Marrja me qira e pasurive të patundshme komerciale - të gjitha sekretet. Dhënia me qira e pasurive të paluajtshme komerciale

Marrja me qira e ambienteve jo-rezidenciale, për shembull, për një dyqan, përfshin kërkimin e një prone të përshtatshme dhe lidhjen e një marrëveshjeje me shkrim. Shtë e nevojshme jo vetëm të plotësoni saktë të gjitha seksionet e tij, por edhe të ndiqni sekuencën e saktë të veprimeve. Si të jepni me qira ambiente jorezidenciale në mënyrë korrekte nga pikëpamja ligjore?

Legjislacioni

Çështjet e dhënies me qira të pronave jo-rezidenciale rregullohen nga Ligji Federal "Për Regjistrimin Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe transaksionet me të" dhe Kodin Civil të Federatës Ruse. Sipas ligjit, objektet jo banesore përfshijnë ato që janë pjesë e ndërtesave, por nuk janë të përshtatshme për banim.

Pronari mund të japë me qira në mënyrë të pavarur objekte jo-rezidenciale në bazë kontraktuale. Mund të jetë vetëm me shkrim. Nëse qiraja është për një periudhë deri në 12 muaj, marrëveshja nuk ka nevojë të regjistrohet. Nëse qiraja lëshohet për një periudhë më shumë se 1 vit, marrëveshja duhet të regjistrohet në mënyrën e përcaktuar me Rosreestr. Pronarët marrin përsipër të paguajnë taksat mbi të ardhurat nga qiraja brenda afateve të përcaktuara me ligj.

Sekuenca

Pronari ka të drejtë të japë me qira ambiente jo-rezidenciale në një pallat, zyrë ose qendër tregtare. Është e nevojshme të dihet sekuenca e veprimeve që duhet të ndiqen nga të dyja palët në transaksion.

Përzgjedhja e pasurive të paluajtshme

Gjetja e një prone të përshtatshme është faza më e vështirë. Qiramarrësi zgjedh ambientet bazuar në parametra të tillë si aksesueshmëria e transportit, infrastruktura dhe trafiku. Kërkimi mund të kryhet përmes agjencive të pasurive të paluajtshme dhe faqeve të specializuara në internet. Biznesmenët me përvojë i kushtojnë shumë kohë këtij procesi.

Tregu i pasurive të paluajtshme jorezidenciale ndahet në ambiente për qëllimet e mëposhtme:

Zyrë;
Tregtim;
Prodhimi;
Magazina.

Është e nevojshme që fillimisht të vendoset për llojin e pronës, vendndodhjen, numrin e kateve dhe sipërfaqen. Është më e lehtë të formulosh një pyetje kur këto të dhëna bëhen të qarta. Pas zgjedhjes së disa opsioneve, qiramarrësi i ardhshëm inspekton ambientet. Ky është një hap i domosdoshëm. Pronari duhet të paraqesë ambientet nga këndvështrimi i tij i favorshëm. Por nuk duhet të fshehni mangësitë ekzistuese, pasi ato mund të shfaqen më vonë. Kjo mund të çojë në përfundimin e marrëveshjes së qirasë.

Nëse nuk ka kohë për të kërkuar ambiente, qiramarrësi mund t'ia delegojë këtë punë një personi ose ndërmjetësi të besuar. Janë dhënë të gjitha detajet dhe parametrat e kërkuar. Bëhet fjalë për shërbime me pagesë që paguhen në masën 50 deri në 100% të qirasë mujore. Duhet të lidhet një marrëveshje me ndërmjetësuesin. Pagesa duhet të bëhet pasi të keni zgjedhur një ambient të përshtatshëm.

Përfundimi i një marrëveshjeje

Është më mirë të përfshihet një avokat në këtë proces. Ai do t'ju ndihmojë të hartoni saktë kontratën dhe të shpjegoni çështje të diskutueshme, si dhe të kontrolloni pastërtinë ligjore të transaksionit. Ju mund ta bëni këtë punë vetë. Para nënshkrimit të kontratës, duhet të kërkoni dokumentet e mëposhtme:

dokumentet e pronesise;
Plani i dyshemese;
dokumentet e statutit të pronarit.

Pas kontrollit të dokumenteve, duhet të diskutoni kushtet e qirasë. Ato mund të lidhen me pikat e mëposhtme:

pagesa e faturave të shërbimeve;
shuma e qirasë;
afati për dorëzimin e lokaleve;
disponueshmëria e komunikimit telefonik dhe aksesi në internet;
kryerja e punëve të riparimit;
kushtet për zgjidhjen e kontratës.

Është e rëndësishme të diskutohet se cilës palë i caktohet secili artikull dhe brenda cilit afat kohor përmbushen detyrimet. Marrëveshjet e arritura shprehen në kontratë ose në formën e marrëveshjeve shtesë të saj.

Është e rëndësishme të përfshihet një klauzolë në kontratë në lidhje me veprimet në rast të forcës madhore.

Është më mirë nëse qiramarrësi dhe qiradhënësi e nënshkruajnë marrëveshjen personalisht pa ndërmjetës. Në këtë rast, është më e lehtë për të zgjidhur çështjet e diskutueshme, palët mund të bëjnë disa lëshime. Kur hartoni një kontratë, është e rëndësishme të përfshini plotësisht informacionin për pronën. Ato duhet të përfshijnë adresën e plotë, katin, sipërfaqen e lokaleve. Marrëveshja duhet të shoqërohet me një planimetri. Vetëm në këtë rast marrëveshja mund të konsiderohet e vlefshme.

Marrëveshja nënshkruhet në 2 kopje nëse qiraja jepet për një periudhë deri në 12 muaj. Nëse planifikohet një qira afatgjatë prej 1 viti ose më shumë, nënshkruhen 3 kopje të marrëveshjes. Secila nga një kopje mbetet me qiradhënësin dhe qiramarrësin. Një kopje tjetër mbetet pranë regjistruesit.

Transferimi i ambienteve

Pas nënshkrimit të kontratës, hartohet një akt transferimi nga qiradhënësi te qiramarrësi. Dita e nënshkrimit do të konsiderohet si fillimi i qirasë. Akti nënshkruhet vetëm pasi lokalet të jenë kontrolluar plotësisht. Nëse zbulohet një mosfunksionim gjatë inspektimit, ai regjistrohet në raport. Kjo ju lejon të shmangni shpenzimet e panevojshme në të ardhmen.

Analiza ju lejon të kërkoni nga qiramarrësi të eliminojë defektet dhe keqfunksionimet dhe të zvogëlojë qiranë. Prandaj, është më mirë që pronari të rregullojë ambientet dhe komunikimet paraprakisht. Pas nënshkrimit të aktit të transferimit, qiramarrësi mund të përdorë plotësisht ambientet dhe të kryejë aktivitete biznesi.

Sipas legjislacionit aktual, kontrata duhet të përmbajë këto kushte themelore:

Palët në marrëveshje janë qiramarrësi dhe qiradhënësi. Në përputhje me Art. 608 i Kodit Civil të Federatës Ruse, e drejta për të dhënë me qira ambiente jorezidenciale i takon pronarit.
Objekti i marrëveshjes. Tregohen karakteristikat e hollësishme të lokaleve. Në përputhje me paragrafin 3 të Artit. 607 i Kodit Civil të Federatës Ruse, në mungesë të tyre, marrëveshja konsiderohet e pavlefshme.
Kushtet e përdorimit të pasurive të paluajtshme. Ato mund të regjistrohen sa më shumë të jetë e mundur. Tregohet se kush është i detyruar të kryejë riparime kozmetike dhe të mëdha.
Pagesa. Shuma e pagesës është fikse. Pa këtë, kontrata konsiderohet falas dhe kjo nuk lejohet për marrëveshjet e qirasë.
Vlefshmëria. Ajo përcaktohet nga palët me marrëveshje të ndërsjellë. Nëse nuk specifikohet, kontrata do të konsiderohet e lidhur për një periudhë të pacaktuar.

Një marrëveshje, periudha e vlefshmërisë së së cilës është më pak se 12 muaj, nuk i nënshtrohet regjistrimit të detyrueshëm. Nëse, pas skadimit të saj, një marrëveshje tjetër lidhet për një periudhë të ngjashme, regjistrimi gjithashtu nuk kërkohet. Një marrëveshje për një periudhë 12 mujore i nënshtrohet regjistrimit të detyrueshëm. Por është e rëndësishme të merret parasysh se, bazuar në nenet 619 dhe 620 të Kodit Civil të Federatës Ruse, përfundimi i parakohshëm i kontratës është i mundur.

Qiramarrësi mund të transferojë pasurinë e paluajtshme sipas një marrëveshjeje nënqiraje. Por kjo është e mundur vetëm me pëlqimin e qiradhënësit, i cili është pronar i pronës. Marrëveshja e nënqirasë duhet gjithashtu të regjistrohet sipas procedurës së përcaktuar me ligj.

Por është e rëndësishme të merret parasysh se përfundimi i parakohshëm i marrëveshjes së qirasë është i mundur. Këtë të drejtë e kanë edhe qiradhënësi edhe qiramarrësi. Në fakt, palët në transaksion kanë liri të plotë veprimi. Por kontrata duhet të përmbajë arsyet mbi të cilat është e mundur përfundimi i parakohshëm.

Ekzistojnë veçoritë e mëposhtme të nënqirasë:

Periudha e vlefshmërisë është e kufizuar në kohëzgjatjen e marrëveshjes së qirasë me pronarin;
Nëse marrëveshja e qirasë përfundon, nënqiramarrësi ka mundësinë të rinovojë marrëveshjen me pronarin përpara përfundimit të periudhës së nënqirasë me të njëjtat kushte;
Nëse kontrata lidhet për një periudhë prej 12 muajsh ose më shumë, ajo duhet të regjistrohet.

Theksohen të drejtat dhe detyrimet e mëposhtme të qiramarrësit:

Monitorimi i përdorimit të ambienteve për qëllimin e synuar.
Pagesa në kohë e qirasë.
Kryerja e riparimeve me marrëveshje të palëve.
Mirëmbajtja e ambienteve në rregullin e duhur.
Hartimi i një akti transferimi me nënqiramarrësin.

Në rast të ndonjë shkeljeje të detyrimeve të pranuara, secila palë në transaksion ka mundësinë të zgjidhë detyrimin përpara përfundimit të kontratës.

Dokumentet e nevojshme

Për kontratat e lidhura për një periudhë prej 12 muajsh ose më shumë, bëhet regjistrimi shtetëror. Për ta bërë këtë, krijohet paketa e mëposhtme e dokumenteve:

aplikimi i formularit të vendosur;
marrëveshje qiraje me të gjitha bashkëngjitjet;
pasaportë kadastrale;
Pasaporta ruse - për individë, dokumente titulli - për persona juridikë;
prokura, nëse dokumentet dorëzohen nga përfaqësuesi;
pëlqimin e noterizuar të bashkëshortit, nëse sendi është në pronësi të përbashkët ose është fituar gjatë martesës;
leje nga organi i kujdestarisë dhe kujdestarisë, nëse prona është e regjistruar në emër të një shtetasi të paaftë ose të mitur;
leje me shkrim nga pengmarrësi nëse prona është lënë peng;
dëftesa e pagesës së detyrës shtetërore.

Taksat

Për dhënien me qira të ambienteve jorezidenciale parashikohen taksa. Regjimi optimal i taksave është një sistem i thjeshtuar tatimor. Regjimet e veçanta tatimore jo vetëm që e bëjnë më të lehtë kontabilitetin, por kanë edhe një barrë më të ulët tatimore. Veçoritë e mëposhtme zbatohen:

nëse përcaktohet vlera kadastrale dhe është në fuqi një ligj i posaçëm rajonal, paguhet tatimi për pasuritë e paluajtshme zyre, administrative dhe tregtare;
në nivel lokal norma është 2%.

Nëse një ligj i veçantë nuk është miratuar në nivel vendor, për sipërmarrësit që përdorin sistemin e thjeshtuar të taksave përcaktohen tarifat e mëposhtme:

sistemi i thjeshtuar i taksave 6% - nga të ardhurat totale;
STS 15% - nga të ardhurat minus shpenzimet.

Nëse organizata është në sistemin e përgjithshëm të taksave, krijohet një barrë e lartë tatimore. Në këtë rast, biznesi me qira nuk është fitimprurës. Tradicionalisht, vendosen tre taksa kryesore:

mbi fitimin e organizatës dhe tatimin mbi të ardhurat personale për sipërmarrësit individualë - 20% për personat juridikë dhe 13% për sipërmarrësit;
për pronën - 2% në bazë të vlerës kadastrale dhe 2,2% gjatë llogaritjes së vlerës së mbetur;
në vlerën e shtuar - 18%, nëse të ardhurat tremujore janë më shumë se 2 milion rubla.

Si të shmangni pagimin e taksave për të ardhurat e marra nga marrja me qira e pasurive të paluajtshme jorezidenciale? Nga njëra anë, legjislacioni përcakton detyrimin për të paguar taksat për të gjitha marrëveshjet e qirasë. Nëse kontrata është hartuar për një periudhë prej 1 viti ose më shumë, ajo regjistrohet në Rosreestr. Ky informacion transferohet në shërbimin tatimor në përputhje me marrëveshjen e shkëmbimit të informacionit. Nëse marrëveshja hartohet për një periudhë deri në 1 vit, shërbimi tatimor do të duhet të provojë faktin e qirasë, gjë që nuk është gjithmonë e mundur.

Legjislacioni aktual parashikon përgjegjësi administrative dhe penale për kryerjen e biznesit të paligjshëm. Përgjegjësia penale përcaktohet nëse kryhen aktivitete të paligjshme biznesi ose fitohen fitime të mëdha në shumën prej 1.5 milion rubla.

Kur konstatohet një shkelje, gjyqtarët marrin parasysh rrethanat specifike të personit dhe shumë faktorë të tjerë. Si rregull, nuk ka probleme kur jepni me qira një apartament ose një shtëpi të vendit. Nëse një pronë jorezidenciale jepet me qira, mund të identifikohen disa shenja të aktivitetit sipërmarrës. Nëse ambientet blihen drejtpërdrejt me qira, aktiviteti kërkon regjistrim, pasi njihet si sipërmarrës.

E njëjta gjë vlen edhe për qiratë afatgjata ose kontratat që rinovohen disa herë. Kjo shenjë interpretohet si fakt i fitimit sistematik dhe të qëllimshëm nga pronësia e një prone jorezidenciale. Nëse zbulohen këto shenja, qytetarit rekomandohet të regjistrojë një sipërmarrës individual. Në këtë rast, taksa është 6% e të ardhurave totale. Tatimi mbi të ardhurat personale është 13%.

Pronari i lokalit duhet të paraqesë deklarata tatimore çdo vit.

Kështu, marrja me qira e ambienteve jo-rezidenciale ka numrin e vet të veçorive. Shtë e nevojshme të hartoni një marrëveshje juridikisht kompetente, të parashikoni të gjitha specifikat e marrëveshjes dhe të paguani taksat në kohë. Kjo do t'ju lejojë të shmangni problemet në të ardhmen dhe të fitoni ligjërisht.

Ose një ofertë komerciale. Është e nevojshme të përshkruani pronën tuaj në detaje: tregoni madhësinë, numrin e kateve, sipërfaqen, përshkruani gjendjen teknike dhe pajisjet, infrastrukturën, ndërsa theksi, natyrisht, duhet të vihet në avantazhet e saj, por duhen theksuar edhe disavantazhet. .

Mënyrat më efektive për të gjetur qiramarrës janë si më poshtë:

Vendosja e reklamave në burimet e internetit(i specializuar) është një kanal reklamimi shumë i njohur dhe efektiv. Duhet të shtoni patjetër foto të pronës.
Kërkoni sipas miqve tuaj- një metodë shumë e thjeshtë, por shpesh funksionon më shpejt se të tjerët, pasi rrethi shoqëror i sipërmarrësve nënkupton kryqëzimin e interesave në sferën e biznesit.
Dërgimi i një oferte komerciale me email– Shumë shpesh objektet si restorantet, kafenetë, baret, dyqanet, sallonet dhe të tjera zgjedhin ambiente për të hapur një pikë tjetër ose për të lëvizur. Meqenëse zakonisht adresa e emailit e pronarëve të bizneseve tregohet në faqen zyrtare të kompanisë së tyre, nuk është aspak e vështirë të bësh një postim specifik të synuar.
Bashkëpunim me një agjenci imobiliare- një mënyrë shumë e mirë, sepse sekserët kanë mundësi më të mëdha reklamimi. Përveç kësaj, ata do të përfshihen në përfundimin e marrëveshjes në të ardhmen.

Çfarë duhet kushtuar vëmendje?

Çmimet

Së pari ju duhet të njiheni me bazën e të dhënave të pasurive të paluajtshme komerciale, të vlerësoni tregun dhe të krahasoni çmimet. Sidoqoftë, duhet të kuptoni se kur përfundoni transaksione reale, shumat zakonisht zvogëlohen pak.

Përparësitë konkurruese

Është mjaft e mundur të shpejtohen kushtet e dhënies me qira të pasurive të paluajtshme komerciale duke ndryshuar karakteristikat cilësore të ambienteve. Opsione të ndryshme janë të mundshme:

Gjithashtu, avantazhi do të jetë besueshmëria e pronarit dhe transparenca, domethënë një kontratë afatgjatë e drejtpërdrejtë duke përfshirë TVSH-në, një formë pagese pa para, aftësia për të marrë parasysh jo vetëm të gjitha shumat sipas kontratës, por edhe pagesat operative për qëllime tatimore.

Bonuset dhe preferencat

Në mënyrë tipike, pronarët e pasurive të paluajtshme komerciale preferojnë të mos reklamojnë mundësinë e ofrimit të bonuseve dhe zbritjeve të ndryshme. Gjithçka vendoset në baza individuale, për shembull, nëse kompania nuk mund të vendosë të marrë me qira ambiente, ju mund të ofroni disa bonuse. Ata gjithashtu mund të bëhen vetëm faktori vendimtar për marrjen e një vendimi pozitiv. Mund të mësoni më shumë rreth aspekteve ligjore dhe përfitimeve të marrjes me qira nga pronari.

Mënyrat për të gjetur audiencën e synuar dhe cila është më fitimprurëse

Metodat e kërkimit mund të bëhen në mënyrë të pavarur ose me ndihmën e agjencive të pasurive të paluajtshme.

Më vete

Kur kërkoni vetë qiramarrësit, natyrisht, do të shpenzoni shumë kohë, edhe nëse kontrata është hartuar në mënyrë të përsosur. Në këtë drejtim, është më fitimprurëse t'u drejtoheni profesionistëve (sekserëve).

Sa i përket çmimit, është më e dobishme të kërkoni vetë, kostot janë natyrisht më të ulëta. Rreziqet në këtë rast mund të jenë:

Mund të jetë e vështirë për një joprofesionist të vlerësojë siç duhet një ambient dhe të identifikojë pikat e forta dhe të dobëta të tij. Dhe kostoja e qirasë varet nga kjo.
Është e mundur të hartohet një propozim tregtar duke marrë parasysh jo të gjitha nuancat e rëndësishme.

Kur kontaktoni sekserët, mund të bëni gjëra të tjera dhe t'ia besoni kërkimin profesionistëve.

Me ndihmën e një sekseri

Koha e çmuar kursehet ndjeshëm, pasi sekserët kanë bazat e tyre të vendosura dhe metodat e reklamimit. Shërbimet e tyre, natyrisht, do të duhet të paguhen zakonisht shuma e caktuar brenda komisionit nga dorëzimi i pasurive të paluajtshme.

Për të shmangur rreziqet, Ju duhet të lidhni një marrëveshje bashkëpunimi me sekserin dhe t'i kushtoni vëmendje nuancave:

Sekserët përfshijnë gjithmonë një klauzolë në kontratë që pronari nuk mund të dorëzojë vetë pronën e tij, që do të thotë se sekseri do të marrë një shpërblim në çdo rast.
Ju nuk mund të nënshkruani një marrëveshje derisa të verifikohet se sekseri vepron si person juridik dhe është i regjistruar në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të Personave Juridik.

Kujt t'i jepet përparësi?

Kur zgjidhni qiramarrësit, përparësi duhet t'u jepet personave juridikë ose sipërmarrësve individualë, këto janë kategoritë më të besueshme që ata zakonisht marrin me qira jo lokalet e para kur zgjerojnë biznesin e tyre.

Dhënia me qira e lokaleve për individë është e pasigurt, pasi ata mund të refuzojnë të paguajnë qiranë, duke deklaruar se nuk ka para ose thjesht të zhduken.

Rreziqet e mundshme

Sigurisht, çdo pronar i pasurive të paluajtshme komerciale është i shqetësuar për sigurinë dhe gjendjen e tyre, sepse qëllimi i dhënies me qira është të fitojë. Rreziqet kryesore për pronarët mund të identifikohen:

Përdorimi i papërshtatshëm i ambienteve. Për shembull, qiramarrësi ka treguar në kontratë se ambienti do të përdoret si magazinë, por në fakt është hapur një dyqan.
Dëmtimi i pronës, d.m.th., pajisjet mund të prishen, riparimet e lokaleve mund të dëmtohen, etj.
Refuzimi i qiramarrësit për të paguar qiranë.

Ne folëm më në detaje se si të merrni me qira pasuri të paluajtshme komerciale në mënyrë që të mos futemi në telashe.

Si të dorëzoni?

Kur jepni me qira pasuri të paluajtshme komerciale, është shumë Është e rëndësishme që të përgatisni saktë të gjithë dokumentacionin e nevojshëm:

bëni një propozim tregtar;
përgatit një marrëveshje qiraje, në të cilën është e nevojshme të specifikohen në detaje të gjitha kushtet e transaksionit për të dyja palët;
të hartojë një akt pranimi dhe transferimi të lokaleve me qira.

Një propozim tregtar, në thelbin e tij, është një dialog me një qiramarrës të mundshëm, kështu që kur e hartoni atë, duhet të përpiqeni të imagjinoni veten në vend të tij. Rezultati duhet të jetë një prezantim i informacionit që patjetër do të tërhiqte njerëzit dhe nuk do të donte më të kërkonte një opsion tjetër.

Ka oferta:

i personalizuar, domethënë i synuar;
jo i personalizuar, pra i adresuar të gjithëve.

Kur e përpiloni atë, është më e përshtatshme t'i përmbaheni strukturës së mëposhtme:

Titulli.
Thelbi i propozimit, këtu duhet të tregoni qëllimin e ambienteve që merren me qira: zyrë, industriale, depo ose shitje me pakicë.
Adresa e saktë e objektit.
Karakteristikat dhe karakteristikat kryesore: zona, disponueshmëria e internetit dhe telefonit, sistemi i alarmit, parkimi, etj.
Tregohen kushtet e bashkëpunimit: kostoja e qirasë dhe çfarë përfshihet në të, shërbime shtesë dhe kushte shtesë.
Përparësitë e këtij propozimi janë të mundshme: trafik i lartë, prania e kompanive të njohura midis qiramarrësve ose afërsia e qendrave të transportit.
Detajet e kontaktit.

Kujdes! Bashkangjitni gjithashtu fotografi të pjesës së jashtme të ndërtesës, një pamje nga brenda dhe një foto të hollit të hyrjes.

Hartimi dhe lidhja e një kontrate

Neni 609 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Forma dhe regjistrimi shtetëror i marrëveshjes së qirasë

Një marrëveshje qiraje për një periudhë më shumë se një vit, dhe nëse të paktën njëra nga palët në marrëveshje është person juridik, pavarësisht nga afati, duhet të lidhet me shkrim.
Marrëveshja e qirasë së pasurive të paluajtshme i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj.
Një marrëveshje qiraje e pronës që parashikon transferimin e mëvonshëm të pronësisë së kësaj prone te qiramarrësi (

Ku mund të marr me qira ambiente komerciale jo-rezidenciale ose një depo? Si të marrësh me qira një hapësirë me pakicë për një dyqan? Si të jepni me qira pasuri të paluajtshme komerciale në mënyrë korrekte?

Përshëndetje për të gjithë ata që kanë vizituar faqen e internetit të revistës së njohur në internet "HeatherBeaver"! Ne kemi një ekspert me ju - Denis Kuderin.

Tema e bisedës së sotme është dhënia me qira e pasurive të paluajtshme komerciale. Artikulli do të jetë i dobishëm për biznesmenët, pronarët e ambienteve jo-rezidenciale dhe të gjithë ata që janë të interesuar për çështjet aktuale financiare.

Në fund të artikullit do të gjeni një përmbledhje të kompanive më të besueshme ruse të pasurive të patundshme që ofrojnë shërbime ndërmjetëse në dhënien me qira të pronave tregtare.

Pra, le të fillojmë!

1. Pse të marrësh me qira pasuri të paluajtshme komerciale?

Aktiviteti i suksesshëm i biznesit varet kryesisht nga ambientet e zgjedhura mirë për të bërë biznes. Kjo është veçanërisht e vërtetë për tregtinë dhe sektorin e shërbimeve. Një dyqan komod dhe i pajisur mirë në një pjesë të frekuentuar të qytetit tërheq klientët në vetvete.

E njëjta gjë mund të thuhet për zyrat. Çdo kompani që respekton veten duhet të ketë ambiente të mira për punë dhe pritje të vizitorëve. Edhe nëse shisni mallra përmes një dyqani online, keni nevojë për një vend për të përfunduar dhe lëshuar porosi, si dhe për të zgjidhur mosmarrëveshjet me klientët.

Jo çdo biznesmen, veçanërisht një fillestar, mund të përballojë blerjen e ambienteve jo-rezidenciale. Në raste të tilla, marrja me qira e pasurive të paluajtshme komerciale vjen në shpëtim.

Ne listojmë të gjitha avantazhet e marrjes me qira:

kosto financiare relativisht të ulëta;
një procedurë më e thjeshtë dokumentimi në krahasim me blerjen;
aftësia për të ndryshuar pronarin dhe për të kaluar në një ndërtesë tjetër në çdo kohë;
një përzgjedhje e madhe e pasurive të paluajtshme, veçanërisht në qytetet e mëdha.

Procesi i kundërt - dhënia me qira e lokaleve - gjithashtu ka shumë përparësi. Para së gjithash, është një burim i besueshëm i të ardhurave pasive. Marrja e pronësisë së hapësirës tregtare (me pakicë, zyra, industriale dhe të tjera) është një opsion i mirë investimi.

Për sa kohë ekziston biznesi privat, përfaqësuesit e tij do të kenë nevojë vazhdimisht për ambiente për të kryer biznes, që do të thotë se pronarët e pronave do të kenë një fitim të qëndrueshëm pa shumë punë.

Gjetja e ambienteve të përshtatshme për një biznes është një ndërmarrje e mundimshme. Mënyra më e shpejtë dhe më e besueshme për të gjetur një objekt është përdorimi i shërbimeve të ndërmjetësve profesionistë.

Ekziston një artikull i detajuar në faqen tonë të internetit se si funksionojnë ato moderne.

2. Si të merrni me qira pasuri të paluajtshme komerciale - 5 këshilla të dobishme

Kur merrni me qira prona komerciale, duhet të jeni sa më të kujdesshëm në përzgjedhjen e tyre. Parametrat dhe karakteristikat funksionale të lokaleve përcaktojnë se sa shpejt mund të filloni një aktivitet biznesi dhe nëse objekti do të përmbushë plotësisht qëllimet e biznesit tuaj.

Së pari, vendosni se si do të kërkoni për ambiente të përshtatshme - vetë ose me ndihmën e një agjencie. Metoda e parë supozon praninë e një furnizimi të pakufizuar të kohës së lirë dhe shoqërohet me rreziqe të ndryshme. Opsioni i dytë është më i sigurt dhe më i besueshëm.

Do të gjeni informacion shtesë mbi temën e punës me ndërmjetësit në artikullin "".

Këshillat e ekspertëve do t'ju ndihmojnë të shmangni gabimet e zakonshme të qiramarrësve.

Këshillë 1. Studioni me kujdes aspiratorin dhe sistemet e ventilimit

Ju ose punonjësit tuaj do të punoni në dhomë, kështu që prania e sistemeve të ventilimit që funksionojnë është pika më e rëndësishme. Mungesa e ventilimit të fuqishëm dhe autonom në një ndërtesë është një pengesë e vërtetë për funksionimin normal të një kafeneje, restoranti ose dyqani ushqimor.

Produktet ushqimore duhet të ruhen në kushte të përshtatshme dhe vizitorët dhe shitësit nuk duhet të shqetësohen nga aromat e huaja. Për më tepër, shërbimet sanitare thjesht nuk do t'ju lejojnë të përdorni objektin si një objekt ushqimi ose dyqan ushqimor nëse ka vetëm ajrim të përgjithshëm.

Këshillë 2: Përqendrohuni në zonat e ngarkimit dhe shkarkimit

Një zonë e përshtatshme për ngarkimin dhe shkarkimin e mallrave është një tjetër pikë kyçe për pronarët e kafeneve, restoranteve, mensave dhe dyqaneve.

Është e rëndësishme që zona ku do të kryhen operacionet e ngarkimit dhe shkarkimit të mos ketë pamje nga oborri i një ndërtese banimi ose nga rruga. Nëse shqetësoni banorët ose shoferët, do të mundoheni me ankesa.

Çështja e furnizimit adekuat me energji elektrike është veçanërisht e rëndësishme për qiramarrësit, biznesi i të cilëve përfshin përdorimin e pajisjeve që konsumojnë energji - frigoriferë, furra elektrike, vegla makine, etj.

Sigurohuni që kabllot elektrike në dhomë të jenë mjaftueshëm për të përmbushur plotësisht nevojat e ndërmarrjes.

Këshillë 4. Lexoni me kujdes kushtet e kontratës

Përpara se të nënshkruani nënshkrimin tuaj në marrëveshjen e qirasë, lexoni me kujdes termat dhe kushtet në të cilat jeni duke hyrë në një marrëveshje.

Kontrata duhet të përmbajë pikat e mëposhtme:

kushtet e qirasë, kostoja dhe mënyra e pagesës;
nëse lokalet janë marrë me qira me pajisje, atëherë duhet të bëhet një inventar i pronës;
përgjegjësia e palëve për shkeljen e kontratës;
kushtet e përfundimit të marrëveshjes.

Shpenzimet për faturat e shërbimeve, heqjen e mbeturinave, mirëmbajtjen e sistemit të mbrojtjes nga zjarri dhe alarmin e sigurisë zakonisht përballohen nga qiramarrësi. Megjithatë, qiradhënësi paguan për riparime të mëdha, nëse është e nevojshme, duke përfshirë zëvendësimin e komunikimeve hidraulike dhe instalimet elektrike nëse ato dështojnë.

Diskutoni paraprakisht me qiradhënësin çështjen e sigurimit të pronës - nëse do të hartohet një marrëveshje e tillë, dhe nëse jo, vendosni se kush do të paguajë për humbjet në rast të situatave të paparashikuara.

Këshillë 5. Kontrolloni dokumentet e pronësisë

Është e domosdoshme të kontrolloni dokumentet e titullit të pronarit - marrëveshjen e blerjes dhe shitjes, një ekstrakt nga Regjistri Shtetëror për të drejtën e pronësisë.

Sigurohuni që lokalet në të vërtetë i përkasin personit që po jua jep me qira. Përndryshe, një ditë do të shfaqet pronari i vërtetë i objektit me kompetencat e duhura. Është gjithashtu e rëndësishme që lokalet të mos jenë të hipotekuara, të mos jenë sekuestruara për borxhe ose të kenë barra të tjera.

Një person që është larg ndërlikimeve të ligjit të strehimit duhet të përfitojë nga ndihma profesionale kur merr me qira ose blen ambiente jo-rezidenciale. Për shembull, ju mund të sqaroni vetë të gjitha pikat e paqarta në faqen e internetit Pravoved, një burim ku punojnë specialistë nga të gjitha fushat e jurisprudencës.

Ju mund ta bëni pyetjen tuaj edhe pa u regjistruar, pikërisht në faqen kryesore. Ju do të merrni një përgjigje ligjërisht të saktë dhe kompetente në vetëm pak minuta dhe plotësisht pa pagesë. Nëse problemi juaj kërkon studim të thelluar, do t'ju duhet të paguani për shërbimet e profesionistëve, por ju keni të drejtë të vendosni vetë shumën e tarifës.

Hapi 2. Përcaktoni shumën e qirasë

Për të gjetur çmimin optimal të qirasë, përdorni një nga dy opsionet. E para është të rishikoni personalisht bazat e të dhënave të qytetit tuaj dhe të përcaktoni diapazonin e përafërt të çmimeve për marrjen me qira të ambienteve të ngjashme. Së dyti, delegojeni këtë detyrë tek një sekser.

Nga rruga, përveç agjencive të pasurive të paluajtshme, agjentët privatë ofrojnë shërbime ndërmjetësimi. Ata zakonisht paguajnë 25-50% më pak për punën e tyre sesa kompanitë. Megjithatë, ka vetëm pak specialistë privatë që punojnë me pasuri të paluajtshme jorezidenciale, madje edhe në qytetet e mëdha.

5. Nëse jepni me qira pasuri të paluajtshme komerciale - 3 rreziqe kryesore për qiradhënësin

Çdo pronar është i shqetësuar për gjendjen e pronës së tij dhe dëshiron të fitojë nga qiraja, jo nga humbjet.

Ne do të listojmë rreziqet kryesore për pronarët e pronave komerciale dhe do t'ju tregojmë se si t'i shmangni ato.

Rreziku 1. Përdorimi i lokaleve për qëllime të tjera

Çdo marrëveshje qiraje e hartuar mirë specifikon për çfarë qëllimi dhe si do të përdoren ambientet e dhëna me qira. Kjo vlen edhe për pajisjet që jepni me qira së bashku me marrjen me qira.

Nëse qiramarrësi ka premtuar se do ta përdorë ambientin si magazinë, por ka instaluar një dyqan me pakicë në të, ju keni të drejtë ta gjobisni atë ose të përfundoni marrëveshjen pa e kthyer çmimin e qirasë.

Rreziku 2. Dëmtimi ose humbja e pasurisë

Ju ia dorëzoni objektin dhe pajisjet atij që mendonit se ishte një qytetari i respektuar, por ai, të them gjuhën diplomatike, nuk i përmbushi pritshmëritë tuaja. Domethënë, ai e solli lokalin në gjendje të rrënuar, i prishi pajisjet, i zhbllokoi llambat dhe përgjithësisht sillej si derr.

Në raste të tilla, pronari ka të drejtë të kërkojë kompensimin e plotë të dëmit. Për më tepër, jo vetëm kostot e riparimit duhet të rimbursohen, por edhe vlera e tregut të pajisjeve të dëmtuara.

Përgjegjësia nuk sigurohet nëse objekti dhe prona janë dëmtuar si rezultat i rrethanave të paparashikuara - për shembull, një zjarr ose përmbytje.

Rreziku 3. Refuzimi i qiramarrësit për të paguar qiranë mujore

Paguesit e ngathët duhet të ndëshkohen me rubla. Sidoqoftë, kjo është e mundur, përsëri, nëse marrëveshja e qirasë është hartuar sipas të gjitha rregullave. Kjo do të thotë, dokumenti duhet të përcaktojë qartë kushtet dhe shumën e pagesave mujore.

6. Nëse merrni me qira pasuri të paluajtshme komerciale - 3 rreziqe kryesore për qiramarrësin

Qiramarrësi mund të vuajë edhe si pasojë e veprimeve të paligjshme ose të paautorizuara të qiradhënësit.

Rreziku 1. Marrja me qira e lokaleve për të cilat “qiradhënësi” nuk ka të drejta ligjore

Nëse lokalet ju janë dhënë me qira nga një person që nuk ka të drejtat ligjore të pronarit mbi pronën, kontrata do të konsiderohet e pavlefshme. Për të shmangur këtë, kërkohet prezantimi i dokumenteve të titullit.

Ju mund të merrni në mënyrë të pavarur një ekstrakt nga Rosreestr duke kontaktuar Qendrën Multifunksionale. Shërbimi paguhet, por do ta dini me siguri "kush është shefi".

Rreziku 2. Ndërrimi i bravave në lokal menjëherë pas kryerjes së paradhënies

Po, situata të tilla ende ndodhin në natyrë. Nenshkruan nje marreveshje, ben parapagimin, merr çelsat nga dora ne dore dhe kur deshiron te hysh ne ambjentin me pronen tende, del qe bravat jane nderruar dhe nuk ka asnje gjurme nga "pronaret". “.

Ekziston vetëm një rrugëdalje në një situatë të tillë - të kontaktoni policinë dhe të filloni një çështje penale për faktin e mashtrimit.

Rreziku 3. Nënqira

Mënyra më e mirë për ta shpjeguar këtë është me një shembull të thjeshtë.

Shembull
Qiramarrësi Andrey, një sipërmarrës aspirant, mori me qira hapësirë për një dyqan për një vit, duke paguar gjashtë muaj përpara. Në të njëjtën kohë, biznesmeni nuk ka kontrolluar dokumentet e titullit, duke u mbështetur në ndershmërinë e qiradhënësit.
Pas një muaji tregtimi të suksesshëm, pronari i vërtetë u shfaq në dyqan me një grup të plotë dokumentesh origjinale. Ai me mirësjellje i kërkoi qiramarrësit të largohej nga hapësira e zënë. Andrey u përpoq të gjente një nënqiramarrës në mënyrë që të paktën t'i kthente paratë e tij paraprakisht, por ndërmjetësi sipërmarrës nuk iu përgjigj as thirrjeve as SMS-ve.
Përfundimi: Merreni drejtpërdrejt me pronarin. Të paktën ai duhet të jetë i vetëdijshëm për të gjitha manipulimet që ndodhin me pasurinë e tij.
7. Asistencë profesionale për qiramarrësit dhe pronarët - rishikimi i agjencive të pasurive të paluajtshme TOP-3
Gjetja e një ndërmjetësi të kualifikuar është një detyrë e vështirë. Për të ndihmuar lexuesit, ne kemi përpiluar një përmbledhje të kompanive më të besueshme në Rusi që punojnë me pasuri të paluajtshme komerciale.
1) Agjencia.net
Agjenci për menaxhimin e pasurive të paluajtshme. Do të ndihmojë pronarët dhe qiramarrësit të marrin me qira dhe të marrin me qira: zyrë, hapësirë për shitje me pakicë, punëtori, magazinë, rezidencë dhe çdo pasuri të patundshme komerciale. Kompania punëson vetëm avokatë dhe sekserë me përvojë dhe të kualifikuar.
Një avantazh i rëndësishëm i kompanisë është qasja e saj profesionale, prania e një faqe interneti të detajuar dhe zhvillimi i një strategjie individuale për çdo klient të zyrës. Nuk ka shërbime të pasurive të paluajtshme që specialistët e kompanisë nuk mund t'u ofrojnë përdoruesve.

Do të dukej një proces i thjeshtë i kërkimit të lokaleve me qira tregtare dhe procesi i lidhjes së një marrëveshjeje. Por, ndryshe nga banesat me qira, kjo fushë e shërbimeve i nënshtrohet ligjeve dhe rregulloreve të ndryshme. Për të zgjidhur këtë çështje, disa biznesmenë punësojnë një person që kërkon pasuri të paluajtshme të përshtatshme.

Kjo bëhet për shumë arsye, pasi parametrat e rëndësishëm në zgjedhje janë: rrethi i qytetit, prania e konkurrentëve, dyshemeja, lloji i ambienteve, disponueshmëria e komunikimeve, zona dhe parametra të tjerë të rëndësishëm. Por për të lidhur një marrëveshje qiraje për pasuri të paluajtshme komerciale, për të diskutuar kushtet e qirasë dhe për të nënshkruar vetë dokumentin e marrëveshjes, është më mirë të punësoni një avokat.

Kuadri legjislativ

I gjithë procesi i qirasë rregullohet nga Kodi Civil i Federatës Ruse, ose më saktë, neni 34 "Qira". Sipas ligjit, të gjitha kushtet që lindin gjatë procesit të qirasë shënohen në dokumentin e qirasë - një marrëveshje që lidhet midis klientit (qiramarrësit) dhe qiradhënësit.

Përgjegjësitë më themelore të qiradhënësit konsiderohen të jenë mirëmbajtja e ambienteve të dhëna me qira, duke kryer në mënyrë të pavarur riparime të mëdha, në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse, neni 616. I njëjti nen përshkruan gjithashtu përgjegjësitë e qiramarrësit - kryerjen e riparimeve kozmetike, ruajtjen e pastërtisë dhe rendit në ambiente, duke paguar të gjitha shpenzimet korrente.

Qiradhënësi mund të japë me qira pasuri të paluajtshme komerciale me kushte të tjera, por më pas ato duhet të specifikohen në marrëveshjen e qirasë. Për shembull, qiradhënësi mund të transferojë përgjegjësitë e tij për riparime të mëdha te qiramarrësi ose anasjelltas.

Është mirë që në këtë proces të përfshihet një avokat, i cili do të kuptojë të gjitha dokumentet e ofruara të pasurive të paluajtshme dhe do të ndihmojë në përfundimin e një marrëveshjeje me kushte të dobishme reciproke. Punësimi i një avokati të kualifikuar mund të ndihmojë në identifikimin e shkeljeve të paautorizuara që mund të përfshihen në shpenzimet e biznesmenit në të ardhmen.

Rizhvillimi i paligjshëm mund të bëhet një artikull kaq i panevojshëm shpenzimesh. Një rast më i rëndë do të ishte dhënia me qira e një kompleksi tregtar me parcela toke dhe disa ambiente. Këtu është e rëndësishme të kontrolloni praninë e të gjitha letrave të nevojshme për të gjitha objektet dhe mungesën e qirasë shtesë për një pjesë të lokaleve ose praninë e depozitave.

Mund të duhet shumë kohë për të rregulluar dokumentet, për të regjistruar dhe rregulluar marrëdhëniet me qiramarrësit e tjerë dhe alternativa më e mirë mund të jetë zgjedhja e një ambienti tjetër.

Kërkimi i pronës

Një nga detyrat më të vështira është gjetja e një prone të përshtatshme, mundësisht pa ndërmjetës.

Gjëja e parë që bëjnë qytetarët është t'i drejtohen mediave të shkruara, të cilat janë të mbushura me reklama për marrjen me qira të ambienteve jo-rezidenciale. Në mënyrë tipike, 90% e tyre janë agjenci, dhe vetëm 10% janë pronarë pronash. Për lehtësi më të madhe për biznesmenët, reklama të tilla kanë filluar të vendosen në burimet e internetit, veçanërisht në Avito, qiratë e pasurive të paluajtshme komerciale pajisen me një foto dhe adresë të lokaleve.

Burime të tilla janë të përshtatshme sepse duke përdorur filtrat mund të hidhni menjëherë të gjitha opsionet që nuk përshtaten me kriteret e kërkimit. Për shembull, zgjidhni të gjitha ofertat për marrjen me qira të hapësirës për zyra në një qytet ose zonë të caktuar dhe sistemi automatikisht do të kthejë të gjitha ofertat e përshtatshme, gjë që do të përshpejtojë ndjeshëm procesin e kërkimit.

Tregu i qirave të pasurive të paluajtshme komerciale është i ndarë në ambiente për qëllime të ndryshme:

Zyrë.
Tregtimi.
Magazina.
Prodhimi.

Prandaj, para se të filloni kërkimin tuaj, vendosni se çfarë lloj pasurie të paluajtshme duhet të zgjidhni, në cilën zonë të qytetit, në cilën zonë, numrin e kateve dhe parametra të tjerë të rëndësishëm. Duke përcaktuar të gjithë grupin e kushteve, do të jetë më e lehtë për kërkuesin të formulojë kërkesën e tij.

Nëse procesi i kërkimit nuk përfshihet në plane, mund t'ia besoni këtë çështje një ndërmjetësi. Në mënyrë tipike, shërbimet e kompanive të tilla paguhen me një normë të plotë ose gjysmën e kostos së qirasë mujore. Por këshillohet që fillimisht të lidhni një marrëveshje me ta dhe të përcaktoni pagesën për shërbimet vetëm pas përzgjedhjes së ambienteve, në mënyrë që ata të interesohen edhe për kohën dhe cilësinë e punës së tyre.

Procesi i lidhjes së një kontrate

Ky është një proces i rëndësishëm që bëhet më së miri me një avokat. Para nënshkrimit të dokumenteve, duhet të lexoni dhe diskutoni me kujdes të gjitha kushtet e qirasë. Kontrolloni dokumentet e pronarit: një dokument mbi të drejtën e disponimit të pasurisë së paluajtshme, një planimetri dhe dokumentet statutore të personit juridik që zotëron pronën. Pasi të keni kontrolluar dokumentet, diskutoni të gjitha kushtet e mundshme të qirasë:

Pagesat komunale.
Telefonat dhe aksesi në internet.
Kostoja e qirasë mujore.
Periudhat e qirasë.
Rrethanat e forcës madhore.
Punë riparimi të vogla.
Rinovim i madh.
Kushtet për zgjidhjen e kontratës.

Diskutoni se kujt do t'i caktohet një detyrim specifik dhe afati kohor brenda të cilit duhet të plotësohet. Të gjitha kushtet duhet të regjistrohen në marrëveshjen e qirasë për pasuritë e paluajtshme komerciale.

Nënshkrimi i kontratës

Është më mirë të hartoni një marrëveshje dhe të diskutoni kushtet personalisht me pronarin e pronës kur merrni me qira pa ndërmjetës. Në këtë rast, çështjet urgjente zgjidhen më lehtë dhe më shpejt, dhe ekziston mundësia e lëshimeve nga ana e qiradhënësit.

Gjatë hartimit të tekstit të kontratës, një klauzolë detyruese duhet të tregojë adresën e plotë fizike të pronës, detajet dhe informacionin e pronarit. Nëse është e mundur, duhet të kërkoni një plan urbanistik dhe t'ia bashkëngjitni dokumentit, veçanërisht nëse është kryer rizhvillimi.

Dokumenti duhet të nënshkruhet në disa versione nga të dyja palët. Vetëm një dokument i një kampioni të caktuar do të jetë në gjendje të konfirmojë kushtet e qirasë dhe procesin e marrjes me qira të lokaleve.

Kohëzgjatja e qirasë mund të përcaktohet, por nëse nuk specifikohet, marrëveshja konsiderohet e lidhur për një kohë të pacaktuar. Mos harroni të tregoni shumën e saktë të qirasë. Pa çmimin e specifikuar të qirasë për pasuri të paluajtshme komerciale, transaksioni konsiderohet i pa përfunduar. Për të marrë parasysh ndryshimet e monedhës, është e nevojshme të tregohet një rritje e mundshme në përqindje e çmimit të qirasë, por jo më shumë se një herë në vit.

Procesi i transferimit të objekteve

Një tjetër dokument i rëndësishëm pas marrëveshjes së qirasë do të jetë akti i kalimit të pasurisë së paluajtshme nga qiradhënësi te qiramarrësi. Dita e nënshkrimit të një akti të tillë konsiderohet si fillimi i qirasë. Akti duhet të nënshkruhet vetëm pas një kontrolli të plotë të ndërtesës ose lokaleve. Nëse vërehet një mosfunksionim gjatë inspektimit, ai duhet të regjistrohet në raport. Duke bërë këtë, ju mund të mbroheni nga shpenzimet e panevojshme që më vonë do të bien mbi qiramarrësin.

Për më tepër, një analizë e tillë e lokaleve përpara marrjes me qira të pasurive të paluajtshme komerciale do të bëjë të mundur që të kërkohet që qiradhënësi të eliminojë pa pagesë defektet e vërejtura ose të ulë koston e qirasë me një shumë të caktuar. Nëse gjendja e pasurisë së parë nuk e kënaq në asnjë mënyrë klientin, ai me të drejtë mund të kërkojë zgjidhjen e kontratës.

Mos harroni se me skadimin e kontratës, qiradhënësi do të marrë pronën sipas aktit që është lidhur në ditën kur është pranuar lokali me qira. Dhe nëse nuk ka defekte të regjistruara atje, atëherë qiradhënësi mund të kërkojë ligjërisht që ato të eliminohen në kurriz të qiramarrësit. Në të kundërt, nëse gjatë periudhës së qirasë janë bërë ndryshime pozitive në kushtet e lokaleve, qiramarrësi ka të drejtë të kërkojë rimbursimin e shpenzimeve të bëra. Prandaj, regjistroni me kujdes të gjitha kushtet e qirasë në kontratë.