A nem lakáscélú helyiségek bérbeadása, például egy üzlet számára, magában foglalja a megfelelő ingatlan felkutatását és írásbeli megállapodás megkötését. Nemcsak az összes szakaszt helyesen kell kitölteni, hanem a műveletek pontos sorrendjét is követni kell. Hogyan lehet jogi szempontból helyesen bérbe adni nem lakás céljára szolgáló helyiséget?

Jogszabályok

A nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásának kérdéseit az „Ingatlanjogok állami nyilvántartásáról és az azzal folytatott ügyletekről” szóló szövetségi törvény és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza. A törvény szerint a nem lakás céljára szolgáló objektumok közé tartoznak azok, amelyek az épület részét képezik, de lakhatásra nem alkalmasak.

Nem lakás céljára szolgáló helyiséget a tulajdonos önállóan bérbe adhat szerződéses alapon. Csak írásban lehet. Ha a bérleti szerződés legfeljebb 12 hónapra szól, a szerződést nem kell bejegyezni. Ha a bérleti szerződést 1 évnél hosszabb időtartamra adják ki, a szerződést az előírt módon be kell jegyezni a Rosreestrnél. A bérbeadó vállalja, hogy a bérleti díjból származó bevétel után adót fizet a törvényben meghatározott határidőn belül.

Szekvenálás

A tulajdonosnak joga van nem lakáscélú helyiséget bérelni bérházban, irodában vagy bevásárlóközpontban. Ismerni kell azt a műveletsort, amelyet a tranzakcióban részt vevő mindkét félnek követnie kell.

Ingatlan kiválasztása

A megfelelő ingatlan megtalálása a legnehezebb szakasz. A bérlő olyan paraméterek alapján választja ki a helyiségeket, mint a közlekedési elérhetőség, az infrastruktúra és a forgalom. A keresés ingatlanügynökségeken és erre szakosodott weboldalakon keresztül is végrehajtható. A tapasztalt üzletemberek sok időt fordítanak erre a folyamatra.

A nem lakáscélú ingatlanpiac helyiségekre oszlik a következő célokra:

• Hivatal;
• Kereskedés;
• Termelés;
• Raktár.

Kezdetben dönteni kell az ingatlan típusáról, elhelyezkedéséről, emeleteinek számáról és területéről. Könnyebb a lekérdezés megfogalmazása, ha ezek az adatok világossá válnak. Több lehetőség kiválasztása után a leendő bérlő megvizsgálja a helyiséget. Ez egy szükséges lépés. A bérbeadó köteles bemutatni a helyiséget annak előnyös szemszögéből. De nem szabad elrejteni a meglévő hiányosságokat, mivel azok később megjelenhetnek. Ez a bérleti szerződés felmondásához vezethet.

Ha nincs idő a helyiségek felkutatására, a bérlő ezt a munkát egy megbízható személyre vagy közvetítőre bízhatja. Minden részlet és szükséges paraméter rendelkezésre áll. Ezek fizetős szolgáltatások, amelyek a havi bérleti díj 50-100%-a. A közvetítővel megállapodást kell kötni. Fizetni a megfelelő helyiség kiválasztása után kell.

Megállapodás megkötése

Érdemesebb ügyvédet bevonni ebbe a folyamatba. Segít a szerződés helyes elkészítésében és a vitás kérdések megmagyarázásában, valamint az ügylet jogi tisztaságának ellenőrzésében. Ezt a munkát saját maga is elvégezheti. A szerződés aláírása előtt a következő dokumentumokat kell bekérnie:

1. tulajdoni dokumentumok;
2. alaprajz;
3. tulajdonosi okmányok.

A dokumentumok ellenőrzése után meg kell beszélni a bérleti feltételeket. Ezek a következő pontokhoz kapcsolódhatnak:

• közüzemi számlák fizetése;
• a bérleti díj összege;
• a helyiségek átadásának határideje;
• telefonos kommunikáció és internet-hozzáférés elérhetősége;
• javítási munkák elvégzése;
• a szerződés felbontásának feltételei.

Fontos megbeszélni, hogy az egyes tételek melyik félhez tartoznak, és milyen határidőn belül teljesítik a kötelezettségeket. Az elért megállapodásokat a szerződésben vagy a hozzá tartozó kiegészítő megállapodások formájában rögzítik.

Fontos, hogy a szerződésben szerepeljen egy záradék a vis maior esetére vonatkozó intézkedésekről.

Jobb, ha a bérlő és a bérbeadó személyesen, közvetítők nélkül írják alá a megállapodást. Ebben az esetben a vitás kérdéseket könnyebb megoldani a felek engedményeket tenni. A szerződés megkötésekor fontos, hogy az ingatlanra vonatkozó információkat teljes mértékben tartalmazza. Tartalmazniuk kell a helyiség teljes címét, emeletét, területét. A megállapodáshoz alaprajzot kell csatolni. A megállapodás csak ebben az esetben tekinthető érvényesnek.

A szerződést 2 példányban írják alá, ha a bérleti szerződést legfeljebb 12 hónapos időtartamra biztosítják. Ha 1 éves vagy hosszabb távú bérleti szerződést terveznek, a szerződés 3 példányát írják alá. Egy-egy példány a bérbeadónál és a bérlőnél marad. Egy másik példány az anyakönyvvezetőnél marad.

Helyiségek átadása

A szerződés aláírása után átadási okirat készül a bérbeadótól a bérlőnek. Az aláírás napját tekintik a bérleti szerződés kezdetének. Az okirat aláírására csak a helyiség teljes átvizsgálása után kerül sor. Ha az ellenőrzés során hibát észlelnek, azt a jegyzőkönyvben rögzítik. Ez lehetővé teszi, hogy elkerülje a szükségtelen kiadásokat a jövőben.

Az elemzés lehetővé teszi, hogy megkövetelje a bérlőtől a hibák és üzemzavarok megszüntetését, valamint a bérleti díj csökkentését. Ezért jobb, ha a tulajdonos előre rendbe hozza a helyiségeket és a kommunikációt. Az átruházási okirat aláírását követően a bérlő teljes körűen használhatja a helyiséget és folytathat üzleti tevékenységet.

A hatályos jogszabályok szerint a szerződésnek az alábbi alapvető feltételeket kell tartalmaznia:

1. A megállapodás felei a bérlő és a bérbeadó. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 608. cikke értelmében a nem lakáscélú helyiségek bérbeadásának joga a tulajdonost illeti meg.
2. A megállapodás tárgya. A helyiségek részletes jellemzői feltüntetésre kerülnek. Az Art. (3) bekezdésével összhangban. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 607. §-a szerint ezek hiányában a megállapodás érvénytelennek minősül.
3. Ingatlanhasználati feltételek. A lehető legrészletesebben rögzíthetők. Fel van tüntetve, hogy ki köteles a szépészeti és nagyjavítást elvégezni.
4. Fizetés. A fizetés összege rögzített. E nélkül a szerződés térítésmentesnek minősül, bérleti szerződéseknél ez nem megengedett.
5. Érvényesség. Ezt a felek közös megegyezéssel határozzák meg. Ha nincs megadva, a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül.

A 12 hónapnál rövidebb érvényességi idejű megállapodás nem kötelező regisztrációs kötelezettség. Ha annak lejárta után másik, hasonló időtartamra szóló megállapodást kötnek, szintén nem szükséges a regisztráció. A 12 hónapos időtartamra szóló megállapodás kötelező regisztrációhoz kötött. Fontos azonban figyelembe venni, hogy az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 619. és 620. cikke alapján a szerződés idő előtti felmondása lehetséges.

A bérlő az ingatlant albérleti szerződés alapján adhatja át. De ez csak a bérbeadó beleegyezésével lehetséges, aki az ingatlan tulajdonosa. Az albérleti szerződést is a törvényben meghatározott eljárás szerint be kell jegyezni.

Fontos azonban figyelembe venni, hogy a bérleti szerződés idő előtti felmondása lehetséges. Ez a jog a bérbeadót és a bérlőt is megilleti. Valójában az ügyletben részt vevő felek teljes cselekvési szabadsággal rendelkeznek. A szerződésnek azonban tartalmaznia kell azokat az indokokat, amelyek alapján lehetséges az idő előtti felmondás.

Az albérletnek a következő jellemzői vannak:

• Az érvényességi idő a tulajdonossal kötött bérleti szerződés időtartamára korlátozódik;
• A bérleti szerződés felmondása esetén az albérlőnek lehetősége van a tulajdonossal kötött szerződést az albérleti időszak lejárta előtt azonos feltételekkel megújítani;
• Ha a szerződést 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötik, akkor azt nyilvántartásba kell venni.

A bérlő következő jogai és kötelezettségei kerülnek kiemelésre:

1. A helyiségek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése.
2. A bérleti díj időben történő fizetése.
3. Javítások elvégzése a felek megállapodása alapján.
4. A helyiségek megfelelő rendjének fenntartása.
5. Átadási okirat készítése az albérlővel.

Az vállalt kötelezettségek megszegése esetén az ügyletben részt vevő feleknek lehetősége van a kötelezettséget a szerződés lejárta előtt felmondani.

Szükséges dokumentumok

A 12 hónapos vagy hosszabb időtartamra kötött szerződések esetében állami nyilvántartásba vételre kerül sor. Ehhez a következő dokumentumcsomag jön létre:

• a megállapított forma alkalmazása;
• bérleti szerződés az összes melléklettel;
• kataszteri útlevél;
• Orosz útlevelek - magánszemélyek, jogcím okmányok - jogi személyek számára;
• meghatalmazás, ha az iratokat képviselő nyújtja be;
• a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása, ha a tárgy közös tulajdonban van, vagy a házasság során szerezték be;
• a gyám- és gyámhatóság engedélye, ha az ingatlan cselekvőképtelen vagy kiskorú állampolgár nevére van bejegyezve;
• a zálogjogosult írásbeli engedélye, ha az ingatlan zálogba kerül;
• az állami illeték befizetéséről szóló elismervény.

Adók

A nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérbeadása után adót kell fizetni. Az optimális adórendszer az egyszerűsített adózási rendszer. A speciális adórendszerek nemcsak megkönnyítik a könyvelést, hanem alacsonyabb adóterhet is jelentenek. A következő funkciók érvényesek:

1. ha a kataszteri érték megállapításra kerül, és külön területi törvény van érvényben, az irodai, igazgatási és kiskereskedelmi ingatlan után adót kell fizetni;
2. helyben ez az arány 2%.

Ha helyi szinten nem fogadtak el külön törvényt, az egyszerűsített adózási rendszert alkalmazó vállalkozók számára a következő kulcsokat állapítják meg:

• egyszerűsített adórendszer 6% - az összes bevételből;
• STS 15% - a bevételből mínusz a kiadások.

Ha a szervezet az általános adózási rendszerben van, akkor magas adóterhelés jön létre. Ebben az esetben a bérleti tevékenység nem nyereséges. Hagyományosan három fő adót állapítanak meg:

1. a szervezet nyeresége és az egyéni vállalkozók személyi jövedelemadója - 20% jogi személyek és 13% vállalkozók esetében;
2. ingatlan esetén - 2% a kataszteri érték alapján és 2,2% a maradványérték kiszámításakor;
3. hozzáadott érték - 18%, ha a negyedéves bevétel meghaladja a 2 millió rubelt.

Hogyan kerüljük el a nem lakáscélú ingatlanok bérbeadásából származó bevétel utáni adófizetést? A jogszabály egyrészt minden lízingszerződésre rögzíti az adófizetési kötelezettséget. Ha a szerződést 1 éves vagy hosszabb időtartamra kötik, akkor azt a Rosreestr. Ezeket az információkat az információcsere-egyezménynek megfelelően továbbítják az adószolgálathoz. Ha a megállapodást legfeljebb 1 évre kötik, akkor az adószolgálatnak igazolnia kell a bérbeadás tényét, ami nem mindig lehetséges.

A hatályos jogszabályok közigazgatási és büntetőjogi felelősséget írnak elő az illegális üzletvitelért. Büntetőjogi felelősséget állapítanak meg, ha illegális üzleti tevékenységet folytatnak, vagy 1,5 millió rubel nagy nyereséget érnek el.

Amikor jogsértést találnak, a bírák figyelembe veszik a személy sajátos körülményeit és sok más tényezőt. Általában nincs probléma egy lakás vagy egy vidéki ház bérbeadásakor. Ha nem lakáscélú ingatlant bérelnek, a vállalkozói tevékenységnek több jele is kimutatható. Ha a helyiséget közvetlenül bérbeadásra vásárolják, a tevékenység regisztrációhoz kötött, mivel vállalkozói jellegűnek minősül.

Ugyanez vonatkozik a hosszú távú lízingekre vagy a többször megújított szerződésekre is. Ezt a jelet a nem lakáscélú ingatlan tulajdonából származó szisztematikus és szándékos haszonszerzés tényeként értelmezik. Ha ezeket a jeleket észleli, az állampolgárnak ajánlott egyéni vállalkozót regisztrálni. Ebben az esetben az adó a teljes bevétel 6%-a. A személyi jövedelemadó 13%.

Az ingatlan tulajdonosának évente adóbevallást kell benyújtania.

Így a nem lakáscélú helyiségek bérlésének sajátos jellemzői vannak. Jogilag illetékes megállapodást kell készíteni, rendelkezni kell a megállapodás minden részletével, és időben be kell fizetni az adókat. Ez lehetővé teszi, hogy elkerülje a problémákat a jövőben, és legálisan profitáljon.

Vagy kereskedelmi ajánlat. Ingatlanát részletesen ismertetni szükséges: feltüntetni a méretet, az emeletek számát, a területet, ismertetni a műszaki állapotot és a felszereltséget, infrastruktúrát, miközben természetesen az előnyeire kell a hangsúlyt fektetni, de a hátrányokat is meg kell jegyezni. .

A bérlők megtalálásának leghatékonyabb módjai a következők:

• Hirdetések elhelyezése internetes forrásokban(specialized) egy nagyon népszerű és hatékony hirdetési csatorna. Feltétlenül csatoljon fényképeket az ingatlanról.
• Keressen az ismerősei alapján- nagyon egyszerű módszer, de gyakran gyorsabban működik, mint mások, mivel a vállalkozók társadalmi köre az üzleti szférában az érdekek metszéspontját jelenti.
• Kereskedelmi ajánlat küldése e-mailben– gyakran olyan intézmények, mint például éttermek, kávézók, bárok, üzletek, szalonok és mások választanak ki helyiségeket egy másik üzlet nyitásához vagy költözéshez. Mivel általában a cégtulajdonosok e-mail címét feltüntetik cégük hivatalos honlapján, egyáltalán nem nehéz konkrét célzott levelezést készíteni.
• Együttműködés ingatlanügynökséggel- nagyon jó módszer, mert az ingatlanosoknak nagyobb hirdetési lehetőségeik vannak. Emellett a jövőben részt vesznek az üzlet megkötésében.

Mire kell figyelni?

Árazás

Először meg kell ismerkednie a kereskedelmi ingatlanok adatbázisával, fel kell mérnie a piacot és össze kell hasonlítania az árakat. Azonban meg kell értenie, hogy valódi tranzakciók megkötésekor az összegek általában kissé csökkennek.

Versenyelőnyök

A helyiségek minőségi jellemzőinek megváltoztatásával nagyon felgyorsítható a kereskedelmi ingatlanok lízingjének feltételei. Különféle lehetőségek lehetségesek:

Ezenkívül előnyt jelent majd a tulajdonos megbízhatósága és az átláthatóság, azaz a hosszú távú közvetlen szerződés, amely tartalmazza az áfát, a nem készpénzes fizetési mód, a lehetőség, hogy ne csak a szerződésben szereplő összes összeget figyelembe vegyék, hanem adózási célú működési kifizetések.

Bónuszok és preferenciák

A kereskedelmi ingatlantulajdonosok jellemzően nem hirdetik meg a különféle bónuszok és kedvezmények biztosításának lehetőségét. Minden egyéni alapon dől el, pl. ha a cég nem dönthet úgy, hogy helyiséget bérel, ajánlhat néhány bónuszt. A pozitív döntés meghozatalának döntő tényezőjévé is válhatnak. A bérbeadás jogi vonatkozásairól és előnyeiről a tulajdonostól tudhat meg többet.

A célközönség megtalálásának módjai, és melyik a jövedelmezőbb

A keresési módszerek önállóan vagy ingatlanügynökségek segítségével is elvégezhetők.

Egyedül

Az önálló bérlők keresése során természetesen sok időt kell eltölteni, még akkor is, ha a szerződést tökéletesen megkötötték. E tekintetben jövedelmezőbb szakemberekhez (ingatlanügynökökhöz) fordulni.

Ami az árat illeti, jövedelmezőbb az önálló keresés, a költségek természetesen alacsonyabbak. Ebben az esetben a kockázatok a következők lehetnek:

1. A nem szakember számára nehéz lehet megfelelően felmérni egy helyiséget, és azonosítani annak erősségeit és gyengeségeit. A bérleti díj pedig ettől függ.
2. Lehetséges kereskedelmi ajánlatot készíteni, figyelembe véve nem minden fontos árnyalatot.

Az ingatlanosokkal való kapcsolatfelvétel során mást is intézhet, és a keresést szakemberekre bízhatja.

Ingatlanközvetítő segítségével

Jelentősen megspórolható az értékes idő, mivel az ingatlanközvetítőknek megvannak a maguk kiépített bázisai és hirdetési módszerei. Szolgáltatásaikat természetesen fizetni kell, általában az ingatlan átadásától számított jutalékon belül.

A kockázatok elkerülése érdekében Együttműködési megállapodást kell kötnie az ingatlanügynökkel, és figyelnie kell az árnyalatokra:

• Az ingatlanosok mindig beépítik a szerződésbe azt a kitételt, hogy a tulajdonos nem adhatja át önállóan az ingatlanát, ami azt jelenti, hogy az ingatlanos minden esetben díjazásban részesül.
• Nem írhat alá szerződést mindaddig, amíg nem ellenőrizték, hogy az ingatlanközvetítő jogi személyként jár el, és be van-e jegyezve a jogi személyek egységes állami nyilvántartásába.

Kit részesítsenek előnyben?

A bérlők kiválasztásakor előnyben kell részesíteni a jogi személyeket vagy az egyéni vállalkozókat, ezek a legmegbízhatóbb kategóriák, üzletük bővítésekor általában nem az első helyiséget bérlik.

A helyiségek magánszemélyek részére történő bérbeadása nem biztonságos, mivel megtagadhatják a bérleti díjat, kijelentve, hogy nincs pénzük, vagy egyszerűen eltűnhetnek.

Lehetséges kockázatok

Természetesen a kereskedelmi ingatlanok minden tulajdonosa aggódik annak biztonságáért, állapotáért, mert a bérbeadás célja a haszonszerzés. A főbb kockázatok a bérbeadók számára azonosíthatók:

1. A helyiségek nem rendeltetésszerű használata. Például a bérlő a szerződésben jelezte, hogy a helyiséget raktárnak használják, de valójában üzletet nyitottak.
2. Anyagi károk, azaz berendezések tönkremenhetnek, a helyiségek javítása megsérülhet stb.
3. A bérlő bérleti díj fizetésének megtagadása.

Részletesebben beszéltünk arról, hogyan lehet kereskedelmi ingatlant bérelni, hogy ne kerüljön bajba.

Hogyan kell benyújtani?

Kereskedelmi ingatlan bérbeadásnál nagyon Fontos az összes szükséges dokumentáció helyes elkészítése:

• kereskedelmi ajánlatot tenni;
• készítsen bérleti szerződést, amelyben mindkét fél számára részletesen meg kell határozni az ügylet összes feltételét;
• a bérbe adott helyiség átvételéről és átadásáról szóló okiratot készít.

A kereskedelmi ajánlat lényegében a potenciális bérlővel folytatott párbeszéd, ezért annak elkészítésekor meg kell próbálnia magát a helyébe képzelni. Az eredmény egy olyan információ bemutatása, amely határozottan vonzza az embereket, és nem akar más lehetőséget keresni.

Vannak ajánlatok:

1. személyre szabott, azaz célzott;
2. nem személyre szabott, azaz mindenkinek szól.

Összeállításakor a legkényelmesebb a következő szerkezethez ragaszkodni:

• Cím.
• Az ajánlat lényege, hogy itt meg kell jelölni a bérbe adott helyiség rendeltetését: iroda, ipari, raktár vagy kiskereskedelmi.
• Az objektum pontos címe.
• Főbb tulajdonságai és jellemzői: terület, Internet és telefon elérhetőség, riasztórendszer, parkoló stb.
• Fel van tüntetve az együttműködés feltételei: a bérleti díj és az abban foglaltak, kiegészítő szolgáltatások és további feltételek.
• Ennek a javaslatnak az előnyei lehetségesek: nagy forgalom, ismert cégek jelenléte a bérlők között vagy közlekedési csomópontok közelsége.
• Elérhetőségeit.

Figyelem! Csatoljon fényképeket az épület külsejéről, belülről és a bejárati hallról készült fényképet.

Szerződés elkészítése és megkötése

Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 609. cikke. A bérleti szerződés formája és állami regisztrációja

1. Az egy évnél hosszabb időtartamra szóló bérleti szerződést, ha legalább az egyik fél jogi személy, a futamidőtől függetlenül írásban kell megkötni.
2. Az ingatlanbérleti szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött, hacsak törvény másként nem rendelkezik.
3. Ingatlanbérleti szerződés, amely az ingatlan tulajdonjogának későbbi átruházását írja elő a bérlőre (

Hol bérelhetek kereskedelmi nem lakás célú helyiséget vagy raktárt? Hogyan lehet üzlethelyiséget bérelni? Hogyan adjunk ki helyesen kereskedelmi ingatlant?

Üdvözlök mindenkit, aki felkereste a „HeatherBeaver” népszerű online magazin weboldalát! Egy szakértőnk van veled - Denis Kuderin.

A mai beszélgetés témája a kereskedelmi ingatlanok bérbeadása. A cikk hasznos lesz üzletemberek, nem lakáscélú helyiségek tulajdonosai és mindazok számára, akik érdeklődnek az aktuális pénzügyi kérdések iránt.

A cikk végén áttekintést talál a legmegbízhatóbb orosz ingatlantársaságokról, amelyek közvetítői szolgáltatásokat nyújtanak kereskedelmi ingatlanok lízingelésében.

Tehát kezdjük!

1. Miért érdemes kereskedelmi ingatlant bérelni?

A sikeres üzleti tevékenység nagymértékben függ a jól megválasztott üzlethelyiségektől. Ez különösen igaz a kereskedelemre és a szolgáltatási szektorra. Egy hangulatos, jól felszerelt üzlet a város nyüzsgő részén önmagában vonzza a vásárlókat.

Ugyanez mondható el az irodákról is. Minden önmagát tisztelő cégnek megfelelő helyiségekkel kell rendelkeznie a munkához és a látogatók fogadásához. Még akkor is, ha online áruházon keresztül értékesít árut, szüksége van egy helyre a rendelések teljesítéséhez és kiadásához, valamint az ügyfelekkel fennálló viták megoldásához.

Nem minden üzletember, különösen egy kezdő, engedheti meg magának, hogy nem lakáscélú helyiségeket vásároljon. Ilyenkor a kereskedelmi ingatlanok bérbeadása jön segítségül.

Felsoroljuk a bérlés összes előnyét:

• viszonylag alacsony pénzügyi költségek;
• a vásárláshoz képest egyszerűbb dokumentációs eljárás;
• a lehetőség, hogy bármikor megváltoztassák a tulajdonost és átköltözhessenek egy másik épületbe;
• ingatlanok széles választéka, különösen a nagyvárosokban.

A fordított eljárásnak – a helyiségek bérbeadásának – szintén számos előnye van. Először is a passzív jövedelem megbízható forrása. A kereskedelmi terület (kiskereskedelmi, irodai, ipari és egyéb) tulajdonjog megszerzése jó befektetési lehetőség.

Amíg a magánvállalkozás létezik, képviselőinek folyamatosan szükségük lesz helyiségekre az üzletvitelhez, ami azt jelenti, hogy az ingatlantulajdonosok stabil nyereséghez jutnak, sok munka nélkül.

Egy vállalkozás számára megfelelő helyiségek megtalálása fáradságos vállalkozás. Az objektum megtalálásának leggyorsabb és legmegbízhatóbb módja a professzionális közvetítők szolgáltatásainak igénybevétele.

Honlapunkon részletes cikk található a modernek működéséről.

2. Hogyan béreljünk kereskedelmi ingatlant - 5 hasznos tipp

Kereskedelmi ingatlanok bérbeadásakor a lehető leggondosabbnak kell lennie azok kiválasztásában. A helyiségek paraméterei és funkcionális jellemzői meghatározzák, hogy mennyi időn belül kezdheti meg az üzleti tevékenységet, és hogy az objektum teljes mértékben megfelel-e vállalkozása céljainak.

Először döntse el, hogyan keres majd megfelelő helyiséget – egyedül vagy egy ügynökség segítségével. Az első módszer korlátlan számú szabadidő jelenlétét feltételezi, és különféle kockázatokkal jár. A második lehetőség biztonságosabb és megbízhatóbb.

A közvetítőkkel való együttműködés témájával kapcsolatban további információkat talál a „” cikkben.

A szakértői tanácsok segítenek elkerülni a gyakori bérlői hibákat.

1. tipp. Gondosan tanulmányozza át a páraelszívót és a szellőzőrendszereket

Ön vagy alkalmazottai a helyiségben fognak dolgozni, ezért a működő szellőzőrendszer megléte a legfontosabb szempont. Az erős és autonóm szellőztetés hiánya az épületben valódi akadálya egy kávézó, étterem vagy élelmiszerbolt normál működésének.

Az élelmiszereket megfelelő körülmények között kell tárolni, a látogatókat és az eladókat idegen szagok nem zavarhatják. Ezenkívül a szaniterek egyszerűen nem teszik lehetővé a létesítmény vendéglátó egységként vagy élelmiszerboltként történő használatát, ha csak általános szellőztetéssel rendelkezik.

2. tipp: Koncentráljon a be- és kirakodási területekre

A kávézók, éttermek, étkezdék és üzletek tulajdonosai számára fontos szempont az áruk be- és kirakodásához szükséges kényelmes terület.

Fontos, hogy a be- és kirakodási műveletek elvégzésének területe ne nézzen ki a lakóépület udvarára vagy az úttestre. Ha zavarja a lakókat vagy az autósokat, panaszokkal gyötörheti.

A megfelelő áramellátás kérdése különösen fontos azon bérlők számára, akiknek tevékenységük során energiafogyasztó berendezéseket - hűtőszekrényeket, elektromos sütőket, szerszámgépeket stb.

Győződjön meg arról, hogy a helyiségben lévő elektromos kábelek elég nagy kapacitásúak ahhoz, hogy teljes mértékben kielégítsék a vállalkozás igényeit.

Tipp 4. Olvassa el figyelmesen a szerződés feltételeit

Mielőtt aláírná a bérleti szerződést, figyelmesen olvassa el azokat a feltételeket, amelyek alapján szerződést köt.

A szerződésnek a következő pontokat kell tartalmaznia:

• bérleti feltételek, költség és fizetési mód;
• ha a helyiséget berendezésekkel együtt bérlik, akkor az ingatlanról leltárt kell készíteni;
• a felek felelőssége a szerződés megszegéséért;
• a szerződés felmondásának feltételei.

A közüzemi díjak, a szemétszállítás, a tűzvédelmi rendszer karbantartása és a biztonsági riasztó költségei általában a bérlőt terhelik. Azonban a bérbeadó fizeti a nagyobb javításokat, ha szükséges, beleértve a vízvezeték-kommunikáció és az elektromos vezetékek cseréjét, ha azok meghibásodnak.

Előzetesen beszélje meg a bérbeadóval a vagyonbiztosítás kérdését - hogy készül-e ilyen megállapodás, és ha nem, döntse el, hogy előre nem látható helyzetek esetén ki fizeti a veszteségeket.

5. tipp. Ellenőrizze a tulajdoni dokumentumokat

Feltétlenül ellenőrizni kell a tulajdonos tulajdonjogi dokumentumait - az adásvételi szerződést, az állami nyilvántartás kivonatát a tulajdonjogról.

Győződjön meg arról, hogy a helyiség valóban annak a személynek a tulajdona, aki bérbe adja Önnek. Ellenkező esetben egy napon megjelenik a tárgy valódi tulajdonosa a megfelelő jogosítványokkal. Fontos az is, hogy a helyiség ne legyen jelzáloggal terhelve, ne legyen lefoglalva tartozásra, vagy egyéb terhekkel.

Az a személy, aki távol áll a lakásjog bonyolultságától, vegye igénybe a szakmai segítséget a nem lakáscélú helyiségek bérlésekor vagy vásárlásakor. Például tisztázhatja magának az összes tisztázatlan pontot a Pravoved webhelyen, ahol a jogtudomány minden területéről szakértők dolgoznak.

Kérdését regisztráció nélkül is felteheti, közvetlenül a főoldalon. Jogilag korrekt és hozzáértő választ kap mindössze néhány perc alatt, és teljesen ingyenes. Ha problémája elmélyült tanulmányozást igényel, akkor fizetnie kell a szakemberek szolgáltatásaiért, de joga van saját maga határozni a díj összegét.

2. lépés: Határozza meg a bérleti díj összegét

Az optimális bérleti ár meghatározásához használja a két lehetőség egyikét. Az első az, hogy személyesen tekintse át városa adatbázisait, és határozza meg a hozzávetőleges ártartományt a hasonló helyiségek bérléséhez. Másodszor, delegálja ezt a feladatot egy ingatlanügynökre.

Egyébként az ingatlanirodákon kívül magánközvetítők is nyújtanak közvetítői szolgáltatásokat. Általában 25-50%-kal kevesebbet számolnak fel munkájukért, mint a cégek. A nem lakáscélú ingatlanokkal azonban csak néhány magánszakember dolgozik, még a nagyvárosokban is.

5. Ha kereskedelmi ingatlant ad ki - 3 fő kockázat a bérbeadó számára

Minden bérbeadó aggódik ingatlana állapota miatt, és nem veszteséget, hanem bérleti díjat akar profitálni.

Felsoroljuk a kereskedelmi ingatlantulajdonosok főbb kockázatait, és megmutatjuk, hogyan kerülheti el őket.

Kockázat 1. A helyiség más célra történő használata

Minden jól megtervezett bérleti szerződés meghatározza, hogy a bérelt helyiség milyen célra és hogyan kerül felhasználásra. Ez vonatkozik azokra a berendezésekre is, amelyeket béreléssel együtt bérel.

Ha a bérlő megígérte, hogy a helyiséget raktárnak használja, de kiskereskedelmi üzletet épített be, akkor Önnek jogában áll pénzbírsággal sújtani, vagy felmondani a szerződést a bérleti díj visszafizetése nélkül.

Kockázat 2. Kár vagy ingatlan elvesztése

Átadtad a létesítményt és a felszerelést egy általad tekintélyes állampolgárnak, de ő – diplomáciai nyelven élve – nem váltotta be a hozzá fűzött reményeket. Nevezetesen romos állapotba hozta a helyiséget, összetörte a berendezést, kicsavarta az izzókat és általában disznóként viselkedett.

Ilyen esetekben a tulajdonosnak jogában áll a kár teljes megtérítését követelni. Ráadásul nemcsak a javítási költségeket kell megtéríteni, hanem a megrongálódott berendezés piaci értékét is.

Nem vállalunk felelősséget, ha a tárgy vagy a vagyontárgy előre nem látható körülmények - például tűz vagy árvíz - következtében megsérült.

Kockázat 3. A bérlő megtagadja a havi bérleti díjat

A hanyag fizetőket rubelekkel kell megbüntetni. Ez azonban ismét lehetséges, ha a bérleti szerződést minden szabály szerint kötötték meg. Vagyis a dokumentumnak egyértelműen meg kell határoznia a havi kifizetések feltételeit és összegét.

6. Ha kereskedelmi ingatlant bérel - 3 fő kockázat a bérlő számára

A bérlő a bérbeadó jogellenes vagy illetéktelen intézkedései miatt is szenvedhet.

Kockázat 1. Olyan helyiségek bérbeadása, amelyekhez a „bérbeadónak” nincs törvényes joga

Ha a helyiséget olyan személy bérli Önnek, aki nem rendelkezik a tulajdonos törvényes jogaival az ingatlanhoz, a szerződés érvénytelennek minősül. Ennek elkerülése érdekében előírja a jogcím dokumentumok bemutatását.

A Rosreestr kivonatát önállóan szerezheti be, ha kapcsolatba lép a Multifunkcionális Központtal. A szolgáltatás fizetős, de Ön biztosan tudni fogja, „ki a főnök”.

Kockázat 2. A telephelyi zárak azonnali cseréje előleg fizetése után

Igen, ilyen helyzetek még mindig előfordulnak a természetben. Megállapodsz, előleget fizetsz, kézből kézbe kapod a kulcsokat, és amikor be akarsz költözni az ingatlanoddal a helyiségbe, kiderül, hogy kicserélték a zárakat, és nyoma sincs a „tulajdonosoknak ”.

Ilyen helyzetben csak egy kiút van - felvenni a kapcsolatot a rendőrséggel, és büntetőeljárást indítani a csalás ténye miatt.

Kockázat 3. Albérlet

Ezt egy egyszerű példával lehet a legjobban megmagyarázni.

Példa

A bérlő, Andrey, egy feltörekvő vállalkozó, egy évre bérelt helyet egy üzletnek, hat hónapra előre fizetve. Az üzletember ugyanakkor a bérbeadó tisztességére hagyatkozva nem ellenőrizte a tulajdoni okmányokat.

Egy hónapnyi sikeres kereskedés után az igazi tulajdonos megjelent az üzletben egy teljes eredeti iratkészlettel. Udvariasan megkérte a bérlőt, hogy költözzön el az elfoglalt helyről. Andrey megpróbált albérlőt találni, hogy legalább az előre kifizetett pénzét visszakapja, de a vállalkozó szellemű közvetítő soha nem válaszolt sem hívásokra, sem SMS-ekre.

A lényeg: Közvetlenül a tulajdonossal foglalkozzon. Legalább tisztában kell lennie minden manipulációval, amely a tulajdonával történik.

7. Szakmai segítség bérlőknek, bérbeadóknak - TOP-3 ingatlanügynökségek áttekintése

Képzett közvetítőt találni nehéz feladat. Az olvasók segítése érdekében összeállítottunk egy áttekintést Oroszország legmegbízhatóbb kereskedelmi ingatlanokkal foglalkozó vállalatairól.

1) Ügynökség.net

Ingatlankezelő iroda. Segít a bérbeadóknak és bérlőknek bérelni és bérelni: iroda, üzlethelyiség, műhely, raktár, kastély és bármely más kereskedelmi ingatlan. A cég csak tapasztalt és képzett ügyvédeket és ingatlanosokat alkalmaz.

A cég jelentős előnye a professzionális hozzáállás, a részletes honlap megléte, valamint az iroda minden ügyfelére egyedi stratégia kialakítása. Nincsenek olyan ingatlanszolgáltatások, amelyeket a cég szakemberei ne tudnának biztosítani a felhasználóknak.

Egyszerűnek tűnik a kereskedelmi bérbeadásra szánt helyiségek keresése és a megállapodás megkötése. A bérlakásokkal ellentétben azonban erre a szolgáltatási területre különböző törvények és előírások vonatkoznak. A probléma megoldására egyes üzletemberek felvesznek egy személyt, aki megfelelő ingatlant keres.

Ennek számos oka van, mivel a választás során a fontos paraméterek a következők: városrész, versenytársak jelenléte, padló, helyiség típusa, kommunikáció elérhetősége, terület és egyéb fontos paraméterek. De a kereskedelmi ingatlanok bérleti szerződésének megkötéséhez, a lízing feltételeinek megvitatásához és a megállapodás aláírásához jobb, ha ügyvédet fogad fel.

A jogszabályi keret

A teljes bérleti folyamatot az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, pontosabban a „Bérleti díj” 34. cikke szabályozza. A törvény szerint a bérleti folyamat során felmerülő összes feltételt rögzítik a bérleti dokumentumban - az ügyfél (bérlő) és a bérbeadó között létrejött megállapodásban.

A bérbeadó legalapvetőbb kötelezettsége a bérelt helyiségek rendben tartása, a nagyobb javítások önálló elvégzése az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 616. cikkével összhangban. Ugyanez a cikk körvonalazza a bérlő kötelezettségeit is - kozmetikai javítások elvégzése, a helyiségek tisztaságának és rendjének fenntartása, minden folyó költség megfizetése.

A bérbeadó egyéb feltételekkel is bérelhet kereskedelmi ingatlant, de akkor ezeket meg kell határozni a bérleti szerződésben. Például a bérbeadó átruházhatja a nagyobb javítások felelősségét a bérlőre, vagy fordítva.

A legjobb, ha ügyvédet von be ebbe a folyamatba, aki megérti az összes rendelkezésre bocsátott ingatlanpapírt, és segít a kölcsönösen előnyös feltételekről szóló megállapodás megkötésében. Képzett ügyvéd alkalmazása segíthet azonosítani azokat a jogosulatlan jogsértéseket, amelyek a jövőben az üzletember kiadásaiba számíthatnak.

Ilyen felesleges kiadási tétel lehet a nem legalizált átépítés. Súlyosabb eset egy kereskedelmi komplexum bérlése lenne telkekkel és több helyiséggel. Itt fontos ellenőrizni az összes szükséges papír meglétét az összes objektumhoz, valamint a helyiség egy részének további bérleti díjának hiányát vagy a betétek meglétét.

Előfordulhat, hogy túl sok időt vesz igénybe az iratok rendbetétele, nyilvántartásba vétele és más bérlőkkel való kapcsolatok rendezése, és a legjobb megoldás egy másik helyiség választása lehet.

Ingatlan keresés

Az egyik legnehezebb feladat a megfelelő ingatlan megtalálása, lehetőleg közvetítők nélkül.

A polgárok először a nyomtatott sajtóhoz fordulnak, amely tele van nem lakáscélú helyiségek bérbeadásáról szóló hirdetésekkel. Jellemzően 90%-uk ügynökség, és csak 10%-uk ingatlantulajdonos. Az üzletemberek nagyobb kényelme érdekében az ilyen hirdetéseket elkezdték elhelyezni az internetes forrásokban, különösen az Avitóban, a kereskedelmi ingatlanok bérlését a helyiség fényképével és címével látják el.

Az ilyen források kényelmesek, mert a szűrők használatával azonnal elvetheti az összes olyan lehetőséget, amely nem felel meg a keresési feltételeknek. Például válassza ki az összes irodabérleti ajánlatot egy adott városban vagy területen, és a rendszer automatikusan visszaküldi az összes megfelelő ajánlatot, ami jelentősen felgyorsítja a keresési folyamatot.

A kereskedelmi ingatlanok bérleti piaca különböző célú helyiségekre oszlik:

• Hivatal.
• Kereskedés.
• Raktár.
• Termelés.

Ezért a keresés megkezdése előtt döntse el, hogy milyen típusú ingatlant kell választania, a város mely területén, milyen területen, emeletek számával és egyéb fontos paraméterekkel. A teljes feltételrendszer meghatározása után a kereső könnyebben tudja megfogalmazni kérését.

Ha a keresési folyamat nem szerepel a tervekben, akkor ezt az ügyet közvetítőre bízhatja. Az ilyen cégek szolgáltatásait jellemzően a havi bérleti díj teljes vagy fele áron fizetik. De célszerű először megállapodást kötni velük, és csak a helyiségek kiválasztása után határozni a szolgáltatások díját, hogy a munkájuk időzítése és minősége is érdekelt.

A szerződéskötés folyamata

Ez egy fontos folyamat, amelyet legjobban ügyvéddel lehet elvégezni. A dokumentumok aláírása előtt figyelmesen el kell olvasnia és meg kell beszélnie a bérleti szerződés összes feltételét. Ellenőrizze a tulajdonos iratait: az ingatlan feletti rendelkezési jogról szóló dokumentumot, az alaprajzot és az ingatlant birtokló jogi személy jogszabályi dokumentumait. A dokumentumok ellenőrzése után beszélje meg az összes lehetséges bérleti feltételt:

1. Kommunális befizetések.
2. Telefonok és Internet hozzáférés.
3. A havi bérleti díj költsége.
4. Bérleti időszakok.
5. Vis maior körülmények.
6. Kisebb javítási munkák.
7. Jelentős felújítás.
8. A szerződés felbontásának feltételei.

Beszéljétek meg, hogy kire ruháznak konkrét kötelezettséget, és azt az időkeretet, amelyen belül azt teljesíteni kell. A kereskedelmi ingatlanok bérleti szerződésében minden feltételt rögzíteni kell.

A szerződés aláírása

Közvetítő nélküli bérbeadás esetén a legjobb, ha megállapodást köt és a feltételeket személyesen beszéli meg az ingatlan tulajdonosával. Ebben az esetben a sürgető kérdések könnyebben és gyorsabban megoldódnak, és lehetőség nyílik engedményekre a bérbeadó részéről.

A szerződés szövegének összeállításakor kötelező kikötésben fel kell tüntetni az ingatlan teljes címét, a tulajdonos adatait és adatait. Lehetőség szerint kérjen alaprajzot és csatolja a dokumentumhoz, különösen, ha átépítésre került sor.

A dokumentumot mindkét félnek több változatban alá kell írnia. Csak egy bizonyos minta dokumentuma képes megerősíteni a bérleti feltételeket és a helyiségek bérbeadásának folyamatát.

A bérlet időtartama meghatározható, de ennek hiányában a szerződés határozatlan időre kötöttnek minősül. Ne felejtse el feltüntetni a bérleti díj pontos összegét. Kereskedelmi ingatlan esetében a megadott bérleti díj nélkül az ügylet meg nem kötöttnek minősül. Az árfolyamváltozások figyelembevételéhez szükséges a bérleti díj esetleges százalékos emelése, de legfeljebb évente egyszer jelezni.

Objektumátviteli folyamat

Egy másik fontos dokumentum a bérleti szerződés után az ingatlan átruházása a bérbeadó által a bérlőnek. Az ilyen aktus aláírásának napja tekintendő a bérlet kezdetének. Az okiratot csak az épület vagy helyiség alapos vizsgálata után szabad aláírni. Ha az ellenőrzés során hibát észlelnek, azt a jegyzőkönyvben rögzíteni kell. Ezzel megvédheti magát a felesleges kiadásoktól, amelyek később a bérlőre hárulnak.

Ezenkívül a helyiségek ilyen jellegű elemzése a kereskedelmi ingatlan bérbeadása előtt lehetővé teszi, hogy a bérbeadótól kérhető legyen az észlelt hibák ingyenes megszüntetése, vagy a bérleti költség bizonyos összeggel történő csökkentése. Ha a látott ingatlan állapota semmilyen módon nem elégíti ki az ügyfelet, jogosan követelheti a szerződés felbontását.

Ne feledje, hogy a szerződés lejártakor a bérbeadó átveszi az ingatlant a helyiség bérbeadása napján megkötött okirat szerint. Ha pedig ott nincs rögzítve hiba, akkor a bérbeadó jogilag követelheti azok megszüntetését a bérlő költségére. Ezzel szemben, ha a bérleti időszak során pozitív változások történtek a helyiségek körülményeiben, a bérlőnek joga van a felmerült költségek megtérítését követelni. Ezért gondosan rögzítse a lízingszerződés összes feltételét a szerződésben.