentes options sont possibles :

En outre, l'avantage sera la fiabilité du propriétaire et la transparence, c'est-à-dire un contrat direct à long terme incluant la TVA, un mode de paiement autre qu'en espèces, la possibilité de prendre en compte non seulement tous les montants du contrat, mais également paiements de fonctionnement à des fins fiscales.

Bonus et préférences

En règle générale, les propriétaires d'immeubles commerciaux préfèrent ne pas annoncer la possibilité d'offrir divers bonus et réductions. Tout est décidé individuellement, par exemple, si l'entreprise ne peut pas se décider à louer des locaux, vous pouvez proposer des bonus. Ils peuvent aussi devenir le facteur décisif pour prendre une décision positive. Vous pouvez en apprendre davantage sur les aspects juridiques et les avantages de la location auprès du propriétaire.

Façons de trouver le public cible et lequel est le plus rentable

Les méthodes de recherche peuvent être effectuées indépendamment ou avec l'aide d'agences immobilières.

Tout seul

Bien entendu, rechercher soi-même des locataires prendra beaucoup de temps, même si le contrat est parfaitement rédigé. À cet égard, il est plus rentable de se tourner vers des professionnels (agents immobiliers).

Quant au prix, il est plus rentable de chercher soi-même ; les coûts sont naturellement inférieurs. Les risques dans ce cas peuvent être :

1. Il peut être difficile pour un non-professionnel d’évaluer correctement un local et d’identifier ses forces et ses faiblesses. Et le coût du loyer en dépend.
2. Il est possible d'élaborer une proposition commerciale en tenant compte de toutes les nuances importantes.

Lorsque vous contactez des agents immobiliers, vous pouvez faire autre chose et confier la recherche à des professionnels.

Avec l'aide d'un agent immobilier

Un temps précieux est économisé de manière significative, car les agents immobiliers ont leurs propres bases et méthodes de publicité établies. Leurs services, bien entendu, devront être payés ; généralement, le montant est fixé dans la commission provenant de la livraison du bien immobilier.

Pour éviter les risques, Vous devez conclure un accord de coopération avec l'agent immobilier et faire attention aux nuances :

• Les agents immobiliers incluent toujours dans le contrat une clause selon laquelle le propriétaire ne peut pas céder lui-même son bien, ce qui signifie que l'agent immobilier recevra dans tous les cas une rémunération.
• Vous ne pouvez pas signer un accord tant qu'il n'est pas vérifié que l'agent immobilier agit en tant que personne morale et est inscrit au Registre d'État unifié des personnes morales.

À qui privilégier ?

Lors du choix des locataires, la préférence doit être donnée aux personnes morales ou aux entrepreneurs individuels, ce sont les catégories les plus fiables ; ils ne louent généralement pas les premiers locaux lorsqu'ils développent leur activité.

Louer des locaux à des particuliers n'est pas sûr, car ils peuvent refuser de payer le loyer en déclarant qu'il n'y a pas d'argent, ou tout simplement disparaître.

Risques possibles

Bien entendu, tout propriétaire d'un bien immobilier commercial s'inquiète de sa sécurité et de son état, car le but de la location est de réaliser un profit. Les principaux risques pour les propriétaires peuvent être identifiés :

1. Utilisation inappropriée des locaux. Par exemple, le locataire a indiqué dans le contrat que les locaux seraient utilisés comme entrepôt, mais en fait un magasin a été ouvert.
2. Les dommages matériels, c'est-à-dire que les équipements peuvent tomber en panne, les réparations des locaux peuvent être endommagées, etc.
3. Refus du locataire de payer le loyer.

Nous avons parlé plus en détail de la façon de louer un immobilier commercial pour ne pas avoir d'ennuis.

Comment soumettre ?

Lors de la location d'un bien immobilier commercial, il est très Il est important de préparer correctement toute la documentation nécessaire :

• faire une proposition commerciale ;
• préparer un contrat de location, dans lequel il est nécessaire de préciser en détail tous les termes de la transaction pour les deux parties ;
• établir un acte de réception et de cession des locaux en location.

Une proposition commerciale, à la base, est un dialogue avec un locataire potentiel, il faut donc essayer de s'imaginer à sa place lors de son élaboration. Le résultat devrait être une présentation d'informations qui attirerait certainement les gens et ne voudraient plus chercher une autre option.

Il existe des offres :

1. personnalisé, c'est-à-dire ciblé ;
2. non personnalisé, c'est-à-dire adressé à tout le monde.

Lors de sa compilation, il est plus pratique de respecter la structure suivante :

• Titre.
• L'essence de la proposition, vous devez ici indiquer la destination des locaux loués : bureau, industriel, entrepôt ou commerce de détail.
• L'adresse exacte de l'objet.
• Principales propriétés et caractéristiques : superficie, disponibilité Internet et téléphone, système d'alarme, parking, etc.
• Les modalités de coopération sont indiquées : le coût du loyer et ce qu'il comprend, les prestations complémentaires et les conditions complémentaires.
• Les avantages de cette proposition sont possibles : un trafic élevé, la présence d'entreprises de renom parmi les locataires ou la proximité des pôles de transport.
• Détails du contact.

Attention! Joindre également des photographies de l'extérieur du bâtiment, une vue de l'intérieur et une photo du hall d'entrée.

Rédaction et conclusion d'un contrat

Article 609 du Code civil de la Fédération de Russie. Forme et enregistrement par l'État du contrat de location

1. Un contrat de location d'une durée supérieure à un an, et si au moins une des parties au contrat est une personne morale, quelle qu'en soit la durée, doit être conclu par écrit.
2. Un contrat de location immobilière est soumis à un enregistrement public, sauf disposition contraire de la loi.
3. Un contrat de location immobilière prévoyant le transfert ultérieur de la propriété de ce bien au locataire (

Où puis-je louer un local commercial non résidentiel ou un entrepôt ? Comment louer un espace de vente pour un magasin ? Comment louer correctement un immobilier commercial ?

Bonjour à tous ceux qui ont visité le site Web du populaire magazine en ligne « HeatherBeaver » ! Nous avons un expert avec vous - Denis Kuderin.

Le sujet de la conversation d'aujourd'hui est la location d'immobilier commercial. L'article sera utile aux hommes d'affaires, aux propriétaires de locaux non résidentiels et à tous ceux qui s'intéressent aux questions financières actuelles.

À la fin de l'article, vous trouverez un aperçu des sociétés immobilières russes les plus fiables qui fournissent des services intermédiaires dans la location de propriétés commerciales.

Alors commençons !

1. Pourquoi louer un immobilier commercial ?

Le succès d’une activité commerciale dépend en grande partie de locaux bien choisis pour faire des affaires. Cela est particulièrement vrai pour le commerce et le secteur des services. Un magasin confortable et bien équipé situé dans un quartier animé de la ville attire en soi les clients.

On peut en dire autant des bureaux. Toute entreprise qui se respecte se doit de disposer de bons locaux pour travailler et recevoir des visiteurs. Même si vous vendez des produits via une boutique en ligne, vous avez besoin d'un endroit pour terminer et passer des commandes, ainsi que pour résoudre les litiges avec les clients.

Tous les hommes d'affaires, en particulier les débutants, ne peuvent pas se permettre d'acheter des locaux non résidentiels. Dans de tels cas, la location d’un bien immobilier commercial vient à la rescousse.

Nous listons tous les avantages de la location :

• des coûts financiers relativement faibles ;
• une procédure de documentation plus simple par rapport à l'achat ;
• la possibilité de changer de propriétaire et de déménager dans un autre immeuble à tout moment ;
• un large choix de biens immobiliers, notamment dans les grandes villes.

Le processus inverse – la location de locaux – présente également de nombreux avantages. Tout d’abord, c’est une source fiable de revenus passifs. Acquérir la propriété d’un espace commercial (commerce de détail, bureau, industriel et autres) est une bonne option d’investissement.

Tant qu'il y aura une entreprise privée, ses représentants auront constamment besoin de locaux pour faire leurs affaires, ce qui signifie que les propriétaires auront un bénéfice stable sans trop de travail.

Trouver des locaux appropriés pour une entreprise est une entreprise difficile. Le moyen le plus rapide et le plus fiable pour retrouver un objet est de recourir aux services d’intermédiaires professionnels.

Il existe un article détaillé sur notre site Web sur le fonctionnement des systèmes modernes.

2. Comment louer un immobilier commercial – 5 conseils utiles

Lorsque vous louez des propriétés commerciales, vous devez être aussi prudent que possible dans leur sélection. Les paramètres et les caractéristiques fonctionnelles des locaux déterminent dans combien de temps vous pourrez démarrer une activité commerciale et si l'objet répondra pleinement aux objectifs de votre entreprise.

Tout d’abord, décidez comment vous rechercherez des locaux adaptés – par vous-même ou avec l’aide d’une agence. La première méthode suppose la présence d'une offre illimitée de temps libre et est associée à divers risques. La deuxième option est plus sûre et plus fiable.

Vous trouverez des informations complémentaires sur le thème du travail avec des intermédiaires dans l'article « ».

Les conseils d’experts vous aideront à éviter les erreurs courantes des locataires.

Astuce 1. Étudiez attentivement la hotte et les systèmes de ventilation

Vous ou vos employés travaillerez dans la pièce, la présence de systèmes de ventilation fonctionnels est donc le point le plus important. Le manque de ventilation puissante et autonome dans un bâtiment est un véritable obstacle au fonctionnement normal d'un café, d'un restaurant ou d'une épicerie.

Les produits alimentaires doivent être stockés dans des conditions appropriées et les visiteurs et vendeurs ne doivent pas être dérangés par des odeurs étrangères. De plus, les sanitaires ne permettront tout simplement pas d'utiliser l'établissement comme établissement de restauration ou épicerie s'il ne dispose que d'une ventilation générale.

Astuce 2 : Concentrez-vous sur les zones de chargement et de déchargement

Un espace pratique pour le chargement et le déchargement des marchandises est un autre point clé pour les propriétaires de cafés, restaurants, cantines et magasins.

Il est important que la zone où s'effectueront les opérations de chargement et de déchargement ne donne pas sur la cour d'un immeuble d'habitation ou sur la chaussée. Si vous dérangez les habitants ou les automobilistes, vous serez tourmenté par des plaintes.

La question d'une alimentation électrique adéquate est particulièrement pertinente pour les locataires dont l'activité implique l'utilisation d'équipements consommateurs d'énergie - réfrigérateurs, fours électriques, machines-outils, etc.

Assurez-vous que les câbles électriques dans la pièce ont une capacité suffisante pour répondre pleinement aux besoins de l'entreprise.

Astuce 4. Lisez attentivement les termes du contrat

Avant de signer votre signature sur le contrat de location, lisez attentivement les termes et conditions dans lesquels vous concluez un accord.

Le contrat doit contenir les points suivants :

• conditions de location, coût et mode de paiement ;
• si les locaux sont loués avec du matériel, alors un inventaire du bien doit être dressé ;
• responsabilité des parties en cas de violation du contrat ;
• modalités de résiliation du contrat.

Les frais de factures de services publics, d'enlèvement des ordures, d'entretien du système de protection incendie et d'alarme de sécurité sont généralement à la charge du locataire. Cependant, le propriétaire paie les réparations majeures, si nécessaire, y compris le remplacement des communications de plomberie et du câblage électrique en cas de panne.

Discutez à l'avance avec le propriétaire de la question de l'assurance des biens - si un tel accord sera conclu et, dans le cas contraire, décidez qui paiera les pertes en cas de situations imprévues.

Astuce 5. Vérifiez les documents de propriété

Il est impératif de vérifier les titres de propriété du propriétaire – le contrat d’achat et de vente, un extrait du registre national du droit de propriété.

Assurez-vous que les locaux appartiennent bien à la personne qui vous les loue. Sinon, un jour, le véritable propriétaire de l'objet apparaîtra avec les pouvoirs appropriés. Il est également important que les locaux ne soient pas hypothéqués, n'aient pas été saisis pour dettes ou comportent d'autres charges.

Une personne éloignée des subtilités du droit du logement devrait bénéficier de l'aide d'un professionnel lors de la location ou de l'achat de locaux non résidentiels. Par exemple, vous pouvez clarifier par vous-même tous les points flous sur le site Pravoved, une ressource où travaillent des spécialistes de tous les domaines de la jurisprudence.

Vous pouvez poser votre question même sans vous inscrire, directement sur la page principale. Vous recevrez une réponse juridiquement correcte et compétente en quelques minutes seulement et entièrement gratuitement. Si votre problème nécessite une étude approfondie, vous devrez payer les services de professionnels, mais vous avez le droit de fixer vous-même le montant des frais.

Étape 2. Déterminer le montant du loyer

Pour connaître le prix de location optimal, utilisez l’une des deux options suivantes. La première consiste à examiner personnellement les bases de données de votre ville et à déterminer la fourchette de prix approximative pour la location de locaux similaires. Deuxièmement, déléguez cette tâche à un agent immobilier.

D'ailleurs, outre les agences immobilières, des courtiers privés proposent des services d'intermédiaire. Ils facturent généralement 25 à 50 % de moins pour leur travail que les entreprises. Cependant, il n’existe que quelques spécialistes privés travaillant dans le domaine de l’immobilier non résidentiel, même dans les grandes villes.

5. Si vous louez un bien immobilier commercial – 3 risques principaux pour le propriétaire

Chaque propriétaire est préoccupé par l’état de sa propriété et souhaite tirer profit du loyer et non des pertes.

Nous énumérerons les principaux risques pour les propriétaires d’immeubles commerciaux et vous montrerons comment les éviter.

Risque 1. Utilisation des locaux à d'autres fins

Chaque contrat de location bien rédigé précise dans quel but et comment les locaux loués seront utilisés. Cela s'applique également au matériel que vous louez en même temps que votre location.

Si le locataire a promis d'utiliser les locaux comme entrepôt, mais y a installé un magasin de détail, vous avez le droit de lui infliger une amende ou de résilier le contrat sans restituer le prix de location.

Risque 2. Dommages ou perte de biens

Vous avez remis les installations et l'équipement à ce que vous pensiez être un citoyen respectable, mais lui, pour utiliser un langage diplomatique, n'a pas répondu à vos attentes. À savoir, il a mis les locaux en ruine, a cassé le matériel, a dévissé les ampoules et s'est généralement comporté comme un cochon.

Dans de tels cas, le propriétaire a le droit d'exiger une indemnisation intégrale des dommages. De plus, non seulement les frais de réparation doivent être remboursés, mais également la valeur marchande du matériel endommagé.

La responsabilité n'est pas prévue si l'objet et la propriété ont été endommagés à la suite de circonstances imprévues - par exemple un incendie ou une inondation.

Risque 3. Refus du locataire de payer le loyer mensuel

Les payeurs négligents devraient être punis en roubles. Cependant, cela est encore possible si le contrat de location est rédigé selon toutes les règles. C'est-à-dire que le document doit clairement stipuler les modalités et le montant des mensualités.

6. Si vous louez un bien immobilier commercial – 3 risques principaux pour le locataire

Le locataire peut également souffrir des actions illégales ou non autorisées du propriétaire.

Risque 1. Location de locaux sur lesquels le « bailleur » n'a aucun droit légal

Si les locaux vous sont loués par une personne qui ne dispose pas des droits légaux du propriétaire sur le bien, le contrat sera considéré comme invalide. Pour éviter cela, exigez la présentation des titres de propriété.

Vous pouvez obtenir indépendamment un extrait de Rosreestr en contactant le Centre multifonctionnel. Le service est payant, mais vous saurez de manière fiable « qui est le patron ».

Risque 2. Changement des serrures des locaux immédiatement après avoir effectué un paiement anticipé

Oui, de telles situations se produisent encore dans la nature. Vous signez un contrat, effectuez un acompte, recevez les clés de main en main, et lorsque vous souhaitez emménager dans les locaux de votre bien, il s'avère que les serrures ont été changées, et il n'y a aucune trace des « propriétaires ». ».

Il n'y a qu'une seule issue dans une telle situation : contacter la police et engager une procédure pénale pour fraude.

Risque 3. Sous-location

La meilleure façon d’expliquer cela est de prendre un exemple simple.

Exemple

Le locataire Andrey, un aspirant entrepreneur, a loué un espace pour un magasin pendant un an, en payant six mois à l'avance. Dans le même temps, l'homme d'affaires n'a pas vérifié les titres de propriété, s'appuyant sur l'honnêteté du bailleur.

Après un mois de transactions fructueuses, le véritable propriétaire s'est présenté au magasin avec un ensemble complet de documents originaux. Il a poliment demandé au locataire de quitter l'espace occupé. Andrey a essayé de trouver un sous-locataire afin de récupérer au moins son argent à l'avance, mais l'intermédiaire entreprenant n'a jamais répondu ni aux appels ni aux SMS.

Conclusion : traitez directement avec le propriétaire. À tout le moins, il doit être au courant de toutes les manipulations qui surviennent avec ses biens.

7. Assistance professionnelle aux locataires et aux propriétaires - revue du TOP-3 des agences immobilières

Trouver un intermédiaire qualifié est une tâche difficile. Pour aider les lecteurs, nous avons compilé une revue des sociétés les plus fiables de Russie travaillant dans le domaine de l'immobilier commercial.

1) Agence.net

Agence de gestion immobilière. Aidera les propriétaires et les locataires à louer et à louer : bureau, espace commercial, atelier, entrepôt, manoir et tout autre bien immobilier commercial. L'entreprise emploie uniquement des avocats et des agents immobiliers expérimentés et qualifiés.

Un avantage important de l'entreprise est son approche professionnelle, la présence d'un site Internet détaillé et le développement d'une stratégie individuelle pour chaque client du bureau. Il n’existe pas de services immobiliers que les spécialistes de l’entreprise ne puissent fournir aux utilisateurs.

Il semblerait qu'il s'agisse d'un processus simple de recherche de locaux à louer commerciale et de processus de conclusion d'un accord. Mais contrairement au logement locatif, ce domaine de services est soumis à des lois et réglementations différentes. Pour résoudre ce problème, certains hommes d’affaires embauchent une personne qui recherche un bien immobilier adapté.

Cela se fait pour de nombreuses raisons, puisque les paramètres importants dans le choix sont : le quartier de la ville, la présence de concurrents, l'étage, le type de local, la disponibilité des communications, la superficie et d'autres paramètres importants. Mais pour conclure un contrat de location d'un bien immobilier commercial, discuter des termes du bail et signer lui-même le document de contrat, il est préférable de faire appel à un avocat.

Le cadre législatif

L'ensemble du processus de location est régi par le Code civil de la Fédération de Russie, ou plus précisément par l'article 34 « Location ». Selon la loi, toutes les conditions qui surviennent au cours du processus de location sont consignées dans le document de location - un accord conclu entre le client (locataire) et le propriétaire.

Les responsabilités les plus élémentaires du propriétaire sont considérées comme étant de maintenir les locaux loués en bon état et d'effectuer de manière indépendante des réparations majeures, conformément à l'article 616 du Code civil de la Fédération de Russie. Le même article définit également les responsabilités du locataire - effectuer des réparations esthétiques, maintenir la propreté et l'ordre dans les locaux, payer toutes les dépenses courantes.

Le propriétaire peut louer un bien immobilier commercial à d'autres conditions, mais celles-ci doivent alors être précisées dans le contrat de location. Par exemple, le propriétaire peut transférer ses responsabilités en matière de réparations majeures au locataire ou vice versa.

Il est préférable d'impliquer dans ce processus un avocat qui comprendra tous les documents immobiliers fournis et aidera à conclure un accord à des conditions mutuellement avantageuses. L'embauche d'un avocat qualifié peut aider à identifier les violations non autorisées qui pourraient être incluses dans les dépenses futures de l'homme d'affaires.

Un réaménagement non légalisé peut devenir un poste de dépense inutile. Un cas plus grave serait la location d'un complexe commercial comprenant des terrains et plusieurs locaux. Ici il est important de vérifier la présence de tous les papiers nécessaires pour tous les objets et l'absence de loyer supplémentaire pour une partie des locaux ou la présence de cautions.

Mettre les documents en ordre, s'enregistrer et régler les relations avec les autres locataires peut prendre trop de temps, et la meilleure option peut être de choisir un autre local.

Recherche de propriété

L’une des tâches les plus difficiles consiste à trouver un bien immobilier adapté, de préférence sans intermédiaires.

La première chose que font les citoyens est de se tourner vers la presse écrite, qui regorge d'annonces de location de locaux non résidentiels. Généralement, 90 % d’entre eux sont des agences et seulement 10 % sont des propriétaires. Pour plus de commodité pour les hommes d'affaires, de telles annonces ont commencé à être placées sur les ressources Internet, notamment sur Avito, les locations d'immobilier commercial sont accompagnées d'une photo et de l'adresse des locaux.

Ces ressources sont pratiques car en utilisant des filtres, vous pouvez immédiatement supprimer toutes les options qui ne correspondent pas aux critères de recherche. Par exemple, sélectionnez toutes les offres de location de bureaux dans une certaine ville ou zone, et le système renverra automatiquement toutes les offres appropriées, ce qui accélérera considérablement le processus de recherche.

Le marché de la location immobilière commerciale est divisé en locaux à différentes fins :

• Bureau.
• Commerce.
• Entrepôt.
• Production.

Par conséquent, avant de commencer votre recherche, décidez quel type de bien immobilier vous devez choisir, dans quel quartier de la ville, quelle zone, nombre d'étages et autres paramètres importants. Après avoir défini l'ensemble des conditions, il sera plus facile pour le chercheur de formuler sa demande.

Si le processus de recherche n'est pas prévu dans les plans, vous pouvez confier cette affaire à un intermédiaire. En règle générale, les services de ces sociétés sont payés à hauteur de la totalité ou de la moitié du coût du loyer mensuel. Mais il est conseillé de signer dans un premier temps un accord avec eux et de déterminer le paiement des prestations seulement après avoir choisi les locaux, afin qu'ils s'intéressent également au timing et à la qualité de leur travail.

Le processus de conclusion d'un contrat

Il s’agit d’un processus important qu’il est préférable d’effectuer avec un avocat. Avant de signer les documents, vous devez lire attentivement et discuter de toutes les modalités du bail. Vérifiez les documents du propriétaire : un document sur le droit de disposer du bien immobilier, un plan d'étage et les documents statutaires de la personne morale propriétaire du bien. Après avoir vérifié les documents, discutez de toutes les conditions de location possibles :

1. Paiements communaux.
2. Téléphones et accès Internet.
3. Coût du loyer mensuel.
4. Périodes de location.
5. Circonstances de force majeure.
6. Travaux de réparation mineurs.
7. Rénovation majeure.
8. Conditions de résiliation du contrat.

Discutez de la personne qui se verra confier une obligation spécifique et du délai dans lequel elle doit être accomplie. Toutes les conditions doivent être consignées dans le contrat de location d’un bien immobilier commercial.

Signature du contrat

Il est préférable de rédiger un contrat et d’en discuter personnellement avec le propriétaire du bien immobilier lors d’une location sans intermédiaires. Dans ce cas, les problèmes urgents sont résolus plus facilement et plus rapidement, et il existe la possibilité de concessions de la part du bailleur.

Lors de la rédaction du texte du contrat, une clause obligatoire doit indiquer l'adresse physique complète du bien, les coordonnées et coordonnées du propriétaire. Si possible, vous devez demander un plan d'étage et le joindre au document, surtout si un réaménagement a été réalisé.

Le document doit être signé en plusieurs versions par les deux parties. Seul un document d'un certain échantillon pourra confirmer les termes du bail et le processus de location des locaux.

La durée du bail peut être précisée, mais si elle n'est pas précisée, le contrat est considéré comme conclu pour une durée indéterminée. N'oubliez pas d'indiquer le montant exact du loyer. Sans le coût précisé de location d'un bien immobilier commercial, la transaction est considérée comme non conclue. Pour tenir compte des variations monétaires, il est nécessaire d'indiquer un éventuel pourcentage d'augmentation du prix de location, mais pas plus d'une fois par an.

Processus de transfert d'objet

Un autre document important après le contrat de location sera l'acte de transfert de bien immobilier par le propriétaire au locataire. Le jour de la signature d'un tel acte est considéré comme le début du bail. L'acte ne doit être signé qu'après une inspection approfondie du bâtiment ou des locaux. Si un dysfonctionnement est constaté lors de l’inspection, il doit être consigné dans le rapport. En faisant cela, vous pourrez vous protéger des dépenses inutiles qui retomberont ensuite sur le locataire.

De plus, une telle analyse des lieux avant la location d'un bien immobilier commercial permettra d'exiger du propriétaire qu'il élimine gratuitement les vices constatés, ou qu'il réduise le coût de la location d'un certain montant. Si l'état du bien vu ne satisfait en aucune manière le client, celui-ci peut à juste titre exiger la résiliation du contrat.

Rappelons qu'à l'expiration du contrat, le bailleur reprendra le bien conformément à l'acte qui a été conclu le jour de la mise en location des lieux. Et si aucun défaut n'y est constaté, le propriétaire peut alors légalement exiger qu'ils soient corrigés aux frais du locataire. A l'inverse, si pendant la période de location des changements positifs sont intervenus dans l'état des lieux, le locataire a le droit d'exiger le remboursement des frais engagés. Par conséquent, notez soigneusement toutes les conditions du bail dans le contrat.