Menyewa tempat non-perumahan, misalnya, untuk toko, melibatkan pencarian properti yang sesuai dan membuat perjanjian tertulis. Penting tidak hanya untuk mengisi semua bagiannya dengan benar, tetapi juga mengikuti urutan tindakan yang tepat. Bagaimana cara menyewakan tempat non-hunian dengan benar dari sudut pandang hukum?

Perundang-undangan

Masalah penyewaan properti non-perumahan diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengannya” dan KUH Perdata Federasi Rusia. Menurut undang-undang, benda bukan tempat tinggal termasuk benda yang merupakan bagian dari bangunan, tetapi tidak layak untuk ditinggali.

Pemilik dapat secara mandiri menyewakan tempat non-perumahan berdasarkan kontrak. Itu hanya bisa dilakukan secara tertulis. Apabila sewa itu untuk jangka waktu sampai dengan 12 bulan, maka perjanjian itu tidak perlu didaftarkan. Jika sewa dikeluarkan untuk jangka waktu lebih dari 1 tahun, perjanjian tersebut harus didaftarkan sesuai dengan prosedur yang ditetapkan di Rosreestr. Tuan tanah berjanji untuk membayar pajak atas pendapatan sewa dalam jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang.

Pengurutan

Pemilik berhak menyewakan tempat non-hunian di gedung apartemen, perkantoran atau pusat perbelanjaan. Perlu diketahui urutan tindakan yang harus diikuti oleh kedua belah pihak yang bertransaksi.

Pemilihan real estat

Menemukan properti yang cocok adalah tahap tersulit. Penyewa memilih tempat berdasarkan parameter seperti aksesibilitas transportasi, infrastruktur, dan lalu lintas. Pencarian dapat dilakukan melalui agen real estat dan situs web khusus. Pengusaha berpengalaman mencurahkan banyak waktu untuk proses ini.

Pasar real estat non-perumahan dibagi menjadi beberapa tempat untuk tujuan berikut:

• Kantor;
• Jual beli;
• Produksi;
• Gudang.

Pada awalnya perlu ditentukan jenis properti, lokasi, jumlah lantai dan luas. Lebih mudah untuk merumuskan kueri ketika data ini menjadi jelas. Setelah memilih beberapa opsi, calon penyewa memeriksa tempat tersebut. Ini adalah langkah yang perlu. Pemilik rumah harus menyajikan tempat tersebut dari sudut pandang keuntungannya. Namun Anda tidak boleh menyembunyikan kekurangan yang ada, karena mungkin akan muncul di kemudian hari. Hal ini dapat mengakibatkan berakhirnya perjanjian sewa.

Jika tidak ada waktu untuk mencari tempat, penyewa dapat mendelegasikan pekerjaan tersebut kepada orang yang dipercaya atau perantara. Semua detail dan parameter yang diperlukan disediakan. Ini adalah layanan berbayar yang dibayar sebesar 50 hingga 100% dari sewa bulanan. Kesepakatan harus dibuat dengan perantara. Pembayaran harus dilakukan setelah memilih tempat yang sesuai.

Kesimpulan dari suatu perjanjian

Lebih baik melibatkan pengacara dalam proses ini. Dia akan membantu Anda menyusun kontrak dengan benar dan menjelaskan isu-isu kontroversial, serta memeriksa kemurnian hukum transaksi tersebut. Anda dapat melakukan pekerjaan ini sendiri. Sebelum menandatangani kontrak, Anda harus meminta dokumen-dokumen berikut:

1. dokumen properti;
2. rencana denah;
3. dokumen piagam pemilik.

Setelah memeriksa dokumen, Anda harus mendiskusikan persyaratan sewa. Mereka mungkin berhubungan dengan poin-poin berikut:

• pembayaran tagihan listrik;
• jumlah sewa;
• batas waktu penyerahan tempat;
• ketersediaan komunikasi telepon dan akses Internet;
• melakukan pekerjaan perbaikan;
• syarat-syarat pemutusan kontrak.

Penting untuk mendiskusikan pihak mana yang diberi tugas untuk setiap item dan dalam jangka waktu berapa kewajiban tersebut dipenuhi. Kesepakatan-kesepakatan yang dicapai dituangkan dalam kontrak atau dalam bentuk perjanjian-perjanjian tambahan di dalamnya.

Penting untuk mencantumkan klausul dalam kontrak mengenai tindakan jika terjadi force majeure.

Sebaiknya penyewa dan pemilik rumah menandatangani perjanjian secara langsung tanpa perantara. Dalam hal ini, lebih mudah untuk menyelesaikan isu-isu kontroversial; para pihak dapat membuat beberapa konsesi. Saat membuat kontrak, penting untuk memasukkan informasi tentang properti secara lengkap. Mereka harus mencantumkan alamat lengkap, lantai, luas bangunan. Perjanjian tersebut harus disertai dengan denah. Hanya dalam hal ini perjanjian tersebut dapat dianggap sah.

Perjanjian ditandatangani dalam rangkap 2 jika sewa diberikan untuk jangka waktu sampai dengan 12 bulan. Jika sewa jangka panjang direncanakan 1 tahun atau lebih, 3 salinan perjanjian ditandatangani. Masing-masing satu salinan tetap menjadi milik pemilik dan penyewa. Salinan lainnya tetap berada pada registrar.

Pemindahan tempat

Setelah penandatanganan kontrak, dibuatlah akta pengalihan dari lessor kepada lessee. Hari penandatanganannya akan dianggap sebagai awal sewa. Akta tersebut ditandatangani hanya setelah tempat itu diperiksa sepenuhnya. Jika kerusakan ditemukan selama pemeriksaan, maka dicatat dalam laporan. Hal ini memungkinkan Anda menghindari pengeluaran yang tidak perlu di kemudian hari.

Analisis ini memungkinkan Anda meminta penyewa untuk menghilangkan cacat dan malfungsi serta mengurangi harga sewa. Oleh karena itu, sebaiknya pemilik merapikan tempat dan komunikasi terlebih dahulu. Setelah menandatangani akta pengalihan, penyewa dapat sepenuhnya menggunakan tempat tersebut dan menjalankan kegiatan usaha.

Menurut undang-undang saat ini, kontrak harus memuat ketentuan dasar berikut:

1. Para pihak dalam perjanjian adalah penyewa dan tuan tanah. Sesuai dengan Seni. 608 KUH Perdata Federasi Rusia, hak untuk menyewakan tempat non-perumahan adalah milik pemiliknya.
2. Subyek perjanjian. Karakteristik rinci dari tempat tersebut ditunjukkan. Sesuai dengan paragraf 3 Seni. 607 KUH Perdata Federasi Rusia, jika tidak ada, perjanjian dianggap tidak sah.
3. Ketentuan penggunaan real estat. Mereka dapat direkam sedetail mungkin. Diindikasikan siapa yang wajib melakukan perbaikan kosmetik dan besar.
4. Pembayaran. Jumlah pembayarannya tetap. Tanpa ini, kontrak tersebut dianggap serampangan, dan hal ini tidak diperbolehkan dalam perjanjian sewa.
5. Keabsahan. Hal ini ditentukan oleh para pihak berdasarkan kesepakatan bersama. Jika tidak ditentukan, kontrak akan dianggap selesai untuk jangka waktu tidak terbatas.

Suatu perjanjian yang masa berlakunya kurang dari 12 bulan tidak wajib didaftarkan. Jika, setelah habis masa berlakunya, perjanjian lain dibuat untuk jangka waktu yang sama, pendaftaran juga tidak diperlukan. Perjanjian untuk jangka waktu 12 bulan tunduk pada pendaftaran wajib. Namun penting untuk diingat bahwa, berdasarkan Pasal 619 dan 620 KUH Perdata Federasi Rusia, pemutusan kontrak lebih awal dimungkinkan.

Penyewa dapat mentransfer real estat berdasarkan perjanjian menyewakan. Tapi ini hanya mungkin dengan persetujuan dari tuan tanah, yang merupakan pemilik properti. Perjanjian menyewakan juga harus didaftarkan menurut tata cara yang ditetapkan undang-undang.

Namun penting untuk mempertimbangkan bahwa terminasi dini perjanjian sewa adalah mungkin. Baik pemilik maupun penyewa mempunyai hak ini. Faktanya, para pihak yang bertransaksi memiliki kebebasan penuh untuk bertindak. Namun kontrak tersebut harus memuat alasan-alasan yang memungkinkan terminasi dini.

Ada beberapa fitur menyewakan berikut ini:

• Masa berlakunya terbatas pada jangka waktu perjanjian sewa dengan pemilik;
• Jika perjanjian sewa diakhiri, penyewa mempunyai kesempatan untuk memperbarui perjanjian dengan pemilik sebelum berakhirnya jangka waktu menyewakan dengan persyaratan yang sama;
• Jika kontrak dibuat untuk jangka waktu 12 bulan atau lebih, maka harus didaftarkan.

Hak dan kewajiban penyewa berikut ini disorot:

1. Memantau penggunaan tempat untuk tujuan yang dimaksudkan.
2. Pembayaran sewa tepat waktu.
3. Melaksanakan perbaikan atas kesepakatan para pihak.
4. Memelihara tempat dalam urutan yang benar.
5. Membuat akta pengalihan dengan subtenant.

Jika terjadi pelanggaran terhadap kewajiban yang diterima, masing-masing pihak dalam transaksi memiliki kesempatan untuk mengakhiri kewajiban sebelum akhir kontrak.

Dokumen yang dibutuhkan

Untuk kontrak yang diselesaikan untuk jangka waktu 12 bulan atau lebih, pendaftaran negara dilakukan. Untuk melakukan ini, paket dokumen berikut dibuat:

• penerapan formulir yang telah ditetapkan;
• perjanjian sewa dengan segala lampirannya;
• paspor kadaster;
• Paspor Rusia - untuk perorangan, dokumen hak milik - untuk badan hukum;
• surat kuasa, jika dokumen diserahkan oleh perwakilan;
• persetujuan notaris dari pasangan, jika benda itu milik bersama atau diperoleh selama perkawinan;
• izin dari otoritas perwalian dan perwalian, jika properti itu didaftarkan atas nama warga negara yang tidak mampu atau di bawah umur;
• izin tertulis dari penerima gadai apabila barang yang digadaikan;
• penerimaan pembayaran bea negara.

Pajak

Pajak disediakan untuk sewa tempat non-perumahan. Rezim perpajakan yang optimal adalah sistem perpajakan yang disederhanakan. Rezim perpajakan khusus tidak hanya membuat akuntansi lebih mudah, namun juga memiliki beban pajak yang lebih rendah. Fitur-fitur berikut berlaku:

1. jika nilai kadaster ditentukan dan berlaku peraturan daerah khusus, pajak dibayarkan atas real estate perkantoran, administrasi dan ritel;
2. secara lokal tarifnya adalah 2%.

Jika undang-undang khusus belum diadopsi di tingkat lokal, tarif berikut ditetapkan untuk pengusaha yang menggunakan sistem perpajakan yang disederhanakan:

• sistem pajak yang disederhanakan 6% - dari total pendapatan;
• STS 15% - dari pendapatan dikurangi pengeluaran.

Jika suatu organisasi menggunakan sistem perpajakan umum, maka beban pajak yang tinggi akan timbul. Dalam hal ini, bisnis persewaan tidak menguntungkan. Secara tradisional, tiga pajak utama ditetapkan:

1. atas laba organisasi dan pajak penghasilan pribadi untuk pengusaha perorangan - 20% untuk badan hukum dan 13% untuk pengusaha;
2. untuk properti - 2% berdasarkan nilai kadaster dan 2,2% saat menghitung nilai sisa;
3. pada nilai tambah - 18% jika pendapatan triwulanan lebih dari 2 juta rubel.

Bagaimana cara menghindari pembayaran pajak atas pendapatan yang diterima dari sewa real estat non-perumahan? Di satu sisi, peraturan perundang-undangan menetapkan kewajiban membayar pajak atas semua perjanjian sewa. Jika kontrak dibuat untuk jangka waktu 1 tahun atau lebih, itu terdaftar di Rosreestr. Informasi ini ditransfer ke layanan pajak sesuai dengan perjanjian pertukaran informasi. Jika perjanjian dibuat untuk jangka waktu sampai dengan 1 tahun, layanan pajak harus membuktikan fakta sewa, yang tidak selalu memungkinkan.

Undang-undang saat ini mengatur tanggung jawab administratif dan pidana untuk menjalankan bisnis ilegal. Tanggung jawab pidana ditetapkan jika kegiatan wirausaha ilegal dilakukan atau keuntungan besar diperoleh dalam jumlah 1,5 juta rubel.

Ketika pelanggaran ditemukan, hakim mempertimbangkan keadaan spesifik orang tersebut dan banyak faktor lainnya. Biasanya, tidak ada masalah saat menyewakan apartemen atau rumah pedesaan. Jika properti non-perumahan disewakan, beberapa tanda kegiatan wirausaha dapat diidentifikasi. Jika tempat tersebut dibeli langsung untuk disewakan, kegiatan tersebut memerlukan pendaftaran, karena diakui sebagai wirausaha.

Hal yang sama berlaku untuk sewa jangka panjang atau kontrak yang diperbarui beberapa kali. Tanda ini diartikan sebagai fakta pengambilan keuntungan yang sistematis dan disengaja dari kepemilikan properti non-perumahan. Jika tanda-tanda ini terdeteksi, warga disarankan untuk mendaftarkan wirausaha perorangan. Dalam hal ini pajaknya sebesar 6% dari total penghasilan. Pajak penghasilan pribadi adalah 13%.

Pemilik tempat harus mengajukan pengembalian pajak setiap tahun.

Jadi, menyewa tempat non-perumahan memiliki sejumlah kekhasan tersendiri. Penting untuk membuat perjanjian yang sah secara hukum, mengatur semua rincian perjanjian dan membayar pajak tepat waktu. Ini akan memungkinkan Anda menghindari masalah di masa depan dan mendapatkan keuntungan secara legal.

Atau tawaran komersial. Penting untuk mengkarakterisasi properti Anda secara rinci: tunjukkan ukuran, jumlah lantai, luas, jelaskan kondisi teknis dan peralatan, infrastruktur, sementara penekanannya, tentu saja, harus ditempatkan pada kelebihannya, tetapi kerugiannya juga harus diperhatikan. .

Cara paling efektif untuk mencari penyewa adalah sebagai berikut:

• Menempatkan iklan di sumber daya Internet(khusus) adalah saluran periklanan yang sangat populer dan efektif. Anda pasti harus menambahkan foto properti.
• Cari berdasarkan teman Anda- metode yang sangat sederhana, tetapi seringkali bekerja lebih cepat daripada yang lain, karena lingkaran sosial pengusaha menyiratkan persinggungan kepentingan dalam bidang bisnis.
• Mengirim penawaran komersial melalui email– Seringkali perusahaan seperti restoran, kafe, bar, toko, salon dan lain-lain memilih lokasi untuk membuka outlet lain atau pindah. Karena biasanya alamat email pemilik bisnis tertera di situs resmi perusahaannya, sama sekali tidak sulit untuk membuat surat yang ditargetkan secara spesifik.
• Kerjasama dengan agen real estate– cara yang sangat baik, karena agen penjual memiliki peluang periklanan yang lebih besar. Selain itu, mereka akan terlibat dalam penyelesaian kesepakatan di masa depan.

Apa yang harus diperhatikan?

Harga

Pertama, Anda perlu membiasakan diri dengan database real estat komersial, mengevaluasi pasar, dan membandingkan harga. Namun, perlu Anda pahami bahwa ketika melakukan transaksi nyata, jumlahnya biasanya sedikit berkurang.

Keunggulan kompetitif

Mempercepat persyaratan sewa real estat komersial sangat mungkin dilakukan dengan mengubah karakteristik kualitas tempat. Berbagai pilihan dimungkinkan:

Keuntungannya juga adalah keandalan pemilik dan transparansi, yaitu kontrak langsung jangka panjang termasuk PPN, bentuk pembayaran non tunai, kemampuan untuk memperhitungkan tidak hanya semua jumlah berdasarkan kontrak, tetapi juga pembayaran operasional untuk tujuan perpajakan.

Bonus dan preferensi

Biasanya, pemilik real estat komersial memilih untuk tidak mengiklankan kemungkinan pemberian berbagai bonus dan diskon. Semuanya diputuskan secara individual, misalnya, jika perusahaan tidak dapat memutuskan untuk menyewa tempat, Anda dapat menawarkan beberapa bonus. Mereka juga bisa menjadi faktor penentu dalam membuat keputusan positif. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang aspek hukum dan keuntungan menyewa dari pemiliknya.

Cara mencari target audiens dan mana yang lebih menguntungkan

Metode pencarian dapat dilakukan secara mandiri atau dengan bantuan agen real estate.

Sendirian

Saat mencari penyewa sendiri, tentunya akan memakan banyak waktu, meski kontraknya dibuat dengan sempurna. Dalam hal ini, lebih menguntungkan untuk beralih ke profesional (realtors).

Mengenai harga, lebih menguntungkan untuk mencari sendiri; biayanya tentu saja lebih rendah. Risiko dalam hal ini mungkin:

1. Mungkin sulit bagi orang non-profesional untuk menilai suatu tempat dengan tepat dan mengidentifikasi kekuatan dan kelemahannya. Dan biaya sewa tergantung pada ini.
2. Dimungkinkan untuk menyusun proposal komersial dengan mempertimbangkan tidak semua nuansa penting.

Saat menghubungi agen penjual, Anda dapat melakukan hal lain dan mempercayakan pencarian kepada profesional.

Dengan bantuan makelar barang tak bergerak

Waktu yang berharga dihemat secara signifikan, karena agen penjual memiliki basis dan metode periklanan mereka sendiri. Layanan mereka, tentu saja, harus dibayar; biasanya jumlahnya ditetapkan dalam batas komisi dari penyerahan real estat.

Untuk menghindari risiko, Anda perlu membuat perjanjian kerjasama dengan makelar barang tak bergerak dan memperhatikan nuansanya:

• Agen penjual selalu memasukkan klausul dalam kontrak bahwa pemilik tidak dapat menyerahkan propertinya sendiri, yang berarti bahwa makelar barang tak bergerak akan menerima imbalan dalam hal apa pun.
• Anda tidak dapat menandatangani perjanjian sampai diverifikasi bahwa makelar barang tak bergerak bertindak sebagai badan hukum dan terdaftar dalam Daftar Badan Hukum Negara Bersatu.

Kepada siapa Anda harus memberi preferensi?

Saat memilih penyewa, preferensi harus diberikan kepada badan hukum atau pengusaha perorangan, ini adalah kategori yang paling dapat diandalkan; mereka biasanya tidak menyewakan tempat pertama ketika mengembangkan bisnis mereka.

Menyewakan tempat kepada individu tidak aman, karena mereka mungkin menolak membayar sewa, menyatakan tidak punya uang, atau menghilang begitu saja.

Risiko yang mungkin terjadi

Tentunya setiap pemilik real estate komersial mengkhawatirkan keamanan dan kondisinya, karena tujuan menyewakan adalah untuk mendapatkan keuntungan. Risiko utama bagi tuan tanah dapat diidentifikasi:

1. Penggunaan tempat yang tidak tepat. Misalnya, penyewa menyatakan dalam kontrak bahwa tempat tersebut akan digunakan sebagai gudang, tetapi kenyataannya sebuah toko dibuka.
2. Kerusakan harta benda, yaitu peralatan mungkin rusak, perbaikan tempat mungkin rusak, dll.
3. Penolakan penyewa untuk membayar sewa.

Kami berbicara lebih detail tentang cara menyewa real estat komersial agar tidak mendapat masalah.

Bagaimana cara mengirimkannya?

Saat menyewa real estat komersial, itu sangat penting Penting untuk mempersiapkan semua dokumentasi yang diperlukan dengan benar:

• membuat proposal komersial;
• menyiapkan perjanjian sewa, yang di dalamnya perlu dirinci semua ketentuan transaksi bagi kedua belah pihak;
• membuat tindakan penerimaan dan pemindahan tempat untuk disewakan.

Proposal komersial pada intinya adalah dialog dengan calon penyewa, jadi ketika menyusunnya, Anda perlu mencoba membayangkan diri Anda berada di tempatnya. Hasilnya adalah penyajian informasi yang pasti akan menarik perhatian orang dan tidak ingin lagi mencari pilihan lain.

Ada penawaran:

1. dipersonalisasi, yaitu ditargetkan;
2. tidak dipersonalisasi, yaitu ditujukan kepada semua orang.

Saat mengkompilasinya, akan lebih mudah untuk mematuhi struktur berikut:

• Judul.
• Inti dari proposal, di sini Anda perlu menunjukkan tujuan dari tempat yang disewa: kantor, industri, gudang atau ritel.
• Alamat persis objek tersebut.
• Properti dan karakteristik utama: area, ketersediaan Internet dan telepon, sistem alarm, parkir, dll.
• Ketentuan kerjasama ditunjukkan: biaya sewa dan apa saja yang termasuk di dalamnya, layanan tambahan dan ketentuan tambahan.
• Keuntungan dari proposal ini mungkin: lalu lintas tinggi, kehadiran perusahaan terkenal di antara penyewa atau kedekatan pusat transportasi.
• Detail kontak.

Perhatian! Lampirkan juga foto bagian luar bangunan, pemandangan dari dalam dan foto lobi pintu masuk.

Menyusun dan menyimpulkan kontrak

Pasal 609 KUH Perdata Federasi Rusia. Bentuk dan pendaftaran negara dari perjanjian sewa

1. Suatu perjanjian sewa untuk jangka waktu lebih dari satu tahun, dan apabila sekurang-kurangnya salah satu pihak dalam perjanjian itu adalah badan hukum, apapun jangka waktunya, harus dibuat secara tertulis.
2. Perjanjian sewa real estat tunduk pada pendaftaran negara, kecuali ditentukan lain oleh hukum.
3. Perjanjian sewa properti yang mengatur pengalihan kepemilikan selanjutnya atas properti ini kepada penyewa (

Di mana saya bisa menyewa tempat komersial non-perumahan atau gudang? Bagaimana cara menyewa ruang ritel untuk toko? Bagaimana cara menyewakan real estat komersial dengan benar?

Halo semua yang telah mengunjungi situs majalah online populer “HeatherBeaver”! Kami memiliki seorang ahli bersama Anda - Denis Kuderin.

Topik pembicaraan hari ini adalah persewaan real estat komersial. Artikel ini akan bermanfaat bagi pengusaha, pemilik tempat non-perumahan dan semua orang yang tertarik dengan masalah keuangan terkini.

Di akhir artikel, Anda akan menemukan ikhtisar perusahaan real estate Rusia paling andal yang menyediakan layanan perantara dalam penyewaan properti komersial.

Jadi mari kita mulai!

1. Mengapa menyewa real estate komersial?

Aktivitas bisnis yang sukses sangat bergantung pada tempat yang dipilih dengan baik untuk melakukan bisnis. Hal ini terutama berlaku untuk sektor perdagangan dan jasa. Toko yang nyaman dan lengkap di bagian kota yang sibuk menarik pelanggan dengan sendirinya.

Hal yang sama dapat dikatakan tentang perkantoran. Setiap perusahaan yang menghargai diri sendiri harus memiliki tempat yang baik untuk bekerja dan menerima pengunjung. Sekalipun Anda menjual barang melalui toko online, Anda memerlukan tempat untuk menyelesaikan dan mengeluarkan pesanan, serta menyelesaikan perselisihan dengan pelanggan.

Tidak semua pengusaha, terutama pemula, mampu membeli tempat non-perumahan. Dalam kasus seperti itu, menyewa real estat komersial bisa menjadi solusinya.

Kami mencantumkan semua keuntungan menyewa:

• biaya keuangan yang relatif rendah;
• prosedur dokumentasi yang lebih sederhana dibandingkan dengan pembelian;
• kemampuan untuk mengubah pemilik dan pindah ke gedung lain kapan saja;
• banyak pilihan real estate, terutama di kota-kota besar.

Proses sebaliknya - menyewakan tempat - juga memiliki banyak keuntungan. Pertama-tama, ini adalah sumber pendapatan pasif yang dapat diandalkan. Mengakuisisi kepemilikan ruang komersial (retail, perkantoran, industri dan lain-lain) merupakan pilihan investasi yang baik.

Selama bisnis swasta masih ada, perwakilannya akan selalu membutuhkan tempat untuk menjalankan bisnis, yang berarti pemilik properti akan memperoleh keuntungan yang stabil tanpa banyak tenaga kerja.

Menemukan tempat yang cocok untuk sebuah bisnis adalah pekerjaan yang merepotkan. Cara tercepat dan paling dapat diandalkan untuk menemukan suatu objek adalah dengan menggunakan jasa perantara profesional.

Ada artikel terperinci di situs web kami tentang cara kerja yang modern.

2. Cara menyewa real estate komersial - 5 tips bermanfaat

Saat menyewa properti komersial, Anda harus berhati-hati dalam memilihnya. Parameter dan karakteristik fungsional tempat menentukan seberapa cepat Anda dapat memulai aktivitas bisnis, dan apakah objek tersebut akan sepenuhnya memenuhi tujuan bisnis Anda.

Pertama, putuskan bagaimana Anda akan mencari tempat yang cocok - sendiri atau dengan bantuan agen. Metode pertama mengasumsikan adanya persediaan waktu luang yang tidak terbatas dan dikaitkan dengan berbagai risiko. Opsi kedua lebih aman dan dapat diandalkan.

Anda akan menemukan informasi tambahan tentang topik bekerja dengan perantara di artikel “”.

Saran ahli akan membantu Anda menghindari kesalahan umum penyewa.

Tip 1. Pelajari dengan cermat kap mesin dan sistem ventilasi

Anda atau karyawan Anda akan bekerja di dalam ruangan, sehingga keberadaan sistem ventilasi yang berfungsi menjadi poin terpenting. Kurangnya ventilasi yang kuat dan otonom di dalam gedung merupakan hambatan nyata bagi pengoperasian normal kafe, restoran, atau toko kelontong.

Produk makanan harus disimpan dalam kondisi yang sesuai, dan pengunjung serta penjual tidak boleh terganggu oleh bau asing. Selain itu, layanan sanitasi tidak akan mengizinkan Anda menggunakan fasilitas tersebut sebagai tempat katering atau toko kelontong jika hanya memiliki ventilasi umum.

Tip 2: Fokus pada area bongkar muat

Area yang nyaman untuk bongkar muat barang adalah poin penting lainnya bagi pemilik kafe, restoran, kantin, dan toko.

Area tempat operasi bongkar muat akan dilakukan tidak boleh menghadap ke halaman bangunan tempat tinggal atau jalan raya. Jika mengganggu warga atau pengendara, Anda akan tersiksa dengan keluhan.

Masalah pasokan listrik yang memadai sangat relevan bagi penyewa yang bisnisnya melibatkan penggunaan peralatan yang menghabiskan energi - lemari es, oven listrik, peralatan mesin, dll.

Pastikan kabel listrik di dalam ruangan cukup luas untuk memenuhi kebutuhan perusahaan.

Tip 4. Bacalah ketentuan kontrak dengan cermat

Sebelum menandatangani perjanjian sewa, bacalah dengan cermat syarat dan ketentuan di mana Anda membuat kesepakatan.

Kontrak harus memuat poin-poin berikut:

• syarat sewa, biaya dan cara pembayaran;
• jika tempat itu disewa dengan peralatan, maka inventarisasi properti harus dibuat;
• tanggung jawab para pihak atas pelanggaran kontrak;
• ketentuan pengakhiran perjanjian.

Biaya tagihan listrik, pembuangan sampah, pemeliharaan sistem proteksi kebakaran dan alarm keamanan biasanya ditanggung oleh penyewa. Namun, pemilik rumah membayar perbaikan besar, jika perlu, termasuk penggantian komunikasi pipa dan kabel listrik jika rusak.

Diskusikan terlebih dahulu dengan pemilik rumah mengenai masalah asuransi properti - apakah perjanjian semacam itu akan dibuat, dan jika tidak, putuskan siapa yang akan membayar kerugian jika terjadi situasi yang tidak terduga.

Tip 5. Periksa dokumen properti

Sangat penting untuk memeriksa dokumen kepemilikan pemilik – perjanjian jual beli, kutipan dari Daftar Negara tentang hak kepemilikan.

Pastikan tempat tersebut benar-benar milik orang yang menyewakannya kepada Anda. Jika tidak, suatu hari nanti pemilik sebenarnya dari objek tersebut akan muncul dengan kekuatan yang sesuai. Penting juga bahwa tempat tersebut tidak digadaikan, tidak disita karena hutang, atau dibebani lainnya.

Seseorang yang jauh dari seluk-beluk hukum perumahan harus memanfaatkan bantuan profesional ketika menyewa atau membeli tempat non-perumahan. Misalnya, Anda dapat mengklarifikasi sendiri semua poin yang tidak jelas di situs web Pravoved, sumber tempat para spesialis dari semua bidang yurisprudensi bekerja.

Anda dapat mengajukan pertanyaan bahkan tanpa mendaftar, langsung di halaman utama. Anda akan menerima jawaban yang benar secara hukum dan kompeten hanya dalam beberapa menit, dan sepenuhnya gratis. Jika masalah Anda memerlukan kajian mendalam, Anda harus membayar jasa profesional, tetapi Anda berhak menentukan sendiri besaran biayanya.

Langkah 2. Tentukan besaran sewa

Untuk mengetahui harga sewa yang optimal, gunakan salah satu dari dua pilihan. Yang pertama adalah meninjau secara pribadi database kota Anda dan menentukan perkiraan kisaran harga untuk menyewa tempat serupa. Kedua, delegasikan tugas ini kepada makelar barang tak bergerak.

Omong-omong, selain agen real estate, broker swasta juga menyediakan layanan perantara. Mereka biasanya mengenakan biaya 25-50% lebih murah untuk pekerjaan mereka dibandingkan perusahaan. Namun, hanya ada sedikit spesialis swasta yang bekerja dengan real estat non-perumahan, bahkan di kota-kota besar.

5. Jika Anda menyewakan real estat komersial – 3 risiko utama bagi pemiliknya

Setiap tuan tanah prihatin dengan kondisi propertinya dan ingin mendapat untung dari sewa, bukan kerugian.

Kami akan mencantumkan risiko utama bagi pemilik properti komersial dan menunjukkan cara menghindarinya.

Resiko 1. Penggunaan tempat untuk tujuan lain

Setiap perjanjian sewa yang dirancang dengan baik menentukan tujuan apa dan bagaimana tempat yang disewa akan digunakan. Hal ini juga berlaku untuk peralatan yang Anda sewakan bersama dengan persewaan Anda.

Jika penyewa berjanji untuk menggunakan tempat tersebut sebagai gudang, tetapi mendirikan toko ritel di dalamnya, Anda berhak mendenda dia atau mengakhiri perjanjian tanpa mengembalikan harga sewa.

Risiko 2. Kerusakan atau kehilangan harta benda

Anda menyerahkan fasilitas dan peralatan kepada warga negara yang Anda anggap terhormat, namun dia, dalam bahasa diplomatis, tidak memenuhi harapan Anda. Yaitu, dia membawa tempat itu ke dalam kehancuran, merusak peralatan, melepaskan bola lampu dan umumnya berperilaku seperti babi.

Dalam hal demikian, pemilik berhak menuntut ganti rugi penuh atas kerusakan tersebut. Selain itu, tidak hanya biaya perbaikan yang harus diganti, tetapi juga nilai pasar dari peralatan yang rusak.

Tanggung jawab tidak diberikan jika benda dan harta benda rusak akibat keadaan yang tidak terduga - misalnya kebakaran atau banjir.

Risiko 3. Penolakan penyewa membayar sewa bulanan

Pembayar yang ceroboh harus dihukum dengan rubel. Namun, hal ini sekali lagi mungkin terjadi jika perjanjian sewa dibuat sesuai dengan semua aturan. Artinya, dokumen tersebut harus secara jelas mengatur syarat dan jumlah pembayaran bulanan.

6. Jika Anda menyewa real estat komersial - 3 risiko utama bagi penyewa

Penyewa juga mungkin menderita akibat tindakan ilegal atau tidak sah dari pemiliknya.

Risiko 1. Menyewa tempat dimana “pemilik” tidak mempunyai hak hukum

Jika tempat tersebut disewakan kepada Anda oleh orang yang tidak memiliki hak sah sebagai pemilik atas properti tersebut, kontrak tersebut akan dianggap tidak sah. Untuk menghindari hal ini, memerlukan presentasi dokumen judul.

Anda dapat memperoleh ekstrak secara mandiri dari Rosreestr dengan menghubungi Pusat Multifungsi. Layanan ini berbayar, tetapi Anda pasti tahu “siapa bosnya”.

Risiko 2. Mengganti kunci lokasi segera setelah melakukan pembayaran di muka

Ya, situasi seperti itu masih terjadi di alam. Anda menandatangani perjanjian, melakukan pembayaran di muka, menerima kunci dari tangan ke tangan, dan ketika Anda ingin pindah ke tempat dengan properti Anda, ternyata kuncinya telah diubah, dan tidak ada jejak “pemiliknya. ”.

Hanya ada satu jalan keluar dalam situasi seperti ini - menghubungi polisi dan memulai kasus pidana atas fakta penipuan.

Risiko 3. Menyewakan

Cara terbaik untuk menjelaskan hal ini adalah dengan contoh sederhana.

Contoh

Penyewa Andrey, seorang calon pengusaha, menyewa ruang untuk sebuah toko selama satu tahun, membayar enam bulan di muka. Pada saat yang sama, pengusaha tidak memeriksa dokumen kepemilikan, mengandalkan kejujuran lessor.

Setelah sebulan perdagangan sukses, pemilik sebenarnya muncul di toko dengan satu set lengkap dokumen asli. Dia dengan sopan meminta penyewa untuk keluar dari tempat yang ditempati. Andrey mencoba mencari sub-penyewa untuk setidaknya mendapatkan kembali uangnya di muka, tetapi perantara yang giat itu tidak pernah menjawab panggilan atau SMS.

Intinya: Berurusan langsung dengan pemiliknya. Paling tidak, dia harus mewaspadai semua manipulasi yang terjadi pada propertinya.

7. Bantuan profesional untuk penyewa dan tuan tanah - ulasan agen real estate TOP-3

Menemukan perantara yang memenuhi syarat adalah tugas yang sulit. Untuk membantu pembaca, kami telah menyusun ulasan tentang perusahaan paling andal di Rusia yang bekerja dengan real estat komersial.

1) Agensi.net

Agen manajemen real estat. Akan membantu tuan tanah dan penyewa menyewa dan menyewakan: kantor, ruang ritel, bengkel, gudang, rumah besar, dan real estat komersial lainnya. Perusahaan hanya mempekerjakan pengacara dan agen penjual yang berpengalaman dan berkualitas.

Keuntungan signifikan perusahaan ini adalah pendekatan profesionalnya, keberadaan situs web terperinci, dan pengembangan strategi individu untuk setiap klien kantor. Tidak ada layanan real estate yang tidak dapat diberikan oleh spesialis perusahaan kepada pengguna.

Tampaknya ini adalah proses sederhana dalam mencari tempat untuk sewa komersial dan proses membuat perjanjian. Namun, tidak seperti perumahan sewa, area layanan ini tunduk pada undang-undang dan peraturan yang berbeda. Untuk mengatasi masalah ini, beberapa pengusaha mempekerjakan seseorang untuk mencari real estate yang cocok.

Hal ini dilakukan karena berbagai alasan, karena parameter penting dalam pemilihan adalah: distrik kota, keberadaan pesaing, lantai, jenis bangunan, ketersediaan komunikasi, luas dan parameter penting lainnya. Tetapi untuk membuat perjanjian sewa real estat komersial, mendiskusikan syarat-syarat sewa dan menandatangani dokumen perjanjian itu sendiri, lebih baik menyewa pengacara.

Kerangka legislatif

Seluruh proses sewa diatur oleh KUH Perdata Federasi Rusia, atau lebih tepatnya, Pasal 34 “Sewa”. Menurut undang-undang, segala kondisi yang timbul selama proses persewaan dicatat dalam dokumen persewaan - suatu perjanjian yang dibuat antara klien (penyewa) dan tuan tanah.

Tanggung jawab paling mendasar dari tuan tanah dianggap memelihara tempat yang disewa dalam keadaan baik, melakukan perbaikan besar secara mandiri, sesuai dengan KUH Perdata Federasi Rusia, Pasal 616. Artikel yang sama juga menguraikan tanggung jawab penyewa - melakukan perbaikan kosmetik, menjaga kebersihan dan ketertiban di tempat, membayar semua biaya operasional.

Pemilik properti dapat menyewakan real estat komersial dengan persyaratan lain, tetapi persyaratan tersebut harus ditentukan dalam perjanjian sewa. Misalnya, pemilik rumah dapat mengalihkan tanggung jawab perbaikan besar kepada penyewa atau sebaliknya.

Yang terbaik adalah melibatkan seorang pengacara dalam proses ini yang akan memahami semua surat-surat real estat yang disediakan dan membantu membuat kesepakatan dengan persyaratan yang saling menguntungkan. Menyewa pengacara yang berkualifikasi dapat membantu mengidentifikasi pelanggaran tidak sah yang dapat dimasukkan dalam pengeluaran pengusaha di masa depan.

Pembangunan kembali yang tidak dilegalkan mungkin menjadi pengeluaran yang tidak perlu. Kasus yang lebih serius adalah menyewa kompleks komersial dengan sebidang tanah dan beberapa bangunan. Di sini penting untuk memeriksa keberadaan semua surat-surat yang diperlukan untuk semua objek dan tidak adanya sewa tambahan untuk sebagian tempat atau adanya deposit.

Mungkin diperlukan terlalu banyak waktu untuk merapikan dokumen, mendaftarkan dan memilah hubungan dengan penyewa lain, dan pilihan terbaik mungkin adalah memilih tempat lain.

Pencarian properti

Salah satu tugas tersulit adalah menemukan properti yang cocok, sebaiknya tanpa perantara.

Hal pertama yang dilakukan warga adalah beralih ke media cetak yang penuh dengan iklan sewa tempat non-hunian. Biasanya, 90% dari mereka adalah agen, dan hanya 10% yang merupakan pemilik properti. Untuk kenyamanan yang lebih besar bagi para pebisnis, iklan semacam itu mulai dipasang di sumber daya Internet, khususnya di Avito, persewaan real estat komersial dilengkapi dengan foto dan alamat tempat tersebut.

Sumber daya seperti itu nyaman karena dengan menggunakan filter Anda dapat segera membuang semua opsi yang tidak sesuai dengan kriteria pencarian. Misalnya, pilih semua penawaran sewa ruang kantor di kota atau wilayah tertentu, dan sistem akan secara otomatis mengembalikan semua penawaran yang sesuai, yang akan mempercepat proses pencarian secara signifikan.

Pasar persewaan real estat komersial dibagi menjadi beberapa tempat untuk tujuan yang berbeda:

• Kantor.
• Jual beli.
• Gudang.
• Produksi.

Oleh karena itu, sebelum Anda memulai pencarian, putuskan jenis real estat apa yang ingin Anda pilih, di wilayah kota mana, area apa, jumlah lantai, dan parameter penting lainnya. Setelah menentukan seluruh rangkaian kondisi, akan lebih mudah bagi pencari untuk merumuskan permintaannya.

Jika proses pencarian tidak termasuk dalam rencana, Anda dapat mempercayakan masalah ini kepada perantara. Biasanya, layanan dari perusahaan semacam itu dibayar penuh atau setengah dari biaya sewa bulanan. Namun disarankan untuk terlebih dahulu menandatangani perjanjian dengan mereka dan menentukan pembayaran layanan hanya setelah memilih tempat, sehingga mereka juga tertarik dengan waktu dan kualitas pekerjaan mereka.

Proses menyimpulkan kontrak

Ini adalah proses penting yang paling baik dilakukan bersama pengacara. Sebelum menandatangani dokumen, Anda harus membaca dan mendiskusikan semua ketentuan sewa dengan cermat. Periksa dokumen pemilik: dokumen tentang hak untuk melepaskan real estat, denah lantai dan dokumen hukum badan hukum yang memiliki properti tersebut. Setelah memeriksa dokumen, diskusikan semua kemungkinan ketentuan sewa:

1. Pembayaran komunal.
2. Telepon dan akses Internet.
3. Biaya sewa bulanan.
4. Periode sewa.
5. Keadaan force majeure.
6. Pekerjaan perbaikan kecil.
7. Renovasi besar-besaran.
8. Ketentuan pemutusan kontrak.

Diskusikan siapa yang akan diberi kewajiban tertentu dan jangka waktu penyelesaiannya. Semua kondisi harus dicatat dalam perjanjian sewa real estat komersial.

Menandatangani kontrak

Yang terbaik adalah membuat perjanjian dan mendiskusikan persyaratannya secara pribadi dengan pemilik properti saat menyewa tanpa perantara. Dalam hal ini, masalah-masalah mendesak diselesaikan dengan lebih mudah dan cepat, dan ada kemungkinan konsesi dari pihak lessor.

Saat menyusun teks kontrak, klausul wajib harus menunjukkan alamat fisik lengkap properti, rincian dan rincian pemiliknya. Jika memungkinkan, sebaiknya minta denah dan lampirkan pada dokumen, terutama jika sudah dilakukan pembangunan kembali.

Dokumen tersebut harus ditandatangani dalam beberapa versi oleh kedua belah pihak. Hanya dokumen dengan sampel tertentu yang dapat mengkonfirmasi persyaratan sewa dan proses sewa tempat.

Jangka waktu sewa dapat ditentukan, tetapi bila tidak ditentukan, maka perjanjian dianggap selesai untuk jangka waktu yang tidak tertentu. Jangan lupa untuk menunjukkan jumlah pasti sewanya. Tanpa biaya sewa real estat komersial yang ditentukan, transaksi dianggap tidak selesai. Untuk memperhitungkan perubahan mata uang, perlu untuk menunjukkan kemungkinan persentase kenaikan harga sewa, tetapi tidak lebih dari sekali dalam setahun.

Proses pemindahan objek

Dokumen penting lainnya setelah perjanjian sewa adalah tindakan pengalihan real estat oleh tuan tanah kepada penyewa. Hari penandatanganan tindakan tersebut dianggap sebagai awal sewa. Akta tersebut harus ditandatangani hanya setelah pemeriksaan menyeluruh terhadap bangunan atau bangunan. Jika kerusakan diketahui selama pemeriksaan, hal itu harus dicatat dalam laporan. Dengan melakukan ini, Anda dapat melindungi diri dari pengeluaran tidak perlu yang kemudian ditanggung penyewa.

Selain itu, analisis tempat sebelum menyewa real estat komersial akan memungkinkan untuk meminta pemilik menghilangkan cacat yang diketahui secara gratis, atau mengurangi biaya sewa dengan jumlah tertentu. Jika kondisi properti yang dilihat tidak memuaskan klien dengan cara apa pun, ia berhak menuntut pemutusan kontrak.

Ingatlah bahwa setelah berakhirnya kontrak, pemilik properti akan mengambil alih properti sesuai dengan akta yang dibuat pada hari tempat tersebut diterima untuk disewakan. Dan jika tidak ada kesalahan yang tercatat di sana, maka pemilik rumah dapat secara hukum menuntut agar kesalahan tersebut diperbaiki atas biaya penyewa. Sebaliknya, jika selama masa sewa terjadi perubahan positif pada kondisi tempat, penyewa berhak menuntut penggantian biaya yang timbul. Oleh karena itu, catatlah dengan cermat semua syarat sewa dalam kontrak.