Najem nestanovanjskih prostorov, na primer za trgovino, vključuje iskanje ustrezne nepremičnine in sklenitev pisne pogodbe. Potrebno je ne samo pravilno izpolniti vse njegove razdelke, ampak tudi slediti natančnemu zaporedju dejanj. Kako pravilno oddajati nestanovanjske prostore s pravnega vidika?

Legalizacija

Vprašanja najema nestanovanjskih nepremičnin urejajo Zvezni zakon "O državni registraciji pravic do nepremičnin in transakcij z njimi" in Civilni zakonik Ruske federacije. Med nestanovanjske objekte po zakonu sodijo tisti, ki so del stavb, vendar niso primerni za bivanje.

Lastnik lahko samostojno oddaja nestanovanjske prostore na podlagi pogodbe. Lahko samo pisno. Če je najem sklenjen za obdobje do 12 mesecev, pogodbe ni treba prijaviti. Če je najemna pogodba sklenjena za obdobje, daljše od enega leta, je treba pogodbo na predpisan način registrirati pri Rosreestru. Najemodajalci se zavezujejo, da bodo plačali davek od dohodkov iz najemnin v zakonsko določenih rokih.

Zaporedje

Lastnik ima pravico oddajati nestanovanjske prostore v stanovanjski hiši, pisarni ali trgovskem centru. Treba je poznati zaporedje dejanj, ki jih morata upoštevati obe stranki transakcije.

Izbira nepremičnin

Iskanje primerne nepremičnine je najtežja faza. Najemnik izbira prostore glede na parametre, kot so prometna dostopnost, infrastruktura in promet. Iskanje je možno prek nepremičninskih agencij in specializiranih spletnih strani. Izkušeni poslovneži temu procesu posvetijo veliko časa.

Trg nestanovanjskih nepremičnin je razdeljen na prostore za naslednje namene:

• pisarna;
• Trgovanje;
• proizvodnja;
• Skladišče.

Na začetku se je treba odločiti za vrsto nepremičnine, lokacijo, etažnost in površino. Lažje je oblikovati poizvedbo, ko ti podatki postanejo jasni. Po izbiri več možnosti si bodoči najemnik ogleda prostore. To je nujen korak. Najemodajalec mora prostor predstaviti z njegove ugodne perspektive. Vendar ne smete skrivati ​​obstoječih pomanjkljivosti, saj se lahko pojavijo pozneje. To bi lahko privedlo do odpovedi najemne pogodbe.

Če ni časa za iskanje prostorov, lahko najemnik to delo prenese na zaupanja vredno osebo ali posrednika. Zagotovljeni so vsi podatki in zahtevani parametri. Gre za plačljive storitve, ki se plačujejo v višini od 50 do 100 % mesečne najemnine. S posrednikom mora biti sklenjen dogovor. Plačilo je treba izvesti po izbiri primernega prostora.

Sklenitev dogovora

V ta postopek je bolje vključiti odvetnika. Pomagal vam bo pravilno sestaviti pogodbo in razložiti sporna vprašanja ter preveriti pravno čistost transakcije. To delo lahko opravite sami. Pred podpisom pogodbe morate zahtevati naslednje dokumente:

1. lastninski dokumenti;
2. tloris;
3. listine lastnika.

Po preverjanju dokumentov se pogovorite o pogojih najema. Lahko se nanašajo na naslednje točke:

• plačilo komunalnih računov;
• znesek najemnine;
• rok dobave prostorov;
• razpoložljivost telefonske komunikacije in dostopa do interneta;
• izvajanje popravil;
• pogoji za odpoved pogodbe.

Pomembno je, da se pogovorite, kateri stranki je dodeljena posamezna postavka in v kakšnem roku so obveznosti izpolnjene. Doseženi dogovori so navedeni v pogodbi ali v obliki dodatnih dogovorov k njej.

Pomembno je, da v pogodbo vključite klavzulo o ukrepih v primeru višje sile.

Bolje je, če najemnik in najemodajalec podpišeta pogodbo osebno brez posrednikov. V tem primeru je lažje rešiti sporna vprašanja, stranke lahko nekaj popustijo. Pri sestavljanju pogodbe je pomembno, da v celoti vključite podatke o nepremičnini. Vsebovati morajo polni naslov, nadstropje, površino prostorov. Pogodbi mora biti priložen tloris. Samo v tem primeru se lahko pogodba šteje za veljavno.

Pogodba je podpisana v 2 izvodih, če je najem sklenjen za obdobje do 12 mesecev. Če je predviden dolgoročni najem za 1 leto ali več, se podpišejo 3 izvodi pogodbe. Po en izvod ostane pri najemodajalcu in najemniku. Druga kopija ostane pri registrarju.

Prenos prostorov

Po podpisu pogodbe se sestavi prenosna pogodba z najemodajalca na najemnika. Za začetek najemne pogodbe se šteje dan podpisa. Akt se podpiše šele, ko so prostori v celoti pregledani. Če se med pregledom odkrije okvara, se to zapiše v zapisnik. To vam omogoča, da se v prihodnosti izognete nepotrebnim stroškom.

Analiza vam omogoča, da od najemnika zahtevate odpravo napak in okvar ter znižate najemnino. Zato je bolje, da lastnik vnaprej pospravi prostore in komunikacije. Po podpisu prenosne pogodbe lahko najemnik v celoti uporablja prostor in opravlja dejavnost.

V skladu z veljavno zakonodajo mora pogodba vsebovati naslednje osnovne pogoje:

1. Stranki pogodbe sta najemnik in najemodajalec. V skladu s čl. 608 Civilnega zakonika Ruske federacije, pravica do najema nestanovanjskih prostorov pripada lastniku.
2. Predmet pogodbe. Navedene so podrobne značilnosti prostorov. V skladu s 3. odstavkom čl. 607 Civilnega zakonika Ruske federacije, če jih ni, se pogodba šteje za neveljavno.
3. Pogoji uporabe nepremičnine. Posnamejo se lahko čim bolj podrobno. Navedeno je, kdo je dolžan izvesti kozmetična in večja popravila.
4. Plačilo. Znesek plačila je fiksen. Brez tega se pogodba šteje za neodplačno, pri najemnih pogodbah pa to ni dopustno.
5. Veljavnost. Določita ga stranki sporazumno. Če ni določeno, se šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas.

Pogodba, katere rok veljavnosti je krajši od 12 mesecev, ni predmet obvezne registracije. Če se po njegovem izteku sklene drug sporazum za podobno obdobje, tudi registracija ni potrebna. Za pogodbo za obdobje 12 mesecev je potrebna obvezna registracija. Vendar je pomembno upoštevati, da je na podlagi členov 619 in 620 Civilnega zakonika Ruske federacije možna predčasna odpoved pogodbe.

Najemnik lahko prenese nepremičnino po podnajemni pogodbi. A to je mogoče le s soglasjem najemodajalca, ki je lastnik nepremičnine. Podnajemna pogodba mora biti tudi registrirana po zakonsko določenem postopku.

Vendar je pomembno upoštevati, da je možna predčasna odpoved najemne pogodbe. To pravico imata tako najemodajalec kot najemnik. Pravzaprav imajo stranke v transakciji popolno svobodo delovanja. Toda pogodba mora vsebovati razloge, zaradi katerih je možna predčasna odpoved.

Podnajem ima naslednje značilnosti:

• Rok veljavnosti je omejen na čas trajanja najemne pogodbe z lastnikom;
• V primeru odpovedi najemne pogodbe ima podnajemnik možnost podaljšati pogodbo z lastnikom pred potekom podnajemne dobe pod enakimi pogoji;
• Če je pogodba sklenjena za obdobje 12 mesecev ali več, jo je treba registrirati.

Izpostavljene so naslednje pravice in obveznosti najemnika:

1. Spremljanje uporabe prostorov za predvideni namen.
2. Pravočasno plačilo najemnine.
3. Izvajanje popravil po dogovoru strank.
4. Vzdrževanje prostorov v pravilnem redu.
5. Sestava prenosne pogodbe s podnajemnikom.

V primeru kakršnekoli kršitve prevzetih obveznosti ima vsaka pogodbena stranka možnost prekiniti obveznost pred iztekom pogodbe.

Zahtevani dokumenti

Za pogodbe, sklenjene za obdobje 12 mesecev ali več, se izvede državna registracija. Za to se ustvari naslednji paket dokumentov:

• uporaba uveljavljenega obrazca;
• najemna pogodba z vsemi prilogami;
• katastrski potni list;
• Ruski potni listi - za posameznike, lastniški dokumenti - za pravne osebe;
• pooblastilo, če dokumente predloži zastopnik;
• notarsko soglasje zakonca, če je stvar v skupni lasti ali je bila pridobljena med zakonsko zvezo;
• dovoljenje organa za skrbništvo in skrbništvo, če je nepremičnina registrirana na ime nesposobnega ali mladoletnega državljana;
• pisno dovoljenje zastavnega upnika, če je nepremičnina zastavljena;
• potrdilo o plačilu državne dajatve.

Davki

Davki so predvideni za najem nestanovanjskih prostorov. Optimalen davčni režim je poenostavljeni davčni sistem. Posebni davčni režimi ne le olajšajo računovodenje, ampak imajo tudi manjšo davčno obremenitev. Veljajo naslednje funkcije:

1. če je določena katastrska vrednost in velja poseben deželni zakon, se plačuje davek od pisarniških, upravnih in trgovskih nepremičnin;
2. lokalna stopnja je 2 %.

Če na lokalni ravni ni sprejet poseben zakon, se za podjetnike, ki uporabljajo poenostavljeni sistem obdavčitve, določijo naslednje stopnje:

• poenostavljeni davčni sistem 6% - od celotnega dohodka;
• STS 15% - od dohodka minus odhodki.

Če je organizacija v splošnem sistemu obdavčitve, se ugotovi visoka davčna obremenitev. V tem primeru najemniška dejavnost ni dobičkonosna. Tradicionalno so določeni trije glavni davki:

1. od dobička organizacije in dohodnine za samostojne podjetnike - 20% za pravne osebe in 13% za podjetnike;
2. za nepremičnine - 2% glede na katastrsko vrednost in 2,2% pri izračunu preostale vrednosti;
3. na dodano vrednost - 18%, če četrtletni prihodek presega 2 milijona rubljev.

Kako se izogniti plačilu davka na dohodke, prejete z oddajanjem nerezidenčnih nepremičnin? Po eni strani zakonodaja določa obveznost plačila davkov na vse najemne pogodbe. Če je pogodba sestavljena za obdobje enega leta ali več, je registrirana v Rosreestr. Ti podatki se prenesejo na davčno službo v skladu s pogodbo o izmenjavi informacij. Če je pogodba sestavljena za obdobje do enega leta, bo morala davčna služba dokazati dejstvo najema, kar ni vedno mogoče.

Veljavna zakonodaja predvideva upravno in kazensko odgovornost za opravljanje nezakonitih poslov. Kazenska odgovornost je ugotovljena, če se izvajajo nezakonite poslovne dejavnosti ali ustvarijo velike dobičke v višini 1,5 milijona rubljev.

Ko se ugotovi kršitev, sodniki upoštevajo posebne okoliščine osebe in številne druge dejavnike. Pri oddaji stanovanja ali podeželske hiše praviloma ni težav. Če se oddaja nerezidenčna nepremičnina, je mogoče prepoznati več znakov podjetniške dejavnosti. Če se prostori kupujejo neposredno za najem, je dejavnost potrebna registracija, saj je priznana kot podjetniška.

Enako velja za dolgoročne najeme ali pogodbe, ki se večkrat podaljšujejo. Ta znak se razlaga kot dejstvo sistematičnega in namernega pridobivanja dobička iz lastništva nestanovanjske nepremičnine. Če se ti znaki odkrijejo, se državljanu priporoča, da registrira samostojnega podjetnika posameznika. V tem primeru je davek 6% celotnega dohodka. Dohodnina znaša 13 %.

Lastnik prostorov mora vsako leto vložiti davčno napoved.

Tako ima najem nestanovanjskih prostorov svoje številne značilnosti. Treba je sestaviti pravno ustrezno pogodbo, predvideti vse podrobnosti pogodbe in pravočasno plačati davke. To vam bo omogočilo, da se izognete težavam v prihodnosti in zakonito ustvarite dobiček.

Ali komercialna ponudba. Svojo nepremičnino je treba podrobno opisati: navesti velikost, etažnost, površino, opisati tehnično stanje in opremo, infrastrukturo, pri čemer je treba seveda poudariti njene prednosti, opozoriti pa je treba tudi na slabosti. .

Najučinkovitejši načini iskanja najemnikov so naslednji:

• Dajanje oglasov na internetne vire(specialized) je zelo priljubljen in učinkovit oglaševalski kanal. Vsekakor morate dodati fotografije nepremičnine.
• Išči po svojih prijateljih- zelo preprosta metoda, vendar pogosto deluje hitreje od drugih, saj socialni krog podjetnikov pomeni presečišče interesov v poslovni sferi.
• Pošiljanje komercialne ponudbe po elektronski pošti– pogosto ustanove, kot so restavracije, kavarne, bari, trgovine, saloni in drugi, izberejo prostore za odprtje druge poslovalnice ali za selitev. Ker je e-poštni naslov lastnikov podjetij običajno naveden na uradni spletni strani njihovega podjetja, sploh ni težko narediti posebne ciljne pošte.
• Sodelovanje z nepremičninsko agencijo– zelo dober način, saj imajo nepremičninski posredniki večje možnosti oglaševanja. Poleg tega bodo v prihodnje sodelovali pri sklepanju posla.

Na kaj je treba biti pozoren?

Cenitev

Najprej se morate seznaniti z bazo poslovnih nepremičnin, oceniti trg in primerjati cene. Vendar morate razumeti, da se pri sklepanju resničnih poslov zneski običajno nekoliko znižajo.

Konkurenčne prednosti

Pogoje najema poslovnih nepremičnin je povsem mogoče pospešiti s spremembo kakovostnih lastnosti prostorov. Možne so različne možnosti:

Prednost bo tudi zanesljivost lastnika in transparentnost, to je dolgoročna neposredna pogodba z DDV, negotovinski način plačila, možnost upoštevanja ne le vseh zneskov po pogodbi, temveč tudi plačila poslovanja za davčne namene.

Bonusi in preference

Običajno lastniki poslovnih nepremičnin raje ne oglašujejo možnosti zagotavljanja različnih bonusov in popustov. Vse se odloča individualno, npr. če se podjetje ne more odločiti za najem prostorov, lahko ponudite nekaj bonusov. Lahko postanejo tudi le odločilni dejavnik za pozitivno odločitev. Več o pravnih vidikih in ugodnostih najema lahko izveste pri lastniku.

Kako najti ciljno občinstvo in kateri je bolj donosen

Metode iskanja lahko izvedete samostojno ali s pomočjo nepremičninskih agencij.

Na svojem

Pri samostojnem iskanju najemnikov boste seveda porabili veliko časa, tudi če je pogodba sestavljena brezhibno. V zvezi s tem se je bolj donosno obrniti na strokovnjake (nepremičninske posrednike).

Kar zadeva ceno, je bolj donosno iskati sami; stroški so seveda nižji. Tveganja v tem primeru so lahko:

1. Nestrokovnjaku je lahko težko pravilno oceniti prostor ter prepoznati njegove prednosti in slabosti. In od tega so odvisni stroški najemnine.
2. Komercialni predlog je mogoče sestaviti ob upoštevanju vseh pomembnih odtenkov.

Ko se obrnete na nepremičninske posrednike, lahko počnete druge stvari in iskanje zaupate strokovnjakom.

S pomočjo nepremičninskega posrednika

Dragoceni čas je znatno prihranjen, saj imajo nepremičninski posredniki svoje lastne uveljavljene baze in metode oglaševanja. Njihove storitve bo seveda treba plačati; običajno je znesek določen v okviru provizije od dobave nepremičnine.

Da bi se izognili tveganjem, Z nepremičninskim posrednikom morate skleniti pogodbo o sodelovanju in bodite pozorni na nianse:

• Nepremičninarji v pogodbo vedno vključijo klavzulo, da lastnik svoje nepremičnine ne more predati sam, kar pomeni, da bo nepremičninar v vsakem primeru prejel plačilo.
• Pogodbe ne morete podpisati, dokler ni preverjeno, da posrednik deluje kot pravna oseba in je vpisan v Enotni državni register pravnih oseb.

Komu dati prednost?

Pri izbiri najemnikov je treba dati prednost pravnim osebam ali samostojnim podjetnikom, to so najbolj zanesljive kategorije; pri širitvi poslovanja običajno ne najamejo prvih prostorov.

Oddajanje prostorov posameznikom ni varno, saj lahko zavrnejo plačilo najemnine, izjavijo, da ni denarja, ali preprosto izginejo.

Možna tveganja

Seveda vsakega lastnika poslovne nepremičnine skrbi njena varnost in stanje, saj je cilj oddajanja v najem dobiček. Glavna tveganja za najemodajalce je mogoče opredeliti:

1. Neustrezna uporaba prostorov. Najemnik je na primer v pogodbi navedel, da se bodo prostori uporabljali kot skladišče, v resnici pa je bila odprta trgovina.
2. Poškodba premoženja, to je lahko okvara opreme, popravilo prostorov se lahko poškoduje itd.
3. Najemnikova zavrnitev plačila najemnine.

Podrobneje smo govorili o tem, kako najeti poslovne nepremičnine, da ne bi zašli v težave.

Kako oddati?

Pri oddaji poslovne nepremičnine v najem je zelo Pomembno je, da pravilno pripravite vso potrebno dokumentacijo:

• dajte komercialno ponudbo;
• pripravite najemno pogodbo, v kateri je treba podrobno določiti vse pogoje posla za obe strani;
• sestavite akt o sprejemu in prenosu prostorov v najem.

Komercialni predlog je v svojem bistvu dialog s potencialnim najemnikom, zato se morate, ko ga sestavljate, poskusiti predstavljati na njegovem mestu. Rezultat naj bo predstavitev informacij, ki bi zagotovo pritegnila ljudi in ne bi več želeli iskati druge možnosti.

Obstajajo ponudbe:

1. personalizirano, torej ciljano;
2. ni personalizirano, torej naslovljeno na vsakogar.

Pri sestavljanju je najbolj priročno upoštevati naslednjo strukturo:

• Naslov.
• Bistvo predloga, tukaj morate navesti namen prostorov, ki jih najemate: pisarniški, industrijski, skladiščni ali maloprodajni.
• Točen naslov objekta.
• Glavne lastnosti in značilnosti: površina, internetna in telefonska dostopnost, alarmni sistem, parkirišče itd.
• Navedeni so pogoji sodelovanja: stroški najema in kaj je vanj vključeno, dodatne storitve in dodatni pogoji.
• Prednosti tega predloga so možne: velik promet, prisotnost znanih podjetij med najemniki ali bližina prometnih vozlišč.
• Kontaktni podatki.

Pozor! Priložite tudi fotografije zunanjosti objekta, pogled od znotraj in fotografijo vhodne avle.

Sestava in sklenitev pogodbe

609. člen Civilnega zakonika Ruske federacije. Oblika in državna registracija najemne pogodbe

1. Najemna pogodba za obdobje, daljše od enega leta, in če je vsaj ena od pogodbenih strank pravna oseba, mora biti ne glede na čas sklenjena v pisni obliki.
2. Pogodba o najemu nepremičnine je predmet državne registracije, razen če zakon ne določa drugače.
3. Pogodba o najemu nepremičnine, ki predvideva kasnejši prenos lastništva te nepremičnine na najemnika (

Kje lahko najamem poslovni nestanovanjski prostor ali skladišče? Kako najeti prodajni prostor za trgovino? Kako pravilno oddajati poslovno nepremičnino?

Pozdravljeni vsi, ki ste obiskali spletno stran priljubljene spletne revije “HeatherBeaver”! Z vami je strokovnjak - Denis Kuderin.

Tema današnjega pogovora je najem poslovnih nepremičnin. Članek bo koristen poslovnežem, lastnikom nestanovanjskih prostorov in vsem, ki jih zanimajo aktualna finančna vprašanja.

Na koncu članka boste našli pregled najbolj zanesljivih ruskih nepremičninskih podjetij, ki nudijo posredniške storitve pri najemu poslovnih nepremičnin.

Pa začnimo!

1. Zakaj najeti poslovne nepremičnine?

Uspešno poslovanje je v veliki meri odvisno od dobro izbranih prostorov za poslovanje. To še posebej velja za trgovino in storitveni sektor. Udobna, dobro opremljena trgovina v prometnem delu mesta sama privablja kupce.

Enako lahko rečemo za pisarne. Vsako samospoštljivo podjetje bi moralo imeti dobre prostore za delo in sprejem obiskovalcev. Tudi če prodajate blago prek spletne trgovine, potrebujete prostor za dokončanje in oddajo naročil ter reševanje sporov s strankami.

Vsak poslovnež, zlasti začetnik, si ne more privoščiti nakupa nestanovanjskih prostorov. V takih primerih na pomoč priskoči najem poslovnih nepremičnin.

Navajamo vse prednosti najema:

• relativno nizki finančni stroški;
• enostavnejši postopek dokumentacije v primerjavi z nabavo;
• možnost zamenjave najemodajalca in selitve v drugo stavbo kadarkoli;
• velika izbira nepremičnin, predvsem v velikih mestih.

Tudi obraten postopek - oddaja prostorov v najem ima številne prednosti. Prvič, to je zanesljiv vir pasivnega dohodka. Pridobitev lastništva poslovnih prostorov (trgovskih, pisarniških, industrijskih in drugih) je dobra naložbena možnost.

Dokler obstaja zasebno podjetje, bodo njegovi predstavniki nenehno potrebovali prostore za poslovanje, kar pomeni, da bodo imeli lastniki nepremičnin stabilen dobiček brez veliko dela.

Iskanje primernih prostorov za podjetje je težavno početje. Najhitrejši in najbolj zanesljiv način iskanja predmeta je uporaba storitev profesionalnih posrednikov.

Na našem spletnem mestu je podroben članek o tem, kako delujejo sodobni.

2. Kako najeti poslovno nepremičnino - 5 koristnih nasvetov

Pri najemu poslovnih nepremičnin morate biti pri njihovi izbiri čim bolj previdni. Od parametrov in funkcionalnih značilnosti prostora je odvisno, kako hitro lahko začnete poslovati in ali bo objekt v celoti ustrezal ciljem vašega poslovanja.

Najprej se odločite, kako boste iskali ustrezne prostore – sami ali s pomočjo agencije. Prva metoda predvideva prisotnost neomejene količine prostega časa in je povezana z različnimi tveganji. Druga možnost je varnejša in zanesljivejša.

Dodatne informacije o temi dela s posredniki boste našli v članku "".

Strokovni nasveti vam bodo pomagali preprečiti pogoste napake najemnikov.

Nasvet 1. Previdno preučite pokrov in prezračevalne sisteme

Vi ali vaši zaposleni boste delali v sobi, zato je prisotnost delujočih prezračevalnih sistemov najpomembnejša točka. Pomanjkanje močnega in avtonomnega prezračevanja v stavbi je resnična ovira za normalno delovanje kavarne, restavracije ali trgovine z živili.

Živila morajo biti shranjena v ustreznih pogojih, obiskovalcev in prodajalcev pa ne smejo motiti tuje vonjave. Poleg tega vam sanitarne službe preprosto ne bodo dovolile uporabe objekta kot gostinskega obrata ali trgovine z živili, če ima samo splošno prezračevanje.

Nasvet 2: Osredotočite se na območja nakladanja in razkladanja

Priročen prostor za nakladanje in razkladanje blaga je še ena ključna točka za lastnike kavarn, restavracij, menz in trgovin.

Pomembno je, da območje, kjer se bodo izvajala nakladalno-razkladalna dela, ne gleda na dvorišče stanovanjske stavbe ali na cesto. Če boste motili prebivalce ali voznike, vas bodo mučili s pritožbami.

Vprašanje ustrezne oskrbe z električno energijo je še posebej pomembno za najemnike, katerih dejavnost vključuje uporabo opreme, ki porablja energijo - hladilnikov, električnih pečic, obdelovalnih strojev itd.

Prepričajte se, da so električni kabli v prostoru dovolj prostorni, da v celoti ustrezajo potrebam podjetja.

Nasvet 4. Pozorno preberite pogoje pogodbe

Preden podpišete najemno pogodbo, natančno preberite pogoje, pod katerimi sklepate posel.

Pogodba mora vsebovati naslednje točke:

• pogoji najema, stroški in način plačila;
• če so prostori najeti z opremo, je treba sestaviti popis premoženja;
• odgovornost strank za kršitev pogodbe;
• pogoji odpovedi pogodbe.

Stroške za komunalne storitve, odvoz smeti, vzdrževanje protipožarnega sistema in varnostnega alarma običajno krije najemnik. Vendar najemodajalec plača večja popravila, če so potrebna, vključno z zamenjavo vodovodnih komunikacij in električne napeljave, če le-ta odpovejo.

Vnaprej se z najemodajalcem pogovorite o vprašanju zavarovanja premoženja - ali bo takšna pogodba sestavljena, in če ne, se odločite, kdo bo plačal izgube v primeru nepredvidenih situacij.

Nasvet 5. Preverite lastninske dokumente

Obvezno preverite lastninske dokumente lastnika - kupoprodajno pogodbo, izpisek iz državnega registra o lastninski pravici.

Prepričajte se, da prostor dejansko pripada osebi, ki vam ga oddaja. V nasprotnem primeru se bo nekega dne pojavil pravi lastnik predmeta z ustreznimi pooblastili. Pomembno je tudi, da prostori niso pod hipoteko, niso zarubljeni zaradi dolgov ali drugih bremen.

Oseba, ki je daleč od zapletenosti stanovanjskega prava, bi morala izkoristiti strokovno pomoč pri najemu ali nakupu nestanovanjskih prostorov. Na primer, lahko sami razjasnite vse nejasne točke na spletnem mestu Pravoved, viru, kjer delajo strokovnjaki z vseh področij sodne prakse.

Svoje vprašanje lahko postavite tudi brez registracije, kar na glavni strani. Pravno korekten in kompetenten odgovor boste prejeli v le nekaj minutah in popolnoma brezplačno. Če vaša težava zahteva poglobljeno študijo, boste morali plačati storitve strokovnjakov, vendar imate pravico, da sami določite znesek pristojbine.

2. korak. Določite višino najemnine

Če želite izvedeti optimalno ceno najema, uporabite eno od dveh možnosti. Prvi je osebni pregled podatkovnih baz vašega mesta in določitev približnega cenovnega razreda za najem podobnih prostorov. Drugič, to nalogo prenesite na nepremičninskega posrednika.

Mimogrede, posredniške storitve poleg nepremičninskih agencij opravljajo zasebni posredniki. Za svoje delo običajno zaračunajo 25-50 % manj kot podjetja. Vendar pa je le nekaj zasebnih strokovnjakov, ki se ukvarjajo z nestanovanjskimi nepremičninami, tudi v velikih mestih.

5. Če oddajate poslovno nepremičnino – 3 glavna tveganja za najemodajalca

Vsak najemodajalec je zaskrbljen za stanje svoje nepremičnine in želi imeti dobiček od najemnine, ne izgube.

Našteli bomo glavna tveganja za lastnike poslovnih nepremičnin in vam pokazali, kako se jim izogniti.

Tveganje 1. Uporaba prostorov v druge namene

Vsaka dobro sestavljena najemna pogodba določa, za kakšen namen in kako se bodo najeti prostori uporabljali. To velja tudi za opremo, ki jo oddajate skupaj z najemom.

Če je najemnik obljubil, da bo prostor uporabljal kot skladišče, vendar je v njem namestil maloprodajno trgovino, ga imate pravico kaznovati ali odpovedati pogodbo brez vračila najemnine.

Tveganje 2. Poškodba ali izguba lastnine

Objekt in opremo ste predali po vašem mnenju uglednemu državljanu, a ta, povedano diplomatsko, ni izpolnil vaših pričakovanj. Prostore je namreč spravljal v propad, razbijal opremo, odvijal žarnice in se nasploh obnašal kot prašiči.

V tem primeru ima lastnik pravico zahtevati povrnitev škode v celoti. Poleg tega je treba povrniti ne le stroške popravila, temveč tudi tržno vrednost poškodovane opreme.

Odgovornost ni zagotovljena, če sta bila predmet in lastnina poškodovana zaradi nepredvidenih okoliščin - na primer požara ali poplave.

Tveganje 3. Najemnikova zavrnitev plačila mesečne najemnine

Malomarne plačnike je treba kaznovati z rublji. Vendar je to spet mogoče, če je najemna pogodba sestavljena v skladu z vsemi pravili. To pomeni, da mora dokument jasno določati pogoje in višino mesečnih plačil.

6. Če najamete poslovno nepremičnino - 3 glavna tveganja za najemnika

Najemnik lahko trpi tudi zaradi nezakonitih ali nepooblaščenih dejanj najemodajalca.

Tveganje 1. Najem prostorov, do katerih »najemodajalec« nima zakonskih pravic

Če vam prostore najame oseba, ki nima zakonskih pravic lastnika nepremičnine, se bo pogodba štela za neveljavno. Da bi se temu izognili, zahtevajte predložitev lastninskih dokumentov.

Izvleček iz Rosreestra lahko dobite neodvisno, tako da se obrnete na večnamenski center. Storitev je plačljiva, vendar boste zanesljivo vedeli, "kdo je šef".

Tveganje 2. Menjava ključavnic na lokalu takoj po predplačilu

Da, takšne situacije se še vedno pojavljajo v naravi. Podpišete pogodbo, plačate akontacijo, prejmete ključe iz rok v roke in ko se želite vseliti v prostore s svojo lastnino, se izkaže, da so bile ključavnice zamenjane, o “lastnikih” pa ni sledu. ”.

V takšni situaciji obstaja samo en izhod - obrniti se na policijo in sprožiti kazensko zadevo zaradi goljufije.

Tveganje 3. Podnajem

Najboljši način za razlago tega je preprost primer.

Primer

Najemnik Andrey, ambiciozni podjetnik, je najel prostor za trgovino za eno leto in plačal šest mesecev vnaprej. Hkrati poslovnež ni preveril lastniških dokumentov in se zanašal na poštenost najemodajalca.

Po mesecu uspešnega trgovanja se je v trgovini pojavil pravi lastnik s polnim kompletom originalnih dokumentov. Najemnika je vljudno pozval, naj se umakne iz zasedenega prostora. Andrej je poskušal najti podnajemnika, da bi dobil vsaj vnaprej plačan denar, a se podjetni posrednik ni odzval ne na klice ne na SMS.

Bistvo: Dogovorite se neposredno z lastnikom. Najmanj pa bi moral biti seznanjen z vsemi manipulacijami, ki se dogajajo z njegovim premoženjem.

7. Strokovna pomoč najemnikom in najemodajalcem - pregled TOP-3 nepremičninskih agencij

Iskanje kvalificiranega posrednika je težka naloga. V pomoč bralcem smo pripravili pregled najbolj zanesljivih podjetij v Rusiji, ki se ukvarjajo s poslovnimi nepremičninami.

1) Agencija.net

Agencija za upravljanje nepremičnin. Najemodajalcem in najemnikom bo pomagal pri najemu in najemu: pisarne, maloprodajnih prostorov, delavnic, skladišč, dvorcev in drugih poslovnih nepremičnin. Podjetje zaposluje samo izkušene in usposobljene odvetnike in nepremičninske posrednike.

Pomembna prednost podjetja je njegov profesionalen pristop, prisotnost podrobne spletne strani in razvoj individualne strategije za vsako stranko pisarne. Ni nepremičninskih storitev, ki jih strokovnjaki podjetja ne bi mogli zagotoviti uporabnikom.

Zdi se, da je preprost postopek iskanja prostorov za poslovni najem in postopek sklenitve pogodbe. Toda za razliko od najemnih stanovanj za to področje storitev veljajo drugačni zakoni in predpisi. Za rešitev tega problema nekateri poslovneži najamejo osebo, ki išče primerno nepremičnino.

To se naredi iz več razlogov, saj so pomembni parametri pri izbiri: mestno okrožje, prisotnost konkurentov, nadstropje, vrsta prostorov, razpoložljivost komunikacij, območje in drugi pomembni parametri. Toda za sklenitev najemne pogodbe za poslovne nepremičnine, pogovor o pogojih najema in podpis samega pogodbenega dokumenta je bolje najeti odvetnika.

Zakonodajni okvir

Celoten postopek najema ureja Civilni zakonik Ruske federacije, natančneje člen 34 "Najemnina". V skladu z zakonom so vsi pogoji, ki nastanejo med najemom, zapisani v dokumentu o najemu - pogodbi, ki jo skleneta naročnik (najemnik) in najemodajalec.

Najosnovnejše obveznosti najemodajalca so vzdrževanje najetih prostorov v dobrem stanju, samostojno izvajanje večjih popravil v skladu s členom 616 Civilnega zakonika Ruske federacije. Isti člen opisuje tudi odgovornosti najemnika - izvajanje kozmetičnih popravil, vzdrževanje čistoče in reda v prostorih, plačilo vseh tekočih stroškov.

Najemodajalec lahko odda poslovno nepremičnino v najem pod drugimi pogoji, ki pa morajo biti takrat določeni v najemni pogodbi. Najemodajalec lahko na primer prenese svoje odgovornosti za večja popravila na najemnika ali obratno.

Najbolje je, da v ta postopek vključite odvetnika, ki bo razumel vse predložene nepremičninske papirje in pomagal skleniti sporazum pod obojestransko koristnimi pogoji. Najem usposobljenega odvetnika lahko pomaga pri odkrivanju nedovoljenih kršitev, ki bi se lahko v prihodnosti vključile v stroške poslovneža.

Nelegalizirana prenova lahko postane takšna nepotrebna postavka stroškov. Resnejši primer bi bil najem poslovnega kompleksa z zemljišči in več prostori. Tukaj je pomembno preveriti prisotnost vseh potrebnih dokumentov za vse predmete in odsotnost dodatne najemnine za del prostorov ali prisotnost depozitov.

Urejanje dokumentov, prijava in urejanje razmerij z drugimi najemniki lahko traja preveč časa in je morda najboljša možnost izbira drugega prostora.

Iskanje nepremičnin

Ena najtežjih nalog je najti primerno nepremičnino, po možnosti brez posrednikov.

Občani se najprej obrnejo na tiskane medije, ki so polni oglasov za najem nestanovanjskih prostorov. Običajno je 90 % med njimi agencij, le 10 % pa je lastnikov nepremičnin. Za večje udobje za poslovneže so se takšni oglasi začeli objavljati na internetnih virih, zlasti na Avitu, najem poslovnih nepremičnin je opremljen s fotografijo in naslovom prostorov.

Takšni viri so priročni, saj lahko s filtri takoj zavržete vse možnosti, ki ne ustrezajo iskalnim kriterijem. Na primer, izberite vse ponudbe za najem poslovnih prostorov v določenem mestu ali območju in sistem vam bo samodejno vrnil vse ustrezne ponudbe, kar bo bistveno pospešilo iskanje.

Trg najema poslovnih nepremičnin je razdeljen na prostore za različne namene:

• Pisarna.
• Trgovanje.
• Skladišče.
• Proizvodnja.

Zato se pred začetkom iskanja odločite, kakšno vrsto nepremičnine morate izbrati, v katerem delu mesta, na katerem območju, nadstropju in drugih pomembnih parametrih. Po opredelitvi celotnega nabora pogojev bo iskalec lažje oblikoval svojo zahtevo.

Če postopek iskanja ni vključen v načrte, lahko to zadevo zaupate posredniku. Običajno se storitve takšnih podjetij plačajo v višini polne ali polovične cene mesečne najemnine. Vendar je priporočljivo, da na začetku z njimi podpišete pogodbo in določite plačilo storitev šele po izbiri prostorov, tako da jih zanima tudi čas in kakovost njihovega dela.

Postopek sklenitve pogodbe

To je pomemben postopek, ki ga je najbolje opraviti z odvetnikom. Pred podpisom dokumentov morate natančno prebrati in se pogovoriti o vseh pogojih najema. Preverite lastniške dokumente: listino o pravici razpolaganja z nepremičnino, tloris in statutarne listine pravne osebe, ki je lastnik nepremičnine. Po preverjanju dokumentov se pogovorite o vseh možnih pogojih najema:

1. Komunalna plačila.
2. Telefoni in dostop do interneta.
3. Strošek mesečne najemnine.
4. Obdobja najema.
5. Okoliščine višje sile.
6. Manjša popravila.
7. Večja prenova.
8. Pogoji za prekinitev pogodbe.

Pogovorite se o tem, komu bo dodeljena določena obveznost in v kakšnem roku jo je treba opraviti. Vsi pogoji morajo biti zapisani v pogodbi o najemu poslovne nepremičnine.

Podpis pogodbe

Pri najemu brez posrednikov je najbolje sestaviti pogodbo in se o pogojih pogovoriti osebno z lastnikom nepremičnine. V tem primeru se pereča vprašanja rešujejo lažje in hitreje, obstaja možnost popuščanja s strani najemodajalca.

Pri sestavljanju besedila pogodbe mora obvezna klavzula vsebovati polni fizični naslov nepremičnine, podatke in podatke o lastniku. Če je mogoče, zahtevajte tloris in ga priložite dokumentu, še posebej, če je bila izvedena prenova.

Dokument morata v več različicah podpisati obe strani. Samo dokument določenega vzorca bo lahko potrdil pogoje najema in postopek najema prostorov.

Trajanje najema je lahko določeno, če pa ni določeno, se šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas. Ne pozabite navesti točnega zneska najemnine. Brez navedenih stroškov najema poslovne nepremičnine se posel šteje za nesklenjenega. Zaradi upoštevanja valutnih sprememb je potrebno navesti morebitno zvišanje cene najema v odstotkih, vendar ne več kot enkrat letno.

Postopek prenosa objekta

Drug pomemben dokument po najemni pogodbi bo akt o prenosu nepremičnine s strani najemodajalca na najemnika. Za začetek najema se šteje dan podpisa takega akta. Akt mora biti podpisan šele po temeljitem pregledu stavbe ali prostorov. Če med pregledom opazite okvaro, jo je treba zapisati v zapisnik. S tem se lahko zaščitite pred nepotrebnimi stroški, ki bodo potem padli na najemnika.

Poleg tega bo takšna analiza prostorov pred najemom poslovne nepremičnine omogočila od najemodajalca zahtevati brezplačno odpravo opaženih pomanjkljivosti ali znižanje stroškov najema za določen znesek. Če stanje ogledane nepremičnine v ničemer ne zadovoljuje naročnika, lahko povsem upravičeno zahteva odpoved pogodbe.

Ne pozabite, da bo najemodajalec po izteku pogodbe prevzel nepremičnino po pogodbi, ki je bila sklenjena na dan prevzema prostorov v najem. In če tam ni zabeleženih nobenih napak, lahko najemodajalec zakonito zahteva, da se le-te odpravijo na stroške najemnika. Nasprotno, če je v času najema prišlo do pozitivnih sprememb v pogojih prostorov, ima najemnik pravico zahtevati povračilo nastalih stroškov. Zato skrbno zabeležite vse pogoje najema v pogodbi.