استئجار المباني غير السكنية، على سبيل المثال، لمتجر، ينطوي على البحث عن عقار مناسب وإبرام اتفاقية مكتوبة. من الضروري ليس فقط ملء جميع أقسامها بشكل صحيح، ولكن أيضا اتباع التسلسل الدقيق للإجراءات. كيفية تأجير المباني غير السكنية بشكل صحيح من الناحية القانونية؟

تشريع

يتم تنظيم قضايا تأجير العقارات غير السكنية بموجب القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" والقانون المدني للاتحاد الروسي. وبموجب القانون، تشمل الأشياء غير السكنية تلك التي تشكل جزءًا من المباني، ولكنها غير مناسبة للعيش.

يمكن للمالك استئجار المباني غير السكنية بشكل مستقل على أساس تعاقدي. ولا يمكن أن يكون إلا كتابيا. إذا كان عقد الإيجار لمدة تصل إلى 12 شهرًا، فلا يلزم تسجيل الاتفاقية. إذا تم إصدار عقد الإيجار لمدة تزيد عن سنة واحدة، فيجب تسجيل الاتفاقية بالطريقة المنصوص عليها لدى Rosreestr. يتعهد الملاك بدفع الضرائب على إيرادات الإيجار خلال الحدود الزمنية التي يحددها القانون.

التسلسل

يحق للمالك استئجار مباني غير سكنية في مبنى سكني أو مكتب أو مركز تسوق. من الضروري معرفة تسلسل الإجراءات التي يجب أن يتبعها طرفا المعاملة.

اختيار العقارات

إن العثور على عقار مناسب هو أصعب مرحلة. يختار المستأجر المبنى بناءً على معايير مثل إمكانية الوصول إلى وسائل النقل والبنية التحتية وحركة المرور. ويمكن إجراء البحث من خلال الوكالات العقارية والمواقع المتخصصة. يخصص رجال الأعمال ذوو الخبرة الكثير من الوقت لهذه العملية.

ينقسم سوق العقارات غير السكنية إلى مباني للأغراض التالية:

• مكتب؛
• تجارة؛
• إنتاج؛
• مستودع.

من الضروري اتخاذ قرار مبدئي بشأن نوع العقار والموقع وعدد الطوابق والمساحة. من الأسهل صياغة استعلام عندما تصبح هذه البيانات واضحة. بعد تحديد عدة خيارات، يقوم المستأجر المستقبلي بتفقد المبنى. هذه خطوة ضرورية. يجب على المالك تقديم المبنى من منظوره المفيد. لكن لا ينبغي عليك إخفاء أوجه القصور الموجودة لأنها قد تظهر لاحقًا. وهذا يمكن أن يؤدي إلى إنهاء عقد الإيجار.

إذا لم يكن هناك وقت للبحث عن المبنى، فيمكن للمستأجر تفويض هذا العمل إلى شخص موثوق به أو وسيط. يتم توفير جميع التفاصيل والمعلمات المطلوبة. هذه هي الخدمات المدفوعة التي يتم دفعها بمبلغ 50 إلى 100٪ من الإيجار الشهري. ويجب إبرام اتفاق مع الوسيط. يجب أن يتم الدفع بعد اختيار المبنى المناسب.

إبرام اتفاق

من الأفضل إشراك محامٍ في هذه العملية. سيساعدك على صياغة العقد بشكل صحيح وشرح القضايا المثيرة للجدل، وكذلك التحقق من النقاء القانوني للمعاملة. يمكنك القيام بهذا العمل بنفسك. قبل توقيع العقد يجب عليك طلب المستندات التالية:

1. وثائق الملكية؛
2. مخطط الطابق؛
3. وثائق ميثاق المالك.

بعد التحقق من المستندات، يجب عليك مناقشة شروط عقد الإيجار. وقد تتعلق بالنقاط التالية:

• دفع فواتير الخدمات؛
• مبلغ الإيجار
• الموعد النهائي لتسليم المبنى؛
• توافر الاتصالات الهاتفية والوصول إلى الإنترنت؛
• القيام بأعمال الإصلاح
• شروط إنهاء العقد.

من المهم مناقشة الطرف الذي تم تعيينه لكل بند وفي أي إطار زمني يتم الوفاء بالالتزامات. يتم ذكر الاتفاقيات التي تم التوصل إليها في العقد أو في شكل اتفاقيات إضافية له.

من المهم تضمين بند في العقد يتعلق بالإجراءات في حالة القوة القاهرة.

ومن الأفضل أن يوقع المستأجر والمالك على الاتفاقية شخصياً دون وسطاء. في هذه الحالة، يكون من الأسهل حل القضايا المثيرة للجدل؛ ويمكن للأطراف تقديم بعض التنازلات. عند إعداد العقد، من المهم تضمين المعلومات الكاملة حول العقار. يجب أن تتضمن العنوان الكامل والطابق ومساحة المبنى. يجب أن تكون الاتفاقية مصحوبة بخطة أرضية. فقط في هذه الحالة يمكن اعتبار الاتفاقية صالحة.

يتم توقيع الاتفاقية في نسختين إذا تم توفير عقد الإيجار لمدة تصل إلى 12 شهرًا. إذا تم التخطيط لعقد إيجار طويل الأجل لمدة سنة واحدة أو أكثر، فسيتم توقيع 3 نسخ من الاتفاقية. تبقى نسخة واحدة لدى كل من المالك والمستأجر. وتبقى نسخة أخرى لدى المسجل.

نقل المباني

بعد توقيع العقد، يتم تحرير سند نقل من المؤجر إلى المستأجر. ويعتبر اليوم الذي تم التوقيع فيه بداية عقد الإيجار. يتم التوقيع على القانون فقط بعد تفتيش المبنى بالكامل. إذا تم اكتشاف عطل أثناء الفحص، يتم تسجيله في التقرير. هذا يسمح لك بتجنب النفقات غير الضرورية في المستقبل.

يسمح لك التحليل بمطالبة المستأجر بإزالة العيوب والأعطال وخفض الإيجار. لذلك من الأفضل للمالك أن يقوم بترتيب المبنى والاتصالات مسبقًا. بعد التوقيع على سند النقل، يمكن للمستأجر استخدام المبنى بالكامل وممارسة الأنشطة التجارية.

وفقا للتشريعات الحالية، يجب أن يتضمن العقد الشروط الأساسية التالية:

1. أطراف الاتفاقية هم المستأجر والمالك. وفقا للفن. 608 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الحق في استئجار المباني غير السكنية ينتمي إلى المالك.
2. موضوع الاتفاقية. يشار إلى الخصائص التفصيلية للمباني. وفقا للفقرة 3 من الفن. 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في غيابهم، تعتبر الاتفاقية باطلة.
3. شروط الانتفاع بالعقارات. يمكن تسجيلها بأكبر قدر ممكن من التفاصيل. يشار إلى من هو الملزم بإجراء الإصلاحات التجميلية والكبيرة.
4. قسط. مبلغ الدفع ثابت. وبدون ذلك يعتبر العقد مجانيا، ولا يجوز ذلك في عقود الإيجار.
5. صلاحية. يتم تحديده من قبل الطرفين بالاتفاق المتبادل. إذا لم يتم تحديد ذلك، فسيتم اعتبار العقد مبرمًا لفترة غير محددة.

الاتفاقية التي تقل مدة صلاحيتها عن 12 شهرًا لا تخضع للتسجيل الإلزامي. إذا تم إبرام اتفاقية أخرى لفترة مماثلة بعد انتهاء صلاحيتها، فإن التسجيل غير مطلوب أيضًا. تخضع الاتفاقية لمدة 12 شهرًا للتسجيل الإلزامي. ولكن من المهم أن نأخذ في الاعتبار أنه بناءً على المادتين 619 و620 من القانون المدني للاتحاد الروسي، من الممكن الإنهاء المبكر للعقد.

يمكن للمستأجر نقل العقار بموجب اتفاقية الإيجار من الباطن. ولكن هذا لا يكون ممكنا إلا بموافقة المالك، وهو مالك العقار. يجب أيضًا تسجيل اتفاقية الإيجار من الباطن وفقًا للإجراءات التي يحددها القانون.

ولكن من المهم أن نأخذ في الاعتبار أن الإنهاء المبكر لعقد الإيجار ممكن. ويتمتع كل من المالك والمستأجر بهذا الحق. في الواقع، يتمتع أطراف المعاملة بحرية التصرف الكاملة. ولكن يجب أن يحتوي العقد على الأسباب التي يمكن على أساسها الإنهاء المبكر.

هناك الميزات التالية للتأجير من الباطن:

• تقتصر فترة الصلاحية على مدة عقد الإيجار مع المالك؛
• إذا تم إنهاء عقد الإيجار من الباطن، يكون لدى المستأجر من الباطن الفرصة لتجديد الاتفاقية مع المالك قبل نهاية فترة الإيجار من الباطن بنفس الشروط؛
• إذا تم إبرام العقد لمدة 12 شهرًا أو أكثر، فيجب تسجيله.

يتم تسليط الضوء على حقوق والتزامات المستأجر التالية:

1. مراقبة استخدام المباني للغرض المقصود منها.
2. دفع الإيجار في الوقت المناسب.
3. إجراء الإصلاحات باتفاق الطرفين.
4. الحفاظ على المباني في النظام الصحيح.
5. تحرير سند نقل مع المستأجر من الباطن.

في حالة حدوث أي انتهاك للالتزامات المقبولة، يكون لكل طرف في المعاملة الفرصة لإنهاء الالتزام قبل نهاية العقد.

المستندات المطلوبة

بالنسبة للعقود المبرمة لمدة 12 شهرًا أو أكثر، يتم تسجيل الدولة. للقيام بذلك، يتم إنشاء حزمة المستندات التالية:

• تطبيق النموذج المحدد؛
• عقد الإيجار مع جميع المرفقات؛
• جواز السفر المساحي
• جوازات السفر الروسية - للأفراد، ووثائق الملكية - للكيانات القانونية؛
• التوكيل، إذا تم تقديم المستندات من قبل ممثل؛
• موافقة موثقة من الزوج، إذا كانت الملكية مشتركة أو تم الحصول عليها أثناء الزواج؛
• إذن من سلطة الوصاية والوصاية، إذا تم تسجيل العقار باسم مواطن عاجز أو قاصر؛
• إذن كتابي من المرتهن إذا كان العقار مرهونًا؛
• استلام دفع واجب الدولة.

الضرائب

يتم فرض الضرائب على استئجار المباني غير السكنية. النظام الضريبي الأمثل هو نظام ضريبي مبسط. إن الأنظمة الضريبية الخاصة لا تجعل المحاسبة أسهل فحسب، بل إنها تفرض أيضا عبئا ضريبيا أقل. تنطبق الميزات التالية:

1. إذا تم تحديد القيمة المساحية وكان هناك قانون إقليمي خاص ساري المفعول، فسيتم دفع الضريبة على العقارات المكتبية والإدارية والتجزئة؛
2. محليا المعدل 2%.

إذا لم يتم اعتماد قانون خاص على المستوى المحلي، يتم تحديد المعدلات التالية لرواد الأعمال الذين يستخدمون نظام الضرائب المبسط:

• نظام ضريبي مبسط 6% - من إجمالي الدخل؛
• ستس 15% - من الدخل ناقص النفقات.

إذا كانت المنظمة على نظام الضرائب العام، يتم إنشاء عبء ضريبي مرتفع. في هذه الحالة، فإن أعمال الإيجار ليست مربحة. تقليديا، يتم إنشاء ثلاث ضرائب رئيسية:

1. على أرباح المؤسسة وضريبة الدخل الشخصي لأصحاب المشاريع الفردية - 20% للكيانات القانونية و13% لأصحاب المشاريع؛
2. للعقار - 2% على أساس القيمة المساحية و2.2% عند حساب القيمة المتبقية؛
3. على القيمة المضافة - 18٪ إذا كانت الإيرادات ربع السنوية أكثر من 2 مليون روبل.

كيف تتجنب دفع الضرائب على الدخل الناتج عن استئجار العقارات غير السكنية؟فمن ناحية، ينص التشريع على الالتزام بدفع الضرائب على جميع عقود الإيجار. إذا تم وضع العقد لمدة سنة واحدة أو أكثر، يتم تسجيله في Rosreestr. يتم نقل هذه المعلومات إلى خدمة الضرائب وفقًا لاتفاقية تبادل المعلومات. إذا تم وضع الاتفاقية لمدة تصل إلى سنة واحدة، فسيتعين على الخدمة الضريبية إثبات حقيقة عقد الإيجار، وهو أمر غير ممكن دائمًا.

ينص التشريع الحالي على المسؤولية الإدارية والجنائية عن القيام بأعمال غير قانونية. يتم تحديد المسؤولية الجنائية في حالة القيام بأنشطة تجارية غير قانونية أو تحقيق أرباح كبيرة بمبلغ 1.5 مليون روبل.

عندما يتم العثور على انتهاك، يأخذ القضاة في الاعتبار الظروف الخاصة للشخص والعديد من العوامل الأخرى. كقاعدة عامة، لا توجد مشاكل عند استئجار شقة أو منزل ريفي. إذا كان العقار غير السكني للإيجار، فمن الممكن تحديد عدة علامات على نشاط ريادة الأعمال. إذا تم شراء المبنى مباشرة للإيجار، فإن النشاط يتطلب التسجيل، لأنه معترف به كنشاط تجاري.

وينطبق الشيء نفسه على عقود الإيجار طويلة الأجل أو العقود التي يتم تجديدها عدة مرات. يتم تفسير هذه العلامة على أنها حقيقة تحقيق ربح منهجي ومتعمد من ملكية عقار غير سكني. إذا تم الكشف عن هذه العلامات، ينصح المواطن بتسجيل رجل أعمال فردي. وفي هذه الحالة تكون الضريبة 6% من إجمالي الدخل. ضريبة الدخل الشخصي 13%.

يجب على مالك المبنى تقديم الإقرارات الضريبية سنويًا.

وبالتالي، فإن استئجار المباني غير السكنية له عدد خاص به من الميزات. من الضروري صياغة اتفاقية مختصة قانونًا، وتوفير جميع تفاصيل الاتفاقية ودفع الضرائب في الوقت المحدد. سيسمح لك ذلك بتجنب المشاكل في المستقبل وتحقيق الربح بشكل قانوني.

أو عرض تجاري. من الضروري وصف الممتلكات الخاصة بك بالتفصيل: حدد الحجم وعدد الطوابق والمساحة ووصف الحالة الفنية والمعدات والبنية التحتية، في حين يجب التركيز بالطبع على مزاياها، ولكن يجب أيضًا ملاحظة العيوب .

الطرق الأكثر فعالية للعثور على المستأجرين هي كما يلي:

• وضع الإعلانات على موارد الإنترنت(المتخصصة) هي قناة إعلانية مشهورة وفعالة للغاية. يجب عليك بالتأكيد إضافة صور للممتلكات.
• البحث عن طريق أصدقائك- طريقة بسيطة للغاية، ولكنها غالبا ما تعمل بشكل أسرع من غيرها، لأن الدائرة الاجتماعية لرواد الأعمال تنطوي على تقاطع المصالح في مجال الأعمال.
• إرسال عرض تجاري عبر البريد الإلكتروني– في كثير من الأحيان تختار المؤسسات مثل المطاعم والمقاهي والحانات والمحلات التجارية والصالونات وغيرها أماكن لفتح منفذ آخر أو للانتقال. نظرًا لأن عنوان البريد الإلكتروني لأصحاب الأعمال يُشار إليه عادةً على الموقع الرسمي لشركتهم، فليس من الصعب على الإطلاق إرسال رسالة بريدية مستهدفة محددة.
• التعاون مع وكالة عقارية– طريقة جيدة جدًا، لأن أصحاب العقارات لديهم فرص إعلانية أكبر. بالإضافة إلى ذلك، سيشاركون في إبرام الصفقة في المستقبل.

ما الذي يجب الانتباه إليه؟

التسعير

تحتاج أولاً إلى التعرف على قاعدة بيانات العقارات التجارية وتقييم السوق ومقارنة الأسعار. ومع ذلك، عليك أن تفهم أنه عند إبرام المعاملات الحقيقية، عادة ما يتم تخفيض المبالغ قليلاً.

مزايا تنافسية

من الممكن تمامًا تسريع شروط تأجير العقارات التجارية عن طريق تغيير خصائص جودة المبنى. خيارات مختلفة ممكنة:

وستكون الميزة أيضًا موثوقية المالك والشفافية، أي عقد مباشر طويل الأجل يشمل ضريبة القيمة المضافة، وطريقة دفع غير نقدية، والقدرة على مراعاة ليس فقط جميع المبالغ بموجب العقد، ولكن أيضًا تشغيل المدفوعات للأغراض الضريبية.

المكافآت والتفضيلات

عادة، يفضل أصحاب العقارات التجارية عدم الإعلان عن إمكانية تقديم مكافآت وخصومات متنوعة. يتم تحديد كل شيء على أساس فردي، على سبيل المثال، إذا لم تتمكن الشركة من اتخاذ قرار بتأجير المباني، فيمكنك تقديم بعض المكافآت. يمكن أن تصبح أيضًا العامل الحاسم لاتخاذ قرار إيجابي. يمكنك معرفة المزيد عن الجوانب القانونية وفوائد الاستئجار من المالك.

طرق العثور على الجمهور المستهدف وأيهما أكثر ربحية

يمكن إجراء طرق البحث بشكل مستقل أو بمساعدة الوكالات العقارية.

على المرء

عند البحث عن المستأجرين بمفردك، بالطبع، سيتم إنفاق الكثير من الوقت، حتى لو تم صياغة العقد بشكل مثالي. في هذا الصدد، هو أكثر ربحية للاتصال بالمهنيين (السماسرة).

أما بالنسبة للسعر، فمن المربح أن تبحث بنفسك؛ فالتكاليف أقل بشكل طبيعي. المخاطر في هذه الحالة قد تكون:

1. قد يكون من الصعب على غير المحترفين تقييم المبنى بشكل صحيح وتحديد نقاط القوة والضعف فيه. وتكلفة الإيجار تعتمد على هذا.
2. من الممكن تقديم عرض تجاري مع الأخذ في الاعتبار ليس جميع الفروق الدقيقة المهمة.

عند الاتصال بالوسطاء العقاريين، يمكنك القيام بأشياء أخرى وإسناد البحث إلى المحترفين.

بمساعدة سمسار عقارات

يتم توفير الوقت الثمين بشكل كبير، حيث أن أصحاب العقارات لديهم قواعدهم الخاصة وأساليبهم الإعلانية. وبطبيعة الحال، سوف تحتاج خدماتهم إلى الدفع؛ وعادة ما يتم تحديد المبلغ ضمن عمولة تسليم العقارات.

لتجنب المخاطر، تحتاج إلى إبرام اتفاقية تعاون مع سمسار عقارات والانتباه إلى الفروق الدقيقة:

• يقوم السماسرة دائمًا بإدراج بند في العقد ينص على أنه لا يمكن للمالك تسليم ممتلكاته بمفرده، مما يعني أن السمسار سيحصل على أجر في أي حال.
• لا يمكنك التوقيع على اتفاقية حتى يتم التحقق من أن السمسار العقاري يعمل ككيان قانوني ومسجل في سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية.

لمن تعطي الأفضلية؟

عند اختيار المستأجرين، ينبغي إعطاء الأفضلية للكيانات القانونية أو رواد الأعمال الأفرادهذه هي الفئات الأكثر موثوقية، وعادة ما لا يؤجرون المبنى الأول عند توسيع أعمالهم.

يعد تأجير المباني للأفراد أمرًا غير آمن، حيث يمكنهم رفض دفع الإيجار، أو الإعلان عن عدم وجود أموال، أو ببساطة يختفون.

المخاطر المحتملة

وبطبيعة الحال، فإن كل مالك للعقارات التجارية يشعر بالقلق بشأن سلامته وحالته، لأن الهدف من تأجيره هو تحقيق الربح. يمكن تحديد المخاطر الرئيسية التي يواجهها أصحاب العقارات:

1. الاستخدام غير المناسب للمباني. على سبيل المثال، أشار المستأجر في العقد إلى أن المبنى سيستخدم كمخزن، ولكن في الواقع تم فتح متجر.
2. الأضرار التي لحقت بالممتلكات، أي أن المعدات قد تتعطل، وقد تتضرر إصلاحات المبنى، وما إلى ذلك.
3. رفض المستأجر دفع الإيجار.

تحدثنا بمزيد من التفصيل حول كيفية استئجار العقارات التجارية حتى لا نواجه مشاكل.

كيفية التقديم؟

عند استئجار العقارات التجارية، فهو أمر جيد للغاية من المهم إعداد جميع الوثائق اللازمة بشكل صحيح:

• تقديم عرض تجاري؛
• إعداد اتفاقية إيجار، حيث من الضروري أن تحدد بالتفصيل جميع شروط الصفقة لكلا الطرفين؛
• إعداد قانون قبول ونقل المباني للإيجار.

الاقتراح التجاري، في جوهره، هو حوار مع مستأجر محتمل، لذلك عند إعداده، عليك أن تحاول تخيل نفسك في مكانه. يجب أن تكون النتيجة عرضًا للمعلومات التي من شأنها أن تجذب الأشخاص بالتأكيد ولم تعد ترغب في البحث عن خيار آخر.

هناك عروض:

1. شخصية، أي مستهدفة؛
2. ليست شخصية، أي موجهة للجميع.

عند تجميعها، فمن الأكثر ملاءمة للالتزام بالهيكل التالي:

• عنوان.
• جوهر الاقتراح، هنا تحتاج إلى الإشارة إلى الغرض من المبنى المستأجر: مكتب أو صناعي أو مستودع أو بيع بالتجزئة.
• العنوان الدقيق للكائن.
• الخصائص والخصائص الرئيسية: المنطقة، توفر الإنترنت والهاتف، نظام الإنذار، مواقف السيارات، إلخ.
• يشار إلى شروط التعاون: تكلفة الإيجار وما هو مدرج فيه والخدمات الإضافية والشروط الإضافية.
• مزايا هذا الاقتراح ممكنة: ارتفاع حركة المرور، ووجود شركات معروفة بين المستأجرين أو القرب من مراكز النقل.
• بيانات المتصل.

انتباه!إرفاق صور فوتوغرافية للمبنى من الخارج ومنظر من الداخل وصورة لردهة المدخل.

صياغة وإبرام العقد

المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي. نموذج وتسجيل حالة عقد الإيجار

1. يجب إبرام اتفاقية الإيجار لمدة تزيد عن عام، وإذا كان أحد أطراف الاتفاقية على الأقل كيانًا قانونيًا، بغض النظر عن المدة، كتابيًا.
2. تخضع اتفاقية إيجار العقارات لتسجيل الدولة، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
3. اتفاقية إيجار عقار تنص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر (

أين يمكنني استئجار المباني التجارية غير السكنية أو المستودعات؟ كيفية استئجار مساحة البيع بالتجزئة لمتجر؟ كيفية تأجير العقارات التجارية بشكل صحيح؟

مرحبًا بكل من زار الموقع الإلكتروني للمجلة الإلكترونية الشهيرة "HeatherBeaver"! لدينا خبير معك - دينيس كودرين.

موضوع محادثة اليوم هو تأجير العقارات التجارية. ستكون المقالة مفيدة لرجال الأعمال وأصحاب المباني غير السكنية وجميع المهتمين بالقضايا المالية الحالية.

ستجد في نهاية المقال لمحة عامة عن الشركات العقارية الروسية الأكثر موثوقية والتي تقدم خدمات الوساطة في تأجير العقارات التجارية.

لذلك دعونا نبدأ!

1. لماذا استئجار العقارات التجارية؟

يعتمد النشاط التجاري الناجح إلى حد كبير على الأماكن المختارة جيدًا لممارسة الأعمال التجارية. وينطبق هذا بشكل خاص على التجارة وقطاع الخدمات. متجر مريح ومجهز تجهيزا جيدا في جزء مزدحم من المدينة يجذب العملاء في حد ذاته.

ويمكن قول الشيء نفسه عن المكاتب. يجب أن يكون لدى كل شركة تحترم نفسها أماكن عمل جيدة واستقبال الزوار. حتى لو كنت تبيع البضائع من خلال متجر إلكتروني، فأنت بحاجة إلى مكان لإكمال الطلبات وإصدارها، وكذلك حل النزاعات مع العملاء.

لا يستطيع كل رجل أعمال، وخاصة المبتدئين، شراء أماكن غير سكنية. في مثل هذه الحالات، يأتي استئجار العقارات التجارية إلى الإنقاذ.

نحن ندرج جميع مزايا الإيجار:

• تكاليف مالية منخفضة نسبيا.
• إجراء توثيق أبسط مقارنة بالشراء؛
• القدرة على تغيير المالك والانتقال إلى مبنى آخر في أي وقت؛
• مجموعة كبيرة من العقارات، وخاصة في المدن الكبرى.

العملية العكسية - تأجير المباني - لها أيضًا العديد من المزايا. بادئ ذي بدء، إنه مصدر موثوق للدخل السلبي. يعد الحصول على ملكية المساحات التجارية (التجزئة والمكاتب والصناعية وغيرها) خيارًا استثماريًا جيدًا.

طالما أن الأعمال الخاصة موجودة، فإن ممثليها سيحتاجون باستمرار إلى أماكن لممارسة الأعمال التجارية، مما يعني أن أصحاب العقارات سيحصلون على ربح ثابت دون الكثير من العمالة.

إن العثور على مقر مناسب للعمل هو مهمة مزعجة. الطريقة الأسرع والأكثر موثوقية للعثور على شيء ما هي استخدام خدمات الوسطاء المحترفين.

يوجد مقال تفصيلي على موقعنا حول كيفية عمل الأجهزة الحديثة.

2. كيفية استئجار العقارات التجارية - 5 نصائح مفيدة

عند استئجار العقارات التجارية، عليك أن تكون حذرًا قدر الإمكان في اختيارها. تحدد المعلمات والخصائص الوظيفية للمبنى مدى السرعة التي يمكنك بها بدء نشاط تجاري، وما إذا كان الكائن سيلبي أهداف عملك بالكامل.

أولاً، قرر كيف ستبحث عن المبنى المناسب - بمفردك أو بمساعدة إحدى الوكالات. تفترض الطريقة الأولى وجود عدد غير محدود من وقت الفراغ وترتبط بمخاطر مختلفة. الخيار الثاني أكثر أمانًا وموثوقية.

ستجد معلومات إضافية حول موضوع العمل مع الوسطاء في المقالة "".

ستساعدك مشورة الخبراء على تجنب أخطاء المستأجر الشائعة.

نصيحة 1. ادرس بعناية غطاء المحرك وأنظمة التهوية

ستعمل أنت أو موظفيك في الغرفة، لذا فإن وجود أنظمة تهوية عاملة هو النقطة الأكثر أهمية. يعد الافتقار إلى تهوية قوية ومستقلة في المبنى عقبة حقيقية أمام التشغيل العادي لمقهى أو مطعم أو محل بقالة.

يجب تخزين المنتجات الغذائية في ظروف مناسبة، ويجب عدم إزعاج الزوار والبائعين بالروائح الغريبة. علاوة على ذلك، فإن الخدمات الصحية ببساطة لن تسمح لك باستخدام المنشأة كمؤسسة تقديم الطعام أو محل بقالة إذا كانت تحتوي على تهوية عامة فقط.

نصيحة 2: التركيز على مناطق التحميل والتفريغ

تعد المنطقة الملائمة لتحميل وتفريغ البضائع نقطة رئيسية أخرى لأصحاب المقاهي والمطاعم والمقاصف والمحلات التجارية.

ومن المهم ألا تطل المنطقة التي ستتم فيها عمليات التحميل والتفريغ على فناء مبنى سكني أو الطريق. إذا كنت تزعج السكان أو سائقي السيارات، فسوف تتعذب بالشكاوى.

تعد مسألة إمدادات الطاقة الكافية ذات صلة بشكل خاص بالمستأجرين الذين تتضمن أعمالهم استخدام المعدات المستهلكة للطاقة - الثلاجات والأفران الكهربائية والأدوات الآلية وما إلى ذلك.

تأكد من أن الكابلات الكهربائية الموجودة في الغرفة واسعة بما يكفي لتلبية احتياجات المؤسسة بشكل كامل.

نصيحة 4. اقرأ شروط العقد بعناية

قبل التوقيع على عقد الإيجار، اقرأ بعناية الشروط والأحكام التي بموجبها ستبرم صفقة.

يجب أن يتضمن العقد النقاط التالية:

• شروط الإيجار والتكلفة وطريقة الدفع؛
• إذا تم استئجار المبنى بالمعدات، فيجب إجراء جرد للممتلكات؛
• مسؤولية الأطراف عن انتهاك العقد ؛
• شروط إنهاء الاتفاقية.

عادة ما يتحمل المستأجر نفقات فواتير الخدمات وإزالة القمامة وصيانة نظام الحماية من الحرائق والإنذار الأمني. ومع ذلك، يدفع المالك تكاليف الإصلاحات الرئيسية، إذا لزم الأمر، بما في ذلك استبدال اتصالات السباكة والأسلاك الكهربائية في حالة تعطلها.

ناقش مسبقًا مع المالك مسألة التأمين على الممتلكات - ما إذا كان سيتم إبرام مثل هذه الاتفاقية، وإذا لم يكن الأمر كذلك، قرر من سيدفع مقابل الخسائر في حالة حدوث مواقف غير متوقعة.

نصيحة 5. التحقق من وثائق الملكية

من الضروري التحقق من مستندات ملكية المالك - اتفاقية الشراء والبيع، ومقتطف من سجل الدولة بشأن حق الملكية.

تأكد من أن المبنى ينتمي بالفعل إلى الشخص الذي يؤجره لك. خلاف ذلك، في يوم من الأيام، سيظهر المالك الحقيقي للكائن بالصلاحيات المناسبة. ومن المهم أيضًا ألا تكون المباني مرهونة أو محجوزة للديون أو عليها أعباء أخرى.

يجب على الشخص البعيد عن تعقيدات قانون الإسكان الاستفادة من المساعدة المهنية عند استئجار أو شراء أماكن غير سكنية. على سبيل المثال، يمكنك توضيح جميع النقاط غير الواضحة لنفسك على موقع Pravoved، وهو مورد يعمل فيه متخصصون من جميع مجالات الفقه.

يمكنك طرح سؤالك حتى بدون التسجيل، مباشرة على الصفحة الرئيسية. سوف تتلقى إجابة صحيحة ومختصة من الناحية القانونية في بضع دقائق فقط، وبشكل مجاني تمامًا. إذا كانت مشكلتك تتطلب دراسة متعمقة، فستحتاج إلى الدفع مقابل خدمات المتخصصين، ولكن لديك الحق في تحديد مبلغ الرسوم بنفسك.

الخطوة 2. تحديد مبلغ الإيجار

لمعرفة سعر الإيجار الأمثل، استخدم أحد الخيارين. الأول هو مراجعة قواعد بيانات مدينتك شخصيًا وتحديد النطاق السعري التقريبي لاستئجار أماكن مماثلة. ثانيا، تفويض هذه المهمة إلى سمسار عقارات.

بالمناسبة، بالإضافة إلى الوكالات العقارية، يقدم وسطاء القطاع الخاص خدمات الوساطة. وعادةً ما يتقاضون رسومًا أقل بنسبة 25-50٪ مقابل عملهم مقارنة بالشركات. ومع ذلك، لا يوجد سوى عدد قليل من المتخصصين في القطاع الخاص الذين يعملون في العقارات غير السكنية، حتى في المدن الكبيرة.

5. إذا قمت بتأجير عقارات تجارية - 3 مخاطر رئيسية بالنسبة للمالك

يشعر كل مالك بالقلق إزاء حالة ممتلكاته ويريد تحقيق ربح من الإيجار وليس من الخسائر.

سنقوم بإدراج المخاطر الرئيسية التي يواجهها أصحاب العقارات التجارية ونوضح لك كيفية تجنبها.

الخطر 1. استخدام المبنى لأغراض أخرى

تحدد كل اتفاقية إيجار جيدة الصياغة الغرض وكيفية استخدام المباني المستأجرة. ينطبق هذا أيضًا على المعدات التي تستأجرها مع استئجارك.

إذا وعد المستأجر باستخدام المبنى كمخزن، ولكنه قام بتثبيت متجر بيع بالتجزئة فيه، فيحق لك تغريمه أو إنهاء الاتفاقية دون إعادة سعر الإيجار.

الخطر 2. تلف أو خسارة الممتلكات

لقد سلمت المرافق والمعدات إلى من كنت تعتقد أنه مواطن محترم، لكنه، إذا استخدمنا لغة دبلوماسية، لم يرق إلى مستوى توقعاتك. وهي أنه جلب المبنى إلى حالة من الخراب، وكسر المعدات، وفك المصابيح الكهربائية وتصرف بشكل عام مثل الخنزير.

وفي مثل هذه الحالات يحق للمالك المطالبة بالتعويض عن الضرر بالكامل. علاوة على ذلك، لا يجب سداد تكاليف الإصلاح فحسب، بل يجب أيضًا سداد القيمة السوقية للمعدات المتضررة.

لا يتم توفير المسؤولية في حالة تلف الكائن والممتلكات نتيجة لظروف غير متوقعة - على سبيل المثال، حريق أو فيضان.

الخطر 3. رفض المستأجر دفع الإيجار الشهري

ينبغي معاقبة دافعي قذرة بالروبل. ومع ذلك، فمن الممكن، مرة أخرى، إذا تم وضع عقد الإيجار وفقا لجميع القواعد. أي أن الوثيقة يجب أن تنص بوضوح على شروط ومبلغ الدفعات الشهرية.

6. إذا كنت تستأجر عقارات تجارية - 3 مخاطر رئيسية للمستأجر

قد يعاني المستأجر أيضًا نتيجة لإجراءات غير قانونية أو غير مصرح بها من قبل المالك.

الخطر 1. استئجار المباني التي ليس للمؤجر أي حقوق قانونية فيها

إذا تم تأجير المبنى لك من قبل شخص ليس لديه الحقوق القانونية للمالك في العقار، فسيتم اعتبار العقد باطلاً. لتجنب ذلك، اطلب تقديم وثائق الملكية.

يمكنك الحصول بشكل مستقل على مقتطف من Rosreestr عن طريق الاتصال بالمركز متعدد الوظائف. الخدمة مدفوعة، لكنك ستعرف على وجه اليقين "من هو الرئيس".

الخطر 2. تغيير أقفال المبنى مباشرة بعد إجراء الدفعة المقدمة

نعم، لا تزال مثل هذه المواقف تحدث في الطبيعة. تقوم بالتوقيع على اتفاقية، وإجراء دفعة مقدمة، واستلام المفاتيح من يد إلى يد، وعندما تريد الانتقال إلى المبنى مع الممتلكات الخاصة بك، يتبين أن الأقفال قد تم تغييرها، ولا يوجد أي أثر لـ "المالكين" ".

لا يوجد سوى مخرج واحد في مثل هذه الحالة - الاتصال بالشرطة وبدء قضية جنائية بشأن حقيقة الاحتيال.

الخطر 3. الإيجار من الباطن

أفضل طريقة لشرح ذلك هي بمثال بسيط.

مثال

استأجر المستأجر أندريه، وهو رجل أعمال مبتدئ، مساحة لمتجر لمدة عام، ودفع ستة أشهر مقدمًا. وفي الوقت نفسه، لم يقم رجل الأعمال بفحص مستندات الملكية، معتمداً على صدق المؤجر.

وبعد شهر من التداول الناجح، ظهر المالك الحقيقي في المتجر ومعه مجموعة كاملة من المستندات الأصلية. طلب بأدب من المستأجر الخروج من المساحة المحتلة. حاول أندريه العثور على مستأجر من الباطن من أجل استرداد أمواله المدفوعة مقدمًا على الأقل، لكن الوسيط المغامر لم يستجب أبدًا للمكالمات أو الرسائل النصية القصيرة.

خلاصة القول: التعامل مباشرة مع المالك. وعلى أقل تقدير يجب أن يكون على علم بجميع التلاعبات التي تحدث بممتلكاته.

7. المساعدة المهنية للمستأجرين والملاك - مراجعة أفضل 3 وكالات عقارية

العثور على وسيط مؤهل مهمة صعبة. لمساعدة القراء، قمنا بتجميع مراجعة للشركات الأكثر موثوقية في روسيا التي تعمل في مجال العقارات التجارية.

1) وكالة.نت

وكالة إدارة العقارات. سوف يساعد الملاك والمستأجرين على استئجار واستئجار: المكاتب، ومساحات البيع بالتجزئة، وورشة العمل، والمستودعات، والقصر وأي عقارات تجارية أخرى. توظف الشركة فقط المحامين وأصحاب العقارات ذوي الخبرة والمؤهلين.

من المزايا المهمة للشركة نهجها الاحترافي ووجود موقع ويب مفصل وتطوير استراتيجية فردية لكل عميل في المكتب. لا توجد خدمات عقارية لا يستطيع المختصون في الشركة تقديمها للمستخدمين.

قد تبدو عملية البحث عن أماكن للإيجار التجاري بسيطة وعملية إبرام اتفاقية. ولكن، على عكس المساكن المستأجرة، يخضع هذا المجال من الخدمات لقوانين وأنظمة مختلفة. ولحل هذه المشكلة، يقوم بعض رجال الأعمال بتعيين شخص يبحث عن العقارات المناسبة.

يتم ذلك لأسباب عديدة، حيث أن المعلمات المهمة في الاختيار هي: منطقة المدينة، ووجود المنافسين، والأرضية، ونوع المبنى، وتوافر الاتصالات، والمساحة وغيرها من المعالم المهمة. ولكن لإبرام عقد إيجار للعقارات التجارية، ومناقشة شروط عقد الإيجار والتوقيع على وثيقة الاتفاقية نفسها، فمن الأفضل الاستعانة بمحامي.

الإطار التشريعي

يتم تنظيم عملية الإيجار بأكملها بموجب القانون المدني للاتحاد الروسي، أو بشكل أكثر دقة، المادة 34 "الإيجار". وفقا للقانون، يتم تدوين جميع الشروط التي تنشأ أثناء عملية الإيجار في وثيقة الإيجار - وهي اتفاقية يتم إبرامها بين العميل (المستأجر) والمالك.

تعتبر المسؤوليات الأساسية للمالك هي الحفاظ على المباني المستأجرة في حالة جيدة، وإجراء إصلاحات كبيرة بشكل مستقل، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 616. وتحدد المادة نفسها أيضًا مسؤوليات المستأجر - إجراء الإصلاحات التجميلية والحفاظ على النظافة والنظام في المبنى ودفع جميع النفقات الجارية.

يمكن للمالك استئجار العقارات التجارية بموجب شروط أخرى، ولكن بعد ذلك يجب تحديدها في عقد الإيجار. على سبيل المثال، قد ينقل المالك مسؤولياته المتعلقة بالإصلاحات الكبرى إلى المستأجر أو العكس.

من الأفضل إشراك محامٍ في هذه العملية والذي سيفهم جميع الأوراق العقارية المقدمة ويساعد في إبرام اتفاقية بشروط متبادلة المنفعة. إن الاستعانة بمحامي مؤهل يمكن أن يساعد في تحديد الانتهاكات غير المصرح بها التي يمكن أن تدرج في نفقات رجل الأعمال في المستقبل.

قد تصبح إعادة التطوير غير القانونية بمثابة بند نفقة غير ضروري. والحالة الأكثر خطورة هي استئجار مجمع تجاري به قطع أرض والعديد من المباني. ومن المهم هنا التحقق من وجود جميع الأوراق اللازمة لجميع الأشياء وعدم وجود إيجار إضافي لجزء من المبنى أو وجود الودائع.

قد يستغرق ترتيب المستندات وتسجيلها وتسوية العلاقات مع المستأجرين الآخرين الكثير من الوقت، وقد يكون الخيار الأفضل هو اختيار مبنى آخر.

البحث عن عقار

من أصعب المهام العثور على عقار مناسب، ويفضل أن يكون ذلك بدون وسطاء.

أول شيء يفعله المواطنون هو اللجوء إلى وسائل الإعلام المطبوعة المليئة بالإعلانات عن استئجار المباني غير السكنية. عادة، 90% منهم عبارة عن وكالات، و10% فقط هم أصحاب عقارات. لمزيد من الراحة لرجال الأعمال، بدأ وضع مثل هذه الإعلانات على موارد الإنترنت، ولا سيما على Avito، ويتم تزويد إيجارات العقارات التجارية بصورة وعنوان المبنى.

تعتبر هذه الموارد ملائمة لأنه باستخدام المرشحات يمكنك تجاهل جميع الخيارات التي لا تتناسب مع معايير البحث على الفور. على سبيل المثال، حدد جميع العروض الخاصة باستئجار مساحات مكتبية في مدينة أو منطقة معينة، وسيقوم النظام تلقائيًا بإرجاع جميع العروض المناسبة، مما سيؤدي إلى تسريع عملية البحث بشكل كبير.

ينقسم سوق تأجير العقارات التجارية إلى مباني لأغراض مختلفة:

• مكتب.
• تجارة.
• مستودع.
• إنتاج.

لذلك، قبل أن تبدأ البحث، حدد نوع العقار الذي تريد اختياره، وفي أي منطقة من المدينة، وفي أي منطقة، وعدد الطوابق وغيرها من المعالم المهمة. بعد تحديد مجموعة الشروط بأكملها، سيكون من الأسهل على الباحث صياغة طلبه.

إذا لم يتم تضمين عملية البحث في الخطط، فيمكنك تكليف هذا الأمر إلى وسيط. عادة، يتم دفع خدمات هذه الشركات بمعدل كامل أو نصف تكلفة الإيجار الشهري. لكن يُنصح بالتوقيع في البداية على اتفاقية معهم وتحديد الدفع مقابل الخدمات فقط بعد اختيار المبنى، حتى يكونوا مهتمين أيضًا بتوقيت وجودة عملهم.

عملية إبرام العقد

هذه عملية مهمة ومن الأفضل القيام بها مع محامٍ. قبل التوقيع على المستندات، يجب عليك قراءة جميع شروط عقد الإيجار ومناقشتها بعناية. التحقق من مستندات المالك: وثيقة حق التصرف في العقارات، ومخطط الطابق، والوثائق القانونية للكيان القانوني الذي يملك العقار. بعد التحقق من المستندات، ناقش جميع شروط الإيجار الممكنة:

1. المدفوعات الجماعية.
2. الهواتف والوصول إلى الإنترنت.
3. تكلفة الإيجار الشهري.
4. فترات الإيجار.
5. ظروف القوة القاهرة.
6. أعمال إصلاح طفيفة.
7. تجديد كبير.
8. شروط إنهاء العقد.

ناقش من سيتم تكليفه بالتزام محدد والإطار الزمني الذي يجب إكماله خلاله. يجب تسجيل جميع الشروط في عقد الإيجار للعقارات التجارية.

توقيع العقد

من الأفضل إبرام اتفاقية ومناقشة الشروط شخصيًا مع مالك العقار عند الاستئجار بدون وسطاء. في هذه الحالة، يتم حل القضايا الملحة بسهولة وسرعة أكبر، وهناك إمكانية تقديم تنازلات من جانب المؤجر.

عند صياغة نص العقد، يجب أن يشير الشرط الإلزامي إلى العنوان الفعلي الكامل للعقار وتفاصيل وتفاصيل المالك. إذا كان ذلك ممكنا، يجب عليك طلب مخطط الطابق وإرفاقه بالمستند، خاصة إذا تم تنفيذ إعادة التطوير.

يجب توقيع الوثيقة في عدة إصدارات من قبل الطرفين. لن تتمكن سوى وثيقة من عينة معينة من تأكيد شروط عقد الإيجار وعملية استئجار المبنى.

يجوز تحديد مدة عقد الإيجار، ولكن إذا لم يتم تحديدها، يعتبر الاتفاق مبرماً لمدة غير محددة. لا تنس الإشارة إلى المبلغ الدقيق للإيجار. وبدون التكلفة المحددة لاستئجار العقارات التجارية، تعتبر الصفقة غير مكتملة. لمراعاة تغيرات العملة، من الضروري الإشارة إلى نسبة الزيادة المحتملة في سعر الإيجار، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة في السنة.

عملية نقل الكائنات

وثيقة أخرى مهمة بعد عقد الإيجار ستكون نقل العقارات من قبل المالك إلى المستأجر. يعتبر يوم التوقيع على مثل هذا القانون بداية عقد الإيجار. يجب التوقيع على القانون فقط بعد إجراء فحص شامل للمبنى أو المبنى. إذا لوحظ وجود خلل أثناء الفحص، فيجب تسجيله في التقرير. من خلال القيام بذلك، يمكنك حماية نفسك من النفقات غير الضرورية التي ستقع بعد ذلك على عاتق المستأجر.

بالإضافة إلى ذلك، فإن مثل هذا التحليل للمباني قبل استئجار العقارات التجارية سيجعل من الممكن مطالبة المالك بإزالة العيوب الملحوظة مجانا، أو تقليل تكلفة الإيجار بمقدار معين. إذا كانت حالة العقار الذي تم رؤيته لا ترضي العميل بأي شكل من الأشكال، فيمكنه بحق المطالبة بإنهاء العقد.

تذكر أنه عند انتهاء العقد، سوف يتولى المؤجر العقار وفقًا للعقد المبرم في يوم قبول المبنى للإيجار. وإذا لم تكن هناك أخطاء مسجلة هناك، فيمكن للمالك قانونًا أن يطالب بتصحيحها على نفقة المستأجر. على العكس من ذلك، إذا حدثت تغييرات إيجابية في ظروف المبنى خلال فترة الإيجار، يحق للمستأجر المطالبة بسداد النفقات المتكبدة. لذلك، قم بتسجيل جميع شروط عقد الإيجار بعناية في العقد.